Земельный участок как объект права

Земельный участок как объект права

Земельный участок как объект права собственности

Непосредственным объектом права собственности является не земля как таковая, а земельные участки. Следует отметить, что законодатель помимо термина «земельный участок» оперирует и другими терминами: «земля», «земли», «угодья», «участки лесного фонда» и «водные объекты». Очевидно, что термины «земля» и «земли» рассматриваются в данном контексте как синонимы земельных участков. Что касается «угодий», «участков лесного фонда» и «водных объектов», то в данном случае речь идет об отдельных разновидностях земельных участков, в названиях которых указывается на их специфические особенности. Так, из названия «угодья» следует, что речь идет о землях сельскохозяйственного назначения. Когда мы говорим «участки лесного фонда» и «водные объекты», то понятно, что речь идет о земельных участках, покрытых в первом случае лесом, а во втором водой. земельный участок собственность

Существует также такое понятие, как «земельная доля», аналогу которому нет ни в законодательстве других стран, ни в законодательстве дореволюционной России. Правом на земельную долю наделялись работники сельскохозяйственных предприятий (бывших колхозов и совхозов), пенсионеры таких предприятий, а также работники социальной сферы. Таким образом, в основу определения круга лиц, имеющих право на бесплатное получение земельной доли, положен как производственный, так и социальный принцип.

Само понятие земельной доли — это идеальное понятие, однако в определенных законом случаях она может быть выделена в натуре. В частности это возможно при создании крестьянского (фермерского) хозяйства, при использовании в качестве личного подсобного хозяйства и в других случаях.

Выделяют такое отличное от земельного участка понятие, как территория, под которой понимается пространственная сфера деятельности земельного собственника, на которой он может возводить здания, строения и различные сооружения. Эта территория может использоваться и как средство производства.

В проекте ГК по-новому определяется сам земельный участок. Согласно п. 1 ст. 289 проекта ГК объектом права собственности может являться участок поверхности земли, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, прошедший государственный кадастровый учет. По общему правилу право собственности распространяется и на находящийся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и находящиеся на нем растения.

В действующем законодательстве земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ). Особенностью земельных участков является то, что их правовой режим регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми нормами, среди которых важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, а также так называемыми природоресурсовыми кодексами (Лесным, Водным и т.д.).

Следует прийти к выводу о том, что определение проекта является более четким и развернутым. Важнейшим признаком, которому должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован. Другими словами, должны быть определены его размер, границы и местоположение, после чего он должен быть зарегистрирован в качестве объекта недвижимости (то есть произведен кадастровый учет). Как было правильно отмечено, границы земельного участка определяют территориальную и пространственную сферу осуществления прав и исполнения обязанностей их собственников, других лиц, использующих земельные участки на законных основаниях.

Таким образом, установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации. Описание границ земельного участка в установленном порядке и его постановка на кадастровый учет подтверждают его существование с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи. Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Закона о государственном кадастре недвижимости под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о государственном кадастре недвижимости сведений о недвижимом имуществе.

Согласно ст. 22 Закона о государственном кадастре недвижимости в орган кадастрового учета должны быть представлены следующие необходимые для кадастрового учета документы:

  • 1) межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если в соответствии со статьей 38 настоящего Федерального закона местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный с учетом настоящего пункта межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ);
  • 2) технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства (при постановке на учет такого объекта недвижимости, учете его части или учете его изменений, за исключением кадастрового учета в связи с изменением указанных в пунктах 15 или 16 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений о таком объекте недвижимости) или копия разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию (при постановке на учет или учете изменений такого объекта капитального строительства, за исключением кадастрового учета в связи с изменением указанных в пунктах 15 или 16 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений о таком объекте капитального строительства);
  • 3) акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости);
  • 4) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);
  • 5) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости (при учете изменений такого объекта недвижимости, учете адреса правообладателя или снятии с учета такого объекта недвижимости и отсутствии сведений о зарегистрированном праве данного заявителя на такой объект недвижимости в государственном кадастре недвижимости);
  • 6) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право собственности заявителя на объект недвижимости либо подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости в пользу заявителя (при учете части такого объекта недвижимости, за исключением случая, если заявителем является собственник такого объекта недвижимости и в государственном кадастре недвижимости содержатся сведения о зарегистрированном праве собственности этого заявителя на такой объект недвижимости);
  • 7) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом принадлежность земельного участка к определенной категории земель (при кадастровом учете в связи с изменением указанных в пункте 13 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений о земельном участке);
  • 8) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом установленное разрешенное использование земельного участка (при кадастровом учете земельного участка в связи с изменением указанных в пункте 14 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений);
  • 9) копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом изменение назначения здания или помещения (при кадастровом учете в связи с изменением указанных в пунктах 15 или 16 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений о таком здании или помещении).

Межевой план — это документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках. Формы кадастрового плана и кадастровой выписки установлены Приказом Минюста РФ от 19 марта 2003 г. N 66 «Об утверждении кадастровой выписки о земельном участке и кадастрового плана территории».

Для составления межевого плана необходимо провести межевание, которое определяется в соответствии с п. 3 Методических рекомендаций по проведению межевания объектов землеустройства, утвержденных Росземкадастром 17 февраля 2003 г. как работы по установлению на местности границ земельных участков с закреплением таких границ межевыми знаками и определению их координат. Осуществляют межевание так называемые кадастровые инженеры.

В соответствии с п. 1 ст. 44 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» с 1 января 2011 года кадастровую деятельность в отношении земельных участков должны осуществлять только кадастровые инженеры. При этом до 1 января 2011 года такую кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять лица, обладающие на день вступления в силу Закона о государственном кадастре недвижимости правом выполнения работ по территориальному землеустройству.

А в п. 1 ст. 44 указанного Закона установлено, что кадастровые инженеры осуществляют в установленном настоящим Федеральным законом порядке кадастровую деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства с 1 января 2013 года. При этом с 1 января 2013 года и до 1 января 2014 года эту кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, которые 31 декабря 2012 года имели право осуществлять государственный технический учет и (или) техническую инвентаризацию данных объектов недвижимости.

Кадастровые инженеры вправе создавать на добровольной основе некоммерческие объединения в форме некоммерческого партнерства, основанного на членстве кадастровых инженеров, в целях обеспечения условий для профессиональной деятельности кадастровых инженеров. Специфической особенностью таких организаций является обеспечение саморегулируемой организацией дополнительной имущественной ответственности каждого ее члена перед потребителями произведенных товаров, выполненных работ или оказанных услуг.

Саморегулируемая организация в обязательном порядке должна нести ответственность за неправомерные действия своих работников. Обеспечение имущественной ответственности членов саморегулируемой организации перед потребителями произведенных ими услуг и иными лицами может осуществляться либо путем создания системы личного и (или) коллективного страхования с минимальным размером страховой суммы в 30 тысяч рублей в год на каждого члена, либо путем формирования компенсационного фонда в размере не менее чем 3 тысячи рублей на каждого члена. Если же действия кадастровых инженеров будут носить умышленный характер, то речь может пойти и об уголовной ответственности.

При проведении межевых работ и принятии результата этих работ (т.е. межевого плана) особое внимание следует уделить следующему:

  • — общей характеристике участка (площадь, категория земель, вид разрешенного использования);
  • — конфигурации участка;
  • — положению границ участка относительно объектов местности (лес, дороги, водоемы и т.д.).

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 27 Закона о государственном кадастре недвижимости орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета в случае, если необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям Закона о кадастре. Такими документами, подготовка которых согласно Закону о кадастре осуществляется кадастровым инженером, являются:

  • — межевой план;
  • — технический план;
  • — акт обследования.

На основе правоустанавливающего документа на земельный участок кадастровый инженер запрашивает в кадастре недвижимости сведения о контактных адресах владельцев смежных участков и обеспечивает процедуру согласования границ.

Порядок ведения государственного реестра кадастровых инженеров утвержден Приказом Минэкономразвития РФ от 20 сентября 2010 г. N 444.

Спорным является вопрос о том, нужно ли рассматривать межевание в качестве необходимого элемента индивидуализации земельного участка. Согласно пункту 3.2 Правил оформления кадастрового плана земельного участка N ГЗК-1-Т.О-04-01-01, утв. Росземкадастром 10 апреля 2001 г., в определенных случаях в строку «16» раздела В.1 кадастрового плана заносится отметка «площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании».

Таким образом, формально межевание не является необходимым элементом кадастрового учета. Однако судебная практика в своем большинстве придерживается мнения, что кадастровые планы земельных участков, межевание которых не осуществлялось, не являются документами, индивидуализирующими участки для совершения с ними сделок (см. Определение ВАС РФ от 31 марта 2008 г. N 1857/08).

Результаты межевания должны согласовываться с соседями. Согласование заключается в том, что они должны расписаться на акте согласования границ. В противном случае те соседи, которые не согласны с границами земельного участка, имеют право оспорить в суде процедуру межевания.

В отдельных случаях вступить в контакт с соседом-землевладельцем практически невозможно (участок заброшен и владельца найти невозможно). В таких случаях можно дать объявление о предстоящих согласованиях в местной газете, в которых публикуются официальные акты муниципальных властей. Если через месяц после публикации сосед не объявится, то границы бут считаться согласованными по умолчанию.

Границы земельного участка, не имеющего кадастрового номера (в т.ч. условного) или не прошедшего кадастровый учет, не обособлены и не выделены в натуре. Соответственно, такой земельный участок не существует как самостоятельный объект гражданских прав. До прохождения государственного кадастрового учета и присвоения кадастрового номера земельный участок не может быть признан недвижимым имуществом, обладающим признаками индивидуально-определенной вещи, и, следовательно, не может являться объектом гражданских прав.

Что касается условных номеров, то их присвоение земельным участкам было предусмотрено еще до вступления в силу Закона о государственном земельном кадастре (в настоящее время утратил силу). Условный номер присваивался земельному участку, если не были закончены работы по его кадастровому учету (п. 3 ст. 12, п. 4 ст. 18 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции, действовавшей до 16 сентября 2003 г.).

Следовательно, наличие у земельного участка условного кадастрового номера говорит о том, что участок еще не идентифицирован в качестве индивидуально-определенного имущества. Это означает, что такой участок не может быть предметом сделок.

Однако описание границ земельного участка и его постановка на кадастровый учет не обязательно влекут установление границ земельного участка на местности. В то же время, по мнению ряда ученых, установление границ земельного участка на местности — это обязательное условие для того, чтобы он стал полноценным объектом недвижимости и был включен в оборот. Такое установление границ земельного участка является одним из правовых средств его индивидуализации и идентификации как объекта права собственности и иных прав.

Местоположение границ земельного участка подлежит обязательному согласованию с правообладателями смежных участков, если в результате выполнения кадастровых работ подготавливаются документы, необходимые для учета в государственном кадастре недвижимости изменений земельного участка в связи с уточнением местоположения его границ, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости (п. 1 ст. 39 Закона о государственном кадастре недвижимости).

К числу последних согласно п. 3 ст. 39 указанного Закона относятся:

лица, обладающие смежными земельными участками на праве:

  • 1) собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);
  • 2) пожизненного наследуемого владения;
  • 3) постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование);
  • 4) аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет).

Согласно ст. 7 Закона в государственный кадастр при осуществлении кадастрового учета включаются сведения об уникальных характеристиках объекта недвижимости, в том числе:

  • 1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);
  • 2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости;
  • 3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок;
  • 4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;
  • 5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или сооружения, если объектом недвижимости является помещение;
  • 6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Осуществляет кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

Границы земельного участка устанавливаются посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ участка и деления их на части (п. 7 ст. 38 Закона о государственном кадастре недвижимости). Таким образом, речь идет только о границах по горизонтали. Иногда высказывается мнение о необходимости установления верхних и нижних границ земельного участка <5>. Такое предложение является трудно реализуемым. Глубина земельного участка (нижняя граница) определяется прежде всего толщиной почвенного слоя, который может различаться даже в пределах одного земельного участка. Введение нижних границ приведет к необходимости проводить соответствующие замеры, что усложнит процедуру индивидуализации и межевания земельного участка и сделает ее еще более дорогостоящей.

Определение верхних границ земельного участка также представляет определенные сложности. Прежде всего говорить о верхней границе земельного участка не совсем правильно, поскольку эта граница установлена естественным образом верхней границей поверхности земли. Другое дело, что речь может идти о верхней границе зданий и сооружений, расположенных на данном земельном участке. Говорить об этом стоило бы только в том случае, если бы недвижимость, расположенная на земельном участке, и сам земельный участок составляли бы единое целое, участвующее в гражданском обороте (как это имеет место в законодательстве других стран). Однако земельные участки и расположенная на них недвижимость могут иметь разных собственников и, соответственно, участвовать в гражданском обороте независимо друг от друга. Поэтому верхние пределы зданий и сооружений устанавливаются не ЗК РФ, а другими правовыми актами. Так, в ст. 38 Градостроительного кодекса РФ говорится о предельной высоте зданий, строений, сооружений, установленной для определенных территориальных зон, которая согласно п. 2 указанной статьи устанавливается применительно к каждой территориальной зоне (различают производственные, жилые, зоны сельскохозяйственного назначения и т.п. зоны).


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *