Жилищно строительный кооператив

Жилищно строительный кооператив

Управление многоквартирным домом

Сочи 2014
Фото: iraukr

На самом деле, в ЖК РФ описаны три способа управления МКД (), однако, если хорошо подумать, то раздел V ЖК РФ. Жилищные кооперативы, можно рассматривать, как четвёртый способ управления МКД.

Заинтересованные лица, в выборе альтернативного способа управления, могут изучить пятый раздел ЖК РФ и воспользоваться кооперативным способом управления МКД. Желаю удачи!

Жилищный кодекс РФ в последней редакции

Раздел V. ЖИЛИЩНЫЕ И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫЕ КООПЕРАТИВЫ

Глава 11. ОРГАНИЗАЦИЯ И ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЖИЛИЩНЫХ
И ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВОВ

Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Требования части 1 статьи 110 Жилищного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу указанного Закона.

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Положения частей 2 и 3 статьи 110 в редакции Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ, устанавливающие, что жилищный кооператив и жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступают в качестве застройщика, применяются к жилищным кооперативам и жилищно-строительным кооперативам при получении ими разрешения на строительство после дня вступления в силу указанного Федерального закона.

2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

(часть 2 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ)

3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

(в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также — жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

Статья 111. Право на вступление в жилищные кооперативы

Требования части 1 статьи 111 Жилищного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ распространяются на жилищные кооперативы и жилищно-строительные кооперативы, созданные после дня вступления в силу указанного Закона.

1. Членом жилищного кооператива может быть:

1) гражданин, достигший возраста шестнадцати лет;

2) юридическое лицо в случае, установленном законодательством Российской Федерации;

3) юридическое лицо, являющееся собственником помещения в многоквартирном доме, в случае, если жилищный кооператив осуществляет управление общим имуществом в этом многоквартирном доме.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Категории граждан, указанных в статье 49 настоящего Кодекса, имеют преимущественное право на вступление в жилищные кооперативы, организованные при содействии органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления.

Статья 112. Организация жилищного кооператива

1. Количество членов жилищного кооператива не может быть менее чем пять, но не должно превышать количество жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

2. Решение об организации жилищного кооператива принимается собранием учредителей.

3. В собрании учредителей жилищного кооператива вправе участвовать лица, желающие организовать жилищный кооператив.

4. Решение собрания учредителей об организации жилищного кооператива и об утверждении его устава считается принятым при условии, если за это решение проголосовали лица, желающие вступить в жилищный кооператив (учредители).

5. Членами жилищного кооператива с момента его государственной регистрации в качестве юридического лица становятся лица, проголосовавшие за организацию жилищного кооператива.

6. Решение собрания учредителей жилищного кооператива оформляется протоколом.

Статья 113. Устав жилищного кооператива

1. В уставе жилищного кооператива должны содержаться сведения о наименовании кооператива, месте его нахождения, предмете и целях деятельности, порядке вступления в члены кооператива, порядке выхода из кооператива и выдачи паевого взноса, иных выплат, размере вступительных и паевых взносов, составе и порядке внесения вступительных и паевых взносов, об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов, о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов, порядке покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядке реорганизации и ликвидации кооператива.

1.1. В уставе жилищного кооператива может быть предусмотрено использование системы или иной информационной системы при решении вопросов, связанных с управлением в жилищном кооперативе, с учетом функций указанных систем.

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

2. Устав жилищного кооператива может содержать другие не противоречащие настоящему Кодексу, другим федеральным законам положения.

Статья 114. Государственная регистрация жилищного кооператива

Государственная регистрация жилищного кооператива осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.

Статья 115. Органы управления жилищного кооператива
Органами управления жилищного кооператива являются:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Статья 116. Управление в жилищном кооперативе

1. Высшим органом управления жилищного кооператива является общее собрание членов кооператива (конференция), которое созывается в порядке, установленном уставом кооператива.

2. Компетенция общего собрания членов жилищного кооператива (конференции) определяется уставом кооператива в соответствии с настоящим Кодексом.

Статья 116.1. Требования к должностным лицам жилищного кооператива
(введена Федеральным законом от 04.06.2011 N 123-ФЗ)

Членами правления жилищного кооператива (в том числе председателем правления кооператива), членом ревизионной комиссии (ревизором) кооператива, а также главным бухгалтером (бухгалтером при отсутствии в штате главного бухгалтера) кооператива не могут являться граждане:

1) имеющие судимость за умышленные преступления;

2) в отношении которых не истек срок, в течение которого они считаются подвергнутыми административному наказанию в виде дисквалификации;

3) которые ранее занимали должности руководителя, его заместителя или главного бухгалтера (бухгалтера при отсутствии в штате главного бухгалтера) организации, осуществлявшей деятельность в сфере строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, инженерных изысканий для строительства, архитектурно-строительного проектирования, либо являлись индивидуальными предпринимателями, осуществлявшими деятельность в указанных сферах, если такие организация, индивидуальные предприниматели были исключены из членов саморегулируемых организаций в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства или признаны несостоятельными (банкротами) и с момента таких исключения или завершения соответствующей процедуры, применяемой в деле о несостоятельности (банкротстве), прошло менее чем три года.

Статья 117. Общее собрание членов жилищного кооператива

1. Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более пятидесяти процентов членов кооператива. Решение общего собрания членов жилищного кооператива считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, — более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.

2. Решение общего собрания членов жилищного кооператива, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов жилищного кооператива.

3. Общее собрание членов жилищного кооператива избирает органы управления жилищного кооператива и органы контроля за его деятельностью.

4. Решение общего собрания членов жилищного кооператива оформляется протоколом.

5. В случае, предусмотренном частью 1.1 статьи 113 настоящего Кодекса, проведение общего собрания членов жилищного кооператива с использованием системы осуществляется с соблюдением требований, установленных статьей 47.1 настоящего Кодекса.

(часть 5 введена Федеральным законом от 21.07.2014 N 263-ФЗ)

Статья 118. Правление жилищного кооператива

1. Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (конференцией) в количестве и на срок, которые определены уставом кооператива.

2. Порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений устанавливаются уставом и внутренними документами кооператива (положением, регламентом или иным документом кооператива).

3. Правление жилищного кооператива осуществляет руководство текущей деятельностью кооператива, избирает из своего состава председателя кооператива и осуществляет иные полномочия, не отнесенные уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива.

4. Правление жилищного кооператива подотчетно общему собранию членов кооператива (конференции).

Статья 119. Председатель правления жилищного кооператива
1. Председатель правления жилищного кооператива избирается правлением жилищного кооператива из своего состава на срок, определенный уставом жилищного кооператива.

2. Председатель правления жилищного кооператива:

1) обеспечивает выполнение решений правления кооператива;

2) без доверенности действует от имени кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;

3) осуществляет иные полномочия, не отнесенные настоящим Кодексом или уставом кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления кооператива.

3. Председатель правления жилищного кооператива при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

Статья 120. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива

1. Для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.

2. Ревизионная комиссия жилищного кооператива из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

3. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:

1) в обязательном порядке проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год;

2) представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов;

3) отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности.

4. Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

5. Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) жилищного кооператива определяется уставом кооператива и другими документами кооператива.

Статья 121. Прием в члены жилищного кооператива

1. Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива.

2. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов жилищного кооператива (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом жилищного кооператива с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией).

Статья 122. Реорганизация жилищного кооператива

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Статья 123. Ликвидация жилищного кооператива

Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

>Граждане спрашивают: ЖСК — что это такое: как работает жилищно-строительный кооператив?

ЖСК — что это такое?

В нормативно-правовых актах содержится определение, которое дает расшифровку «ЖСК» как аббревиатуры.

ЖСК – это объединение физических или же юридических лиц, главной целью которых является строительство жилья, а также управление им.

Всё-такие, что такое ЖСК? Расшифровывается как жилищно-строительный кооператив.

В чём-то жилищно-строительный кооператив очень схож с товариществом собственников, так как оба этих объединения относятся к потребительским кооперативам.

Это объединение жильцов-граждан, которое формируется на добровольной основе из членов, которые имеют своей целью улучшение своих жилищных условий, а также внесение взносов для эффективного управления постройкой.

Их деятельность регламентирует Гражданский кодекс в своей статье 116.

Данные организации действуют на основании устава, который был принят совместно всеми членами ЖСК. В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса полноправное внесение членом ЖСК всего взноса, который называется паевым на общий счет гарантирует появление у него прав собственности на недвижимость,.

Как работает ЖСК

ЖСК — это управляющая компания, являющаяся, по сути, организатором, приглашая наемных рабочих для того, чтобы те осуществляли намеченное.

Можно сделать вывод о том, что члены правления ЖСК во главе с руководителем выполняют управленческую, координирующую деятельность. В основном, все важнейшие решения, которые определяют план действий ЖСК принимаются на общем собрании. Инициативной группой лиц назначается конкретная дата совместного собрания, на котором будут обсуждаться основные нюансы и детали строительства, а также управления.

Собрание проводится под чутким надзором секретаря.

Учредители отправляют денежные средства на специально созданный счёт, из которого осуществляется строительство, а также содержание постройки и близлежащей территории.

Учредители ЖСК вправе контролировать расходы, в любое время могут ознакомиться с отчетностью. Также, члены собрания обладают возможностью самостоятельно назначать даты собрания, голосовать, вносить какие-то свои поправки в деятельность организации. Тем самым можно избежать рисков с ЖСК.

После того, как строительная процедура закончена, ЖСК преобразовывается из строительной компании в управляющую. Она уполномочена поддерживать жилое помещение, а также иные постройки и территорию в надлежащем состоянии и виде, при этом учитывая мнение всех учредителей.

На тот же расчетный счет учредителей собственники теперь уже перечисляют денежные средства, которые призваны гасить счета по коммунальным услугам. Такое сотрудничество позволяет собственникам забыть о процедуре выборов управляющей компании по факту сдачи постройки собственникам.

Теперь вам известно доподлинно, что такое ЖСК и как оно работает.

Какие виды ЖСК существуют?

Существуют несколько видов организаций, которые относятся к жилищно-строительным кооперативам.

На практике, выделяют только два, самых распространенных из них.

Первый – это жилищно-строительный кооператив, а второй – жилищно-накопительный.

Если вы могли ознакомиться с информацией о жилищно-строительном кооперативе в пунктах выше, то с последним вы наверняка ещё не знакомы.

Данный термин имеет аббревиатуру ЖНК, и представляет собой сформированную гражданами организацию, которая имеет некоммерческий характер, в точности как жск.

Данная организация старается обеспечить за счет всех своих членов и учредителей взносы, которые ими выплачиваются.

Действуют данные организации на основании устава. Формируется денежный пласт, который учредители могут потратить на покупку жилья. Все действия организации регулируются принятым уставом.

Основное различие между этими организациями состоит в том, что при жилищно-строительном кооперативе жилье строится, а при накопительном – формируется сумма для покупки. В дальнейшем же, после решения жилищного вопроса о реорганизации продолжают действовать в рамках управляющей компании.

Каковы права и обязанности кооператива?

В рамках обсуждения понятия ЖСК необходимо уделить особое внимание правам и обязанностям ее членов.

Права ЖСК — это перечень действий и полномочий, которые по закону его персонал может исполнять.

  1. Так, к правам членов ЖСК относят возможность отдавать свой голос на общем собрании, которое проводит кооператив, и быть услышанным. Собрание является коллегиальным органом, и решения, принятые на нём в результате голосования являются обязательными к исполнению.
  2. Члены ЖСК имеют особое право на избрание в члены правления, при соблюдении определенных регламентные процедуры. Члены правления ЖСК, а также участники данной организации имеют право на пай для кооператива.
  3. Существуют права на предоставление жилого помещения по факту окончание строительства тем лицам, которые осуществляли внесение паевого взноса.
  4. Уставом прописано право на получение доходов от деятельности, которая связана с предпринимательской, осуществляется кооперативом в соответствии с уставом и законными актами.
  5. Имеется право на предоставление жилого помещения в доме в соответствии с размером того пая, который внес конкретно взятый гражданин.

Теперь, когда вы ознакомились с основными правами членов, необходимо перейти к обсуждению обязанностям, так как их тоже предостаточно.

  • В течение определенного срока, равного трем месяцам необходимо показать все образовавшиеся убытки, после утверждения ежегодного баланса. Это требование содержится в Гражданском кодексе статье 116.
  • Также, все члены данной организации должны нести субсидиарную ответственность по обязательствам, которые несет кооператив. Подобное требование также содержится в статье 116 Гражданского кодекса.
  • Участники кооператива должны соблюдать требования и правила всех нормативно-правовых актов, на которых основана их деятельность. К ним относят устав, локальные нормативно-правовые акты, и федеральные акты.
  • Если кооперативом по каким-либо причинам было принято решение о том, чтобы исключить лицо из членства, то данный гражданин вместе с семьей должен покинуть помещение в течение оговоренного срока, как правило, в течение двух месяцев.

Также, уставом и локальными нормативно-правовыми актами могут быть предусмотрены и другие обязанности.

Однако, все они не должны противоречить закону.

Если вы решили самостоятельно встать у истоков появления жилищно-строительного кооператива, если намереваетесь принять в нем участие, то теперь вы будете иметь представление о том, с какой организации хотите сотрудничать.

Надеемся, что это статья стала доступным объяснением для вас и что проблем с ЖСК возникнет.

Теперь вы знаете, что это такое — жилищно-строительный кооператив и нужен ли ЖСК вообще?

Почему жилищно-накопительные кооперативы — прекрасная схема строительства многоквартирных домов? (взгляд криминолога)

После предложенных Минстроем в 2017 году изменений регулирования строительного рынка в области жилищного строительства для этого самого рынка, встал незамысловатый вопрос: «что же, собственно, делать?» Градус серьезности дискуссии не удалось довести до уровня Чернышевского, только по одной причине — в целом, ситуация больше напоминала не вопрос, а вопли с вырыванием волос: «Все пропало, шеф! Все пропало! Гипс снимают, клиент уезжает!».

Как известно, реформа зарубила схему с ЖСК, поскольку жилое строительство теперь предлагается вести только при продаже готовых квартир или проектном финансировании. Не готова сейчас анализировать, прямо скажем, опрометчивые инициативы Минстроя. Привычка в нашем народе вести тихую подковерную борьбу с государством сохраняется с советских времен. Поэтому ожидаемо застройщики начали искать выход из сложившейся ситуации. Идиллическая картина, которую рисовало себе министерство, когда на рынке останутся только самые ответственные застройщики, естественно, как все Утопии, не реализовалась.

У любого из нас есть своя профдеформация. У специалистов по уголовному праву, особенно по экономической безопасности, она тоже случается. Признаюсь, я даже с некоторым нетерпением ждала, какие же схемы, будут использованы уже прямо в этом сезоне. Как говорится, «ждала, ждала, пока не дождалась». Счастливые новости пришли прямо из строительного Диснейленда. Таковым лично я считаю Ленинградскую область. Никакие сафари-парки, даже картины Босха несравнимы по остроте ощущений с организацией и юридическим сопровождением строительства в нашем регионе.

Известная городская газета «Деловой Петербург», по определенным причинам с умилением взирающая на любые инициативы Ленинградской области, не далее, как вчера, разразилась прекрасной статьей о том, что впервые в Ленобласти, будет реализован новый проект по схеме, которая почему-то (даже не знаю, по какой причине, в самом деле) недостаточно популярна в России. С подкупающей доверчивостью застройщик и эксперты рассказывали о том, что новая-старая схема позволит обойти ненужные сложности, которые были созданы в прошлом году путем внесения изменений в ФЗ-214. Предложенной спасительной схемой стал жилищно-накопительный кооператив. https://m.dp.ru/a/2018/05/02/Operacija_kooperacija

А, и правда! Тяга нашего населения к аббревиатурам из трех букв, известна со времен еще «МММ». Для пущей привлекательности описанный в статье жилищно-накопительный кооператив называется «Центр безопасной покупки жилья». Если коротко, ЖПК «ЦБПЖ». В первую очередь, хочется отметить удачный маркетинговый ход с названием. Достаточно попробовать произнести аббревиатуру несколько раз, чтобы понять, что обилие букв «Ж» в названии неслучайно.

Ну что, давайте посмотрим, что ж у нас за прекрасная схема жилищного накопительного кооператива, почему, несмотря на то, что он предусмотрен законом 2004 года, кооперативами такого рода пользуются крайне редко.

Юридическая природа у ЖНК вполне традиционно. ЖНК представляет собой потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения определенных потребностей, в данном случае, потребности в жилье. Разумеется, это происходит путем объединения членами кооператива паевых взносов, ничего нетрадиционного в данном случае нет. Как сексуальная жизнь по «Домострою». С другой стороны, в этом смысле никаких принципиальных отличий от ЖСК или ЖК тоже нет. До момента полного оплате паев члены осуществляют пользования помещениями. После оплаты могут получить их в собственность. То есть все то, от чего хотели уйти, меняя 214-й закон, сохраняется. В чем же отличия? Начнем с того, что сведения о членстве в ЖНК вносятся в ЕГРЮЛ. То есть после принятия в члены, данные о гражданине подаются в ФНС. Риски, проистекающие из этого, понятны, наверное, юристам. Я что-то пойдет не так в организации, все граждане, которые числились ее членами, окажутся под определенным риском. Возможно, они попадут в списки так называемых недобросовестных участников юридических лиц. А какой простор для взыскания потом налоговой! Загляденье просто! Поскольку ЖНК является в каком-то смысле аналогом финансовых институтов, регулирование их деятельности ведет ЦБ РФ. Он же осуществляет контроль соблюдения режима, с последствиями несоблюдения установленных Правительством РФ нормативов следующих финансовой устойчивости:

1) норматив текущей обеспеченности обязательств кооператива;

2) норматив общей обеспеченности обязательств кооператива;

3) норматив текущей сбалансированности деятельности кооператива;

4) норматив среднесрочной сбалансированности деятельности кооператива;

5) норматив максимальной задолженности членов кооператива;

6) норматив долговой нагрузки кооператива;

7) норматив задолженности членов кооператива;

8) другие установленные федеральными законами и нормативными правовыми актами Правительства РФ нормативы.

Если ЖНК не соблюдает хотя бы один норматив из перечисленных, он не вправе привлекать новых членов.

При осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений кооператив вправе:

1) привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;

2) вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства;

3) приобретать жилые помещения;

4) привлекать заемные денежные средства в случае нехватки собственных средств ЖНК.

ЖНК также вправе осуществлять предпринимательскую деятельность в соответствии с Законом о ЖНК (при этом ограничения в отношении такой предпринимательской деятельности прямо законом не предусмотрены; надо полагать, что здесь действует общее требование специальной правоспособности о том, что предпринимательская деятельность должна быть направлена на достижение целей ЖНК).

Паевой взнос члена ЖНК должен обеспечивать погашение затрат на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения. Примерная стоимость приобретаемого или строящегося ЖНК для члена ЖНК жилого помещения определяется с учетом средней рыночной стоимости жилого помещения, аналогичного жилому помещению, указанному в заявлении гражданина о приеме в члены кооператива. Примерная стоимость жилого помещения согласуется с гражданином, подавшим заявление о приеме в члены ЖНК, и указывается в решении уполномоченного уставом ЖНК органа о приеме гражданина в члены ЖНК. После приобретения или строительства кооперативом для члена кооператива жилого помещения размер паевого взноса уточняется на основании фактической стоимости приобретенного или построенного кооперативом жилого помещения и указывается в решении уполномоченного уставом кооператива органа кооператива, согласованном с членом кооператива.

Таким образом, стоимость жилого помещения заранее точно не известна и может корректироваться по согласованию с членом ЖНК. При этом закон не содержит указаний на то, как надо поступать, если член ЖНК не согласен с размером изменения фактической стоимости (в сторону увеличения) или если стоимость оказалась меньше (порядок возврата переплаты). По-видимому, в случае увеличившейся стоимости жилья и несогласии члена ЖНК доплачивать нужно руководствоваться ст.123.3 ГК РФ, согласно которой в течение трех месяцев после утверждения ежегодного баланса члены потребительского кооператива обязаны покрыть образовавшиеся убытки путем внесения дополнительных взносов. В случае невыполнения этой обязанности кооператив может быть ликвидирован в судебном порядке по требованию кредиторов. В такой ситуации члены потребительского кооператива солидарно несут субсидиарную ответственность по его обязательствам в пределах невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива.

Паевой взнос члена ЖНК должен обеспечивать погашение также связанных с приобретением или строительством жилого помещения затрат кооператива на:

1) страхование жилого помещения;

2) повышение потребительских качеств приобретенного или построенного жилого помещения до уровня, соответствующего требованиям, указанным в заявлении о приеме в члены кооператива;

3) содержание, ремонт жилого помещения, оплату коммунальных услуг (до передачи жилого помещения в пользование члену кооператива);

4) обслуживание и погашение привлеченных кредитов и займов на приобретение или строительство жилого помещения;

5) уплату налогов, сборов и иных обязательных платежей.

Здесь, наверное, потребуется более упрощенный комментарий . Для широкой, так сказать, общественности. Все помнят бородатый анекдот о том, что будет, если скрестить ежа и ужа? Правильно! Полтора метра колючей проволоки. Вот это примерно и есть жилищно-накопительный кооператив. Граждане, фактически, создают организацию не для постройки жилья. Они создают, подчеркну, финансовую организацию. Именно поэтому ее регулирует Центробанк. Именно поэтому не определена заранее стоимость объекта недвижимости, который будет приобретен на эти денежные средства. Именно поэтому все эти граждане вносятся в реестр налоговой службой. Именно поэтому им предстоит нести все связанные с финансовой деятельностью риски. Поэтому управления этого самого кооператива, может, расходовать денежные средства, туда, куда посчитает нужным, при реализации различных видов предпринимательской деятельности.

На эти самые паевые взносы, могут быть начислены проценты, могут приобретаться различные права. Жилищно накопительный кооператив может установить правила индексирования периодических платежей в счет паевого взноса. Меня несколько смутило, что в статье говорится лишь о 20%, которые предстоит внести в качестве первого взноса, в то время как закон устанавливает размер в 30%, но спишем это на какое-то недопонимание.

Собственно, ЖНК от обычной финансовой организации отвечает лишь следующее. Кооператив, после выплаты части пая, обязан приобрести для пайщиков жилое помещение или построить его в соответствии с теми требованиями, которые пайщик указал в своем заявлении. Изюминкой процесса является то, что удовлетворение требований пайщиков происходит в данном случае не единовременно. Это сейчас очень важно. В порядке очередности удовлетворяются сначала те, кто внес раньше, а при прочих равных, кто внес большую часть.

При установлении порядка определения очередности должны учитываться размер внесенного паенакопления и срок внесения части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, а также могут учитываться другие условия, предусмотренные формой участия в деятельности кооператива. При равных условиях преимущество имеет член кооператива, который должен внести оставшуюся часть паевого взноса в более короткий срок, а при равенстве сроков — член кооператива, ранее вступивший в кооператив.

Таким образом, в деятельности ЖНК используется принцип «пирамиды» (да, я не зря поминала «МММ» в самом начале): помещения для более старых членов ЖНК приобретаются за счёт средств новых членов – в порядке очерёдности.

Принцип «пирамиды» несколько ограничен Законом о ЖНК. Во-первых, установлен минимальный размер первоначального взноса, после которого может приобретаться или строиться жильё для данного члена ЖНК – 30% паевого взноса. Устав ЖНК может предусматривать более высокий размер.

Во-вторых, установлено, что общий размер паенакоплений других членов кооператива, направляемых кооперативом из паевого фонда кооператива на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива, не может превышать размер собственного паенакопления члена кооператива. То есть если член ЖНК внёс 30% паевого взноса, то за счёт средств других членов может быть уплачено тоже не более 30%.

Если первоначального взноса и средств других членов ЖНК не хватает на приобретение или строительство жилого помещения для члена кооператива, то кооперативом могут привлекаться также заемные средства, размер которых не может превышать 70% размера паевого взноса члена кооператива. При этом общая величина заемных средств, привлекаемых кооперативом, не должна превышать 40% стоимости имущества кооператива.

Стоимость приобретения прав на строящиеся в порядке долевого участия жилые помещения и стоимость строящихся кооперативом жилых помещений не должна превышать 20% стоимости имущества кооператива.

Минимальный срок внесения членом кооператива части паевого взноса, после внесения которой возникает право на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива, определяется уставом кооператива. При этом начиная со второго года деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений указанный минимальный срок не может быть менее двух лет.

Срок внесения оставшейся части паевого взноса после возникновения права на приобретение или строительство кооперативом жилого помещения для члена кооператива не должен превышать более чем в полтора раза срок внесения членом кооператива первой части паевого взноса при условии соблюдения кооперативом установленных нормативов оценки финансовой устойчивости его деятельности.

Жилое помещение, приобретаемое или строящееся кооперативом, может передаваться в залог (ипотеку) только для обеспечения требований по обязательству о возврате кредита либо целевого займа на приобретение или строительство этого жилого помещения. При этом срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом указанного жилого помещения, не может превышать предусмотренный формой участия в деятельности кооператива срок исполнения членом кооператива обязательства о внесении паевого взноса в полном размере.

После приобретения (ввода в эксплуатацию построенного) помещения оно передаётся члену ЖНК в пользование на срок до полной выплаты паевого взноса. После полной оплаты помещений переходит в собственность члена ЖНК.

В случае прекращения членства в ЖНК кооператив обязан в течение 6 месяцев после окончания финансового года, в котором прекратилось членство, выплатить выбывшему члену ЖНК действительную стоимость его доли. Срок этой выплаты может быть увеличен уставом ЖНК, но не может превышать 2 года. Таким образом, может сложиться ситуация, когда ЖНК на законных основаниях будет пользоваться деньгами бывшего члена ЖНК в течение 2 лет.

ВЫВОДЫ:

  1. В деятельности ЖНК используется принцип «пирамиды», что прямо отражено в законе;
  2. Деятельность ЖНК может быть легко заблокирована при нарушении хотя бы одного норматива финансовой устойчивости: ЖНК до выправления ситуации не сможет привлекать новых членов и будет вынужден прибегать к дополнительным заимствованиям или увеличениям взносов существующих членов (что, в свою очередь, отрицательно скажется на соответствии ЖНК нормативам и с высокой степенью вероятности только усугубит ситуацию);
  3. Члены ЖНК несут риски деятельности кооператива в пределах своих паенакоплений, то есть они могут лишиться всех или значительной части внесённых средств без какой-либо компенсации (в отличие, например, от дольщиков при долевом строительстве, где есть страховка и компенсационные фонды);
  4. Вызывает сомнение как готовность банков предоставлять ипотечное кредитование на срок полной выплаты паевого взноса, так и готовность заёмщиков брать такие кредиты на условиях, которые банки смогут предложить (несмотря на то, что формально заёмщиком будет ЖНК, платежи по кредитам будут распределены по паевым взносам членов ЖНК);
  5. В случае прекращения членства в ЖНК деньги бывшего члена ЖНК могут на законных основаниях «зависнуть» в ЖНК, который будет ими пользоваться без какой-либо компенсации.

Ну, и «вишенка на торте». Как я сказала, закон о ЖНК был принят в 2004 г. Схема не получила популярности по понятным всем, как я думаю, причинам.

А в 2016 г. УК РФ был дополнен нормой следующего содержания. Статья 172.2. Организация деятельности по привлечению денежных средств и (или) иного имущества

1. Организация деятельности по привлечению денежных средств и (или) иного имущества физических лиц и (или) юридических лиц в крупном размере, при которой выплата дохода и (или) предоставление иной выгоды лицам, чьи денежные средства и (или) иное имущество привлечены ранее, осуществляются за счет привлеченных денежных средств и (или) иного имущества иных физических лиц и (или) юридических лиц при отсутствии инвестиционной и (или) иной законной предпринимательской или иной деятельности, связанной с использованием привлеченных денежных средств и (или) иного имущества, в объеме, сопоставимом с объемом привлеченных денежных средств и (или) иного имущества, —

наказывается штрафом в размере до одного миллиона рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо принудительными работами на срок до четырех лет, либо лишением свободы на тот же срок с ограничением свободы на срок до одного года или без такового.

2. Деяние, предусмотренные частью первой настоящей статьи, сопряженное с привлечением денежных средств и (или) иного имущества физических лиц и (или) юридических лиц в особо крупном размере, —

наказывается штрафом в размере до одного миллиона пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет, либо лишением свободы на срок до шести лет с ограничением свободы на срок до двух лет или без такового.

И вот я смотрю одним глазом в УК, а другим в статью в «ДП». И получается, знаете ли, интересный стереоэффект. У меня только один вопрос. Должностные лица, согласовавшие такую схему строительства, как соучастники в данном преступлении будут рассматриваться или чисто должностными ограничатся?

Ах, да! Почему я считаю, что схема с ЖНК очень хорошая и полезная? Я – большой сторонник системы переписи лиц по признакам их интеллектуальных способностей. А такие случаи редко предоставляются криминологам.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *