Управляющая компания и ТСЖ

Управляющая компания и ТСЖ

Общие аспекты

Разберемся, что собой представляют такие формы управления, какие имеют недостатки и преимущества и какие функции призваны выполнять.

Будем ссылаться на информацию, что содержится в законодательных положениях.

Необходимые термины

ТСЖ (товарищество собственников жилья) Представляет собой некоммерческую организацию, которая создана собственниками квартир. Цель – управление домом.
Органы управления Правление, общие собрания, председатели. Если невозможно выбрать председателя среди «своих» (жильцов), тогда приглашают управляющего, который будет работать на основании трудового договора. Работодатель в данном случае – это ТСЖ

Управляющей компанией называют коммерческую организацию, которая оформлена как юрлицо.

Она предоставляет услуги по управлению и содержанию объекта на возмездной основе.

Есть 3 вида УК:

Компании Что не ухаживают за домами, а привлекают субподрядчика для этого
Эксплуатационные фирмы Что самостоятельно решают все текущие проблемы дома
Гибридные Которые обеспечивают содержание объекта и оказывают ряд коммунальных услуг

Какие у них функции

Обязательства каждой организации прописываются в ст. 137 ЖК России. Они:

Создают условия Которые обеспечат поддержание необходимого санитарного состояния имущественных объектов, что являются общедомовыми
Проводят ремонтные работы И занимаются благоустройством территории
Соблюдают права владельцев квартир Разрабатывая методы управления
Принимают меры по предотвращению действия третьего лица Что противоречат интересам жильцов
Представляют интересы жильцов В сторонних организациях, уполномоченных структурах

ТСЖ выполняют и такие функции:

  • контролируют работу фирм, которые предоставляют услуги владельцам квартир;
  • решают вопросы относительно ремонта, уборки;
  • обеспечивают выполнение работ в соответствии с утвержденным на год планом;
  • обеспечивают граждан парковочными местами и детскими площадками;
  • выполняют иные функции, что прописывались в уставе общества.

Деятельность сообщества регулируется уставом и Жилищным кодексом.

При сотрудничестве с УК будет составлено план-систему сбора платежей, ремонта, использования имущества. Каждый пункт программы должен быть согласован с жильцами.

Если возникает такая необходимость, она корректируется. Главная функция управляющей компании – обеспечение санитарного и технического состояния дома.

Подразумеваются работы:

  • по обустройству прилегающей территории;
  • по проведению всяческих ремонтных работ;
  • по обеспечению чистоты;
  • по подготовке к зиме;
  • в виде контроля наличия холодной, горячей воды и т. д.

Организационные функции УК:

  • занимается организацией общего собрания с собственниками квартир;
  • осуществляет взаимодействие с коммунальной организацией;
  • обеспечивают соответствующий уровень жилищных условий.

Управляющая организация должна представлять отчет о проделанной работе. Как видите, функции ТСЖ и УК очень схожи.

Действующие нормативы

Стоит руководствоваться такими нормативными документами:

  1. Постановлением властей № 491 от 13.08.2006.
  2. Жилищный кодексом России – раздел 6 посвящен описанию ТСЖ.
  3. ФЗ № 69 от 21.12.1994.
  4. ФЗ № 184 от 27.12.2002.
  5. Постановлением ВАС России 6464/10.

Чем отличается ТСЖ от управляющей компании

Какой бы вид управления не предпочли жильцы, с них таким образом снимается обязательство по управлению и содержанию дома.

Такие обязанности перейдут компании, которой доверены. Что же предпочесть – ТСЖ или УК?

Плюсы организаций (преимущества)

Перечислим главные преимущества каждой формы управления домом:

ТСЖ УК
Можно выбрать эксплуатационную компанию из перечня тех, что имеют положительные характеристики Предоставление услуги будет профессиональным
Есть возможность менять поставщиков услуг, если цена или качество не устроит собственников квартир Имеет хорошую материально-техническую базу, а значит, может быстро реагировать при возникновении внештатной ситуации
Отметим, что ТСЖ может свободно распоряжаться средствами. Не придется ожидать планового проведения ремонтных работ – если средства будут собраны ранее, то ремонт начнется раньше коммунальными предприятиями Наладила отношения с рядом подрядчиков и субподрядчиков, поэтому не возникнет проблем с оказанием услуг
Есть право самостоятельно решать вопросы относительно обустройства подъезда – менять счетчики, устанавливать дополнительное освещение и т. п. Расчетами занимается бухгалтер
Могут установить видеокамеры и иные средства защиты Управляющие компании имеют юриста, который следит за изменениями в законодательных положениях и может отстоять интересы жильцов в судебной инстанции
Получают дополнительную прибыль от помещения, сданного в аренду для коммерческих нужд Может проводить ряд работ без дополнительных платежей, привлекая подрядчика

Какие есть недостатки

Есть и минусы:

Обязательство по ведению бухгалтерии ложится на плечи самих граждан. Нужно рассчитывать квартплату, собирать средства самостоятельно. Стоит также следить за тем, чтобы работы подрядчика и поставщика были оплачены в сроки, производить налоговые платежи и т. п. Любой дополнительный доход является прибылью компании
Квартплата большая, чем при управлении специализированными компаниями, так как нужно производить оплату за ряд дополнительных услуг Квартплата начисляется по непрозрачным схемам
Если возникнет спор и противоречия с представителями госструктур и подрядчиком, нужно будет самим отстаивать свою правоту в судебном органе. Еще один вариант – обращаться к юристу за отдельную плату Нет возможности осуществлять контроль за расходами. В результате часто имеют мест хищения и злоупотребления со стороны сотрудников управляющей компании
Возникает немало сложностей при обустройстве общедомовой территории, поскольку необходимо сотрудничать с большим количеством служб Любое изменение относительно управления домом утверждается без ведома жильцов
Обычно услуги некачественные, так как сотрудники сразу стараются обслужить несколько домов

Отличия между ними

Невозможно однозначно ответить, какая организация лучше. Здесь важно учитывать все обстоятельства.

К примеру, если дом большой, и нет возможности выбрать грамотного человека, который будет управлять им, тогда стоит отдать предпочтение управляющей компании.

Этот вариант подойдет и тогда, когда отсутствует осведомленный в жилищном законодательстве человек.

Если в доме есть много помещений, которые можно сдать в аренду и получить прибыль, тогда выбирают ТСЖ.

Стоит выделить 3 главных показателя, что будут учитываться при выборе:

  • затраты;
  • борьба с лицами, что задолжали перед коммунальными предприятиями;
  • факт того, насколько деятельность сообщества прозрачна.

Большую часть расходов составляет плата за услуги ЖКХ. Но необходимо также содержать штат специалистом и рабочих, покупать необходимую технику, материалы и т. д.

Если учесть данный фактор, то стоит отметить деятельность ТСЖ, ведь сообщество:

Взаимодействует с поставщиком напрямую И не возникает необходимости платить посреднику
Не привлекает расчетные и управленческие кадры Так как такие обязательства способны выполнять и сами жильцы

Экономить можно только в том случае, когда управлением в ТСЖ заняты добросовестные граждане. УК не учитывает желание собственников квартир обслуживаемого дома.

Как получить квартиру от государства бесплатно молодой семье смотрите в статье: как получить квартиру от государства бесплатно.

К какому ЖЭКу относится дом по адресу в Москве, .

Чаще всего такие фирмы пользуются услугами субподрядчика, учитывая не качественность выполняемой работы, а наличие личных связей.

Но вот борьба с должниками заключается в том, что воздействовать уполномоченное лицо начинает на конкретного должника. Из-за него не будут страдать все жильцы.

ТСЖ – лучший вариант тогда, когда:

  • управлять необходимо небольшим домом, и при его содержании необходимо использовать специфические знания;
  • собственники квартир доверяют друг другу;
  • есть председатель, который не против такой ответственности.

Стоит изучить, разницу между управляющей компанией и ТСЖ:

ТСЖ УК
Некоммерческое предприятие Коммерческая фирма
Основная цель – управление домом с учетом интересов всех жильцов без желания заработать Цель – получить прибыль при управлении домом
Общество имеет свой счет в банке, куда перечисляются средства при внесении квартплаты, а также прибыли от сдачи помещения в аренду. При наличии дополнительной прибыли организуют дополнительные работы, направленные на благоустройство дома Если необходимо провести дополнительные работы, жильцам придется понести дополнительные траты
Свобода в выборе поставщика и подрядчика Компания сама решает, услугами каких субподрядчиков пользоваться
Любое решение принимается на собрании Решения принимают без учета мнения жильцов
Есть возможность контролировать выполнение работ Контроль невозможен
Не всегда есть люди, которые разбираются в определенных вопросах Работает квалифицированный персонал, имеющий опыт
Средства могут затрачиваться на цели, которые не входят в план Средства распределяются на нужды в соответствии с договором

Выход из УК при создании ТСЖ

Если вам не нравится, как выполняет свою работу УК, можно отказаться от ее услуг. Специального основания для выхода не нужно иметь.

При отказе от услуг УК стоит обратиться к ст. 162 ЖК, где сказано, что отказываться может гражданин, чья квартира приватизирована.

В противном случае решение останется за муниципалитетом. Но и у жильцов будет право голоса.

Первое, что нужно сделать, принять решение о том, что дальнейшее предоставление услуг УК является не желательным.

Это нужно сделать до того момента, когда истечет срок действия договора. Иначе соглашение будет пролонгировано на месяц и придется еще ждать.

Собственники квартир проводят собрание. Составленное заявление и протокол направляются уполномоченным лицам.

После этого жильцы могут собраться и решить о формировании ТСЖ. Проблемы могут возникнуть при сборе документов и их оформлении.

Иногда такие справки готовятся представителями муниципалитета самостоятельно. Для создания ТСЖ необходимо:

  • открыть счет в банковском учреждении;
  • провести собрание (если нужно, пригласить представителя администрации);
  • принять на собрании решение, проголосовав.

Возникающие нюансы

Не всегда поверхностных знаний бывает достаточно. Всегда остаются вопросы, на которые люди ищут ответы у специалистов. Рассмотрим самые частые.

Как перейти из одной в другую

Если ваша управляющая компания или ТСЖ вас не устраивает, и вы решили поменять компанию, действуйте так:

  1. Выберите организацию, которая устроит вас.
  2. Поговорите с соседями относительно смены управляющих.
  3. Отправьтесь к руководителю новой УК для решения всех вопросов.

Способ смены организации:

Можно выбрать иную компанию Когда будет оканчиваться срок действия договора, что заключен с нынешней фирмой
Меняют компанию, если она нарушает положения соглашения и интересы граждан Расторжение договора в таком случае осуществляется в одностороннем порядке (ч. 8.2 ст. 162 ЖК)
Компания может быть лишена лицензии В соответствии со ст. 199 ЖК
Договор может расторгаться По соглашению сторон
Смена УК бывает и в таком случае Принято решение создать ТСЖ, но оно впоследствии решает нанять управляющую фирму, ссылаясь на п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК

Обязательно проводится собрание, на котором поднимается вопрос о смене УК:

  • Готовится повестка дня.
  • За 10 дней до собрания уведомляются все жильцы. Направляется заказное письмо или собираются подписи самостоятельно (в реестре уведомлений).
  • Поводится очная и заочная часть собрания.
  • Составляется протокол.
  • Жильцам направляется извещение о результате.

Как уведомить управляющую компанию о создании ТСЖ? Направляется письмо о таком решении в течение 5 дней.

В уведомлении отражается название компании, что была выбрана, ее контакты, данные о собственнике квартиры, сведения о котором прописаны в решении. Составляется соглашение с новой компанией.

Порядок передачи

В федеральном законодательстве об этом ничего не говорится. За ответами стоит обращаться в Письмам Министерства регионального развития России, где прописан общий порядок передачи дома в управление.

Факты Сроки
Способ управления выбран Когда принято решение на собрании
Реализуется он Когда заключено соглашение. Время передачи документов на дом при этом не играет роли

Контракт вступит в силу Нв течение месяца после подписания, если иные условия не прописаны в соглашении

Чтобы в полной мере начать исполнение своих обязательств, компания должна иметь:

Технические документы на объект Чтобы можно было определять состав и состояние имущественных объектов, сроки ремонтов, иные особенности эксплуатации дома
Данные о владельцах квартир Их количестве, о наличии льготников, о площади квартир. Такие сведения необходимы, чтобы можно было начислять квартплату
Образцы перезаключенных соглашения с подрядной компанией По вывозу мусора и т. п.

УК и ТСЖ необходимо, чтобы поставщики перезаключили соглашения на энергоснабжение и т. п. с новым управляющим обществом.

Обязательно фиксируют, в каком состоянии находится объект на момент передачи.

Это нужно для того, чтобы новая управляющая компания не понесла ответственности за результат деятельности старой организации. Так также определяют, насколько эффективно содержится дом.

Не всегда новой УК удается получить необходимую документацию и сведения. И тогда возникнет препятствие в управлении объектом.

Устранение таких препятствий возможно при обращении в органы местного самоуправления, к прежним УК и третьим лицам, у которых есть все справки.

Когда прежняя управляющая организация получит уведомление, она должен в течение 30 дней перед тем, как прекратится срок действия соглашения, передать все документ (ст. 162 ЖК).

Подробнее говорится в Письме от 20 декабря 2006 № 14313-РМ/07.

Порядок действий:

Новая УК при обращении жильцов Направляет письмо к представителю прежней компании для передачи объекта
Прежняя фирма Основываясь на протокол собрания, передает технические документы новой компании
Новая организация получает документы И заключает с жильцами соглашение

Можно ли сотрудничать одновременно

ТСЖ может вести свою деятельность самостоятельно или заключать контракт на предоставление услуг с любой УК.

В первом случае ТСЖ нанимает сотрудников самостоятельно. Оно осуществляет контроль за выполнением работ и является управляющей структурой.

При втором варианте ТСЖ согласует тарифы и статьи, и так избежит лишних затрат собственников квартир.

Ведь сообщество исключит ненужные услуги или сократит их. Все действия УК будут осуществляться от имени и за средства ТСЖ.

А последнее будет платить за предоставленные услуги согласно договору. ТСЖ будет посредником между жильцами и управляющей компанией.

Видео: как зарабатывают ТСЖ и Управляющие компании

Удобство данного способа для УК в том, что ей придется сотрудничать не со всеми жильцами в отдельности, а только с председателем товарищества или несколькими уполномоченными лицами.

Образец договора

Может заключаться договор подряда или соглашение, в соответствии с которым ТСЖ будет управлять управляющая фирма.

В договоре управления должны быть такие положения:

  • перечень работ, которые должны выполняться;
  • период действия договора.

Не менее 50% жильцов должны поставить на соглашении свою подпись, иначе оно не вступит в силу, несмотря на принятое решение на собрании.

Какая управляющая компания обслуживает дом по адресу в Санкт-Петербург узнайте из статьи: какая управляющая компания обслуживает дом по адресу.

Про график капремонта многоквартирных домов по закону, .

Как получить земельный участок молодой семье бесплатно, .

Отнеситесь к выбору формы управления ответственно. Если вы предпочтете ТСЖ, тогда на начальных этапах ее деятельности стоит заключить договор с УК.

Подрядчик будет предоставлять услуги по содержанию общедомового имущества. Когда же у вас уже будет опыт управления, можно осуществить переход на обслуживание дома только ТСЖ.

Любую ситуацию следует рассматривать индивидуально. Учитывайте обстоятельства, и тогда взвесьте, что будет лучше в вашем случае – оформить ТСЖ или передать обязательства по управлению управляющей компании.

ТСЖ или управляющая компания: что лучше?

Только жильцы многоквартирного дома могут выбрать способ управления. По закону никто не может заставить их сделать этот выбор.

Преимущества и недостатки

Итак, товарищество собственников жилья – это объединение владельцев квартир, которые самостоятельно занимаются управлением и содержанием МКД.

У этой формы управления есть ряд преимуществ:

  • Владельцы жилья могут нанять эксплуатационную компанию и руководить ее действиями.
  • Члены ТСЖ могут использовать общедомовое имущество для получения прибыли и тратить ее на благоустройство территории.
  • Жильцы лучше знают свои нужды, поэтому нет лишних трат.

Есть у товарищества и свои недостатки:

  • Собственникам квартир приходится самостоятельно рассчитывать количество денег, необходимых для содержания МКД.
  • Все долги товарищества – обязанность жильцов.
  • Многое зависит от людей, занимающих руководящие посты. Некомпетентность и отсутствие опыта часто приводит к негативным последствиям.

Управляющая компания – это юридическое лицо, которое профессионально занимается управлением многоквартирными домами.

Существует несколько видов УК:

  • гибридные компании (помимо управления занимаются предоставлением коммунальных услуг);
  • управляющие (занимаются исключительно управлением МКД с помощью субподрядчиков);
  • эксплуатационные (основной вид деятельности – эксплуатация МКД).

К преимуществам УК в 2019 году можно отнести:

  • Всю деятельность осуществляют специалисты, хорошо разбирающиеся в законодательстве, бухгалтерии и т. д.
  • Высокий уровень материально-технической базы.
  • Большинство долгов МКД компания может покрыть из своих резервов.

Недостатки управляющей компании заключаются в следующем:

  • Жильцы не могут контролировать расход средств, которые вносят на содержание своего многоквартирного дома.
  • На практике УК редко спрашивают мнения собственников по тому или иному поводу.
  • Такие компании нередко становятся банкротами, то приводит к появлению у жильцов дополнительных долгов перед ресурсоснабжающими организациями.

Что выбрать, должны решать все жильцы МКД.

Читайте, как зарегистрировать ТСЖ.

Как осуществлять оплату коммунальных услуг в ТСЖ? Смотрите .

Отличия

Разница между этими двумя способами управления многоквартирным домом заключается в следующем:

  1. В ведении УК обычно находится несколько домов, поэтому снижается качество обслуживания. ТСЖ занимается содержанием только одного МКД.
  2. Самое главное отличие заключается в том, что в товариществе все решения принимаются общим собранием жильцов. Управляющая компания нередко все решает без участия собственников квартир.
  3. Члены ТСЖ контролируют сбор и расход средств, выбирая первостепенные нужды. В УК все деньги поступают на один счет и оставшуюся после оплаты услуг сумму нельзя пустить в дело.
  4. Деятельность УК очень непросто контролировать. А члены товарищества могут потребовать отчет от председателя.

Сложно сказать, ТСЖ или управляющая компания — что лучше в новом доме. Если есть инициативная группа, лучше создать объединение жильцов и управлять МКД самостоятельно.

Что выгоднее?

Выгоду при выборе способа управления МКД должны просчитывать сами жильцы. Если дом небольшой, то предпочтительнее организовать ТСЖ. Тогда все владельцы жилья спокойно смогут участвовать в содержании МКД и прилегающей территории.

Если дом очень большой и даже всех жильцов собрать вместе не получается, лучше обратиться к профессионалам и нанять УК. В конце концов, всегда можно поменять способ управления.

Возможно ли одновременное сотрудничество?

Товарищество собственников жилья может осуществлять свою деятельность двумя способами:

  • самостоятельно решать все вопросы, связанные с управлением МКД;
  • использовать услуги управляющей компании.

Преимущества сотрудничества с УК заключаются в следующем:

  • Управляющая компания может предоставить квалифицированную помощь. Это опытный рабочий персонал, ресурсы.
  • ТСЖ проще контролировать деятельность УК, чем просто собственникам квартир.
  • Некоторые вопросы, связанные с содержанием МКД, под силу решить только руководству управляющей компании.

Товарищество собственников жилья может заключать с УК только два вида договоров – договор подряда и соглашение на управление. При сотрудничестве ТСЖ и УК заключают стандартный договор подряда.

В нем обязательно указываются работы, которые должен выполнить подрядчик:

  • уборка территории;
  • вывоз мусора;
  • контроль за сохранностью общедомового имущества;
  • ремонт и другие работы.

Обычно такое соглашение заключается минимум на 1 год. Это стандартный срок и его достаточно, чтобы оценить качество предоставляемых услуг. При необходимости контракт можно продлить еще на 1 календарный год.

Узнайте, как организовать ТСЖ в многоквартирном доме.

Какой порядок ликвидации ТСЖ? Информация .

Куда пожаловаться на ТСЖ? Подробности в этой статье.

На выбор способа управления многоквартирным домом влияет немало факторов. Это способность жильцов самостоятельно управлять МКД, наличие ресурсов.

Самый удобный вариант для собственников – это сотрудничество с управляющей компанией. Он позволяет контролировать деятельность УК и в то же время получать профессиональные услуги. При необходимости контракт с компанией можно легко расторгнуть.

Основные особенности ТСЖ

Важно! Товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) строительством дома согласно законодательству заниматься не может. Организация создается владельцами квартир после ввода объекта в эксплуатацию и оформления документов на право собственности.

Одно ТСЖ может объединять владельцев квартир нескольких домов. Для образования ТСЖ в него должно вступить более половины владельцев квартир. В его ведении находятся вопросы содержания помещений общего пользования, благоустройства территории. Входить в состав товарищества могут жильцы, которые приобрели квартиры в уже построенном доме, или бывшие участники ЖСК. Решения по значимым проблемам принимаются на общем собрании. Но при решении отдельных вопросов необходимо учитывать и мнение собственников жилья, не пожелавших вступить в эту организацию. К таким вопросам относятся:

  • ремонт и перестройка общих помещений;
  • реконструкции дома;
  • приобретение земельных участков;
  • возведение построек на придомовой территории.

Для этого проводится общее собрание всех собственников квартир. Каждодневные вопросы решает выборное правление ТСЖ во главе с председателем.

Переход управления домом от ЖСК к ТСЖ

Иногда после постройки дома жильцы поднимают вопрос преобразования ЖСК в ТСЖ. Они должны на общем собрании обсудить, что лучше для их дома – перейти к другой форме управления или остаться в составе кооператива. Всем коллективом нужно выбрать управляющую компанию или создать ТСЖ. Для выхода из ЖСК каждый гражданин должен полностью оплатить полученное жилье и оформить право собственности.

Преобразование необходимо проводить, строго соблюдая требования законодательства. Это касается:

  • правил организации собрания жильцов,
  • количества участников;
  • правильности подсчета голосов;
  • сроков регистрации нового ТСЖ.

Если при переводе кооператива в товарищество будут выявлены нарушения, при регистрации нового объединения появятся сложности. Реорганизация будет признана незаконной. ЖСК могут ликвидировать, а вопрос управления домом перейдет в ведение местной администрации. Так как старые договоры на обслуживание дома будут недействительными, коммунальщики могут приостановить оказание услуг. Результатом несоблюдения организационных требований будут проблемы для жильцов.

Тсж, жэк, жэу, жкх, управляющая компания: что это такое и как они работают?

Процент устанавливается посредством подсчета площади, а не количества собственников. Функции УК заключаются в том, чтобы обеспечивать ремонт и содержание домов, согласно требованиям технического регламента. При этом собственники имеют право:

  • на получение интересующей их информации в течение пяти рабочих дней после обращения;
  • информации об объеме, перечне и качестве оказанных услуг;
  • проверять выполнение работ;
  • требовать устранения дефектов и следить за полнотой предоставленной услуги;
  • с первого квартала получать от управляющей организации отчет о выполненной работе.

С другой стороны, управляющая компания не намерена понижать расходы на обслуживание дома.
Кроме того, ее финансовая деятельность не всегда является прозрачной для жильцов, хотя последние редко когда этим интересуются.

Минимальное количество членов ЖСК — 5, максимальное — по количеству квартир в доме. На стадии постройки дома и на первых порах после ввода его в эксплуатацию лучшей формой управления будет именно ЖСК. Основное предназначение такой организации — завершить постройку дома и убедиться, что в его конструкции нет никаких недостатков.

Внимание Далее лучше образовать ТСЖ, так как:

  • Все доходы, полученые ЖСК, распределяются между его членами. Доходы ТСЖ остаются в организации и могут быть потрачены на обустройство дома.
  • Полномочия ЖСК по обслуживанию дома меньше, чет ТСЖ.
  • Правление ЖСК может состоять из 5 человек, которые и принимают все решения без оглядки на остальных. Принятие решений в ТСЖ возможно только при получении более 50% голосов всех жильцов дома.

ТСН — это товарищество собственников недвижимости.

Стоит выделить 3 главных показателя, что будут учитываться при выборе:

  • затраты;
  • борьба с лицами, что задолжали перед коммунальными предприятиями;
  • факт того, насколько деятельность сообщества прозрачна.

Большую часть расходов составляет плата за услуги ЖКХ. Но необходимо также содержать штат специалистом и рабочих, покупать необходимую технику, материалы и т. д. Если учесть данный фактор, то стоит отметить деятельность ТСЖ, ведь сообщество: Взаимодействует с поставщиком напрямую И не возникает необходимости платить посреднику Не привлекает расчетные и управленческие кадры Так как такие обязательства способны выполнять и сами жильцы Экономить можно только в том случае, когда управлением в ТСЖ заняты добросовестные граждане. УК не учитывает желание собственников квартир обслуживаемого дома.
Услуги Количество услуг, которые оказывают организации входящие в систему ЖКХ (ЖЭка и т.д.), варьируется от одного до нескольких десятков. Тсж или управляющая компания – что лучше? На собрании решаются следующие вопросы:

  • выбор председателя и секретаря собрания;
  • счетной комиссии;
  • о способе управления;
  • утверждается Устав;
  • выбирают председателя и остальных лиц;
  • назначается представитель собственников по регистрации ТСЖ;
  • выбирают место, где будет размещаться информация;
  • выбирают место хранения документов.

Также могут решаться и другие вопросы, в зависимости от потребностей дома. Однако если жильцов дома собрать на общем собрании не удалось, то объявляется заочное голосование.
Для этого готовят бюллетени, и каждый из собственников голосует.

Понятия УК и ТСЖ

По функциям и предназначению между этими двумя формами управления различий мало: задача обеих – контроль и руководство работой по содержанию многоквартирного дома и обеспечение своевременной оплаты жильцами коммунальных услуг. Однако по форме организации УК и ТСЖ отличия все же имеют.

Управляющая компания (УК) является коммерческой организацией. Это юридическое лицо, предоставляющее жильцам дома платную услугу по обслуживанию здания. Существуют следующие виды таких компаний: Товарищество собственников жилья (ТСЖ) является, наоборот, организацией некоммерческой и создается собственниками квартир с целью управления их общим домом. 135-я статья Жилищного кодекса РФ дает четкое определение полномочий и указывает способ создания такой организации.

На рисунке (для увеличения изображения нажмите на картинку) показаны функции, которые возлагаются на ТСЖ. Они идентичны тем, что выполняет УК:

  1. контроль над состоянием здания и дворовой территории;
  2. наём персонала для ухода;
  3. заключение договоров с подрядчиками при необходимости осуществления ремонтных работ;
  4. сбор квартплаты и расчет с коммунальными службами.

Плюсы и минусы современных ТСЖ

В сравнении с УК, товарищество собственников имеет следующие важные преимущества:

  • жильцы имеют право выбора той эксплуатационной компании, которая лучше зарекомендовала себя в работе;
  • собственники жилья могут отказаться от услуг поставщика, если их не устраивают его расценки или качество работы;
  • ТСЖ более свободно распоряжается денежными средствами, например, ремонт можно произвести по мере необходимости, не дожидаясь плановых работ;
  • жильцы могут совместно решать вопросы, связанные с обустройством подъезда: произвести замену счетчиков, установить осветительную систему, оснащенную датчиками движения, и прочие;
  • собственники жилья вправе сами решать вопрос о безопасности дома: установить охрану, видеокамеру, выбрать другие средства защиты;
  • ТСЖ может сдавать в аренду пустующие помещения в доме коммерческим организациям с целью получения дополнительных доходов на общественные нужды.

Все перечисленные преимущества неоспоримы, но ТСЖ также имеет и свои недостатки:

  • необходимость самостоятельного ведения бухгалтерии: расчет квартплаты, обеспечение сбора средств, оплаты услуг подрядчиков и коммунальщиков, уплата налогов и прочее;
  • квартплата чаще всего выше, поскольку жильцам приходится оплачивать дополнительные услуги;
  • при спорах и противоречиях с подрядчиками или властями ТСЖ вынуждено своими силами отстаивать позицию жильцов дома в судебных разбирательствах либо пользоваться услугами профессиональных юристов;
  • обустройство дворовой территории может вызвать некоторые сложности, поскольку придется сотрудничать с различными службами.

В видео рассматриваются доводы за и против ТСЖ.

Защитить ваши права как собственника и пользователя помещения многоквартирного дома от произвола коммунальщиков помогут действующие Правила предоставления коммунальных услуг.

Не устраивает работа управляющей компании?
Пора жаловаться.

Чтобы оплатить электроэнергию и передать показания счетчика необязательно терять время и стоять в очередях. Воспользуйтесь Интернетом.

В чем разница между квартирой и апартаментами? О плюсах и минусах этих жилых помещений рассказывает статья.

Плюсы и минусы УК

Деятельностью управляющих компаний является профессиональное предоставление услуг, связанных с обслуживанием дома, из чего вытекают и следующие преимущества УК:

  • наличие надежной материально-технической базы, которая позволяет оперативно решать внештатные ситуации;
  • отрегулированные отношения с подрядчиками, которые позволяют беспроблемно получать нужные коммунальные услуги;
  • наличие у управляющей компании собственной бухгалтерии, которая занимается всеми расчетами;
  • наличие профессиональных юристов, которые могут взять на себя решение всех юридических проблем и будут отстаивать интересы собственников квартир в суде.

Наряду с данными плюсами, у управляющих компаний есть и свои минусы:

  • жильцы не смогут контролировать расходование денежных средств, поэтому остается риск злоупотреблений и хищений со стороны УК;
  • начисление квартплаты производится по усмотрению самой УК;
  • политика управления домом может измениться без согласия собственников;
  • более низкое качество содержания дома, поскольку один сотрудник УК занимается обслуживанием нескольких домов параллельно;
  • дополнительные доходы, полученные от аренды помещений, размещения рекламы и из других источников, принадлежат управляющей компании.

О недостатках при работе с управляющими компаниями, мошенничестве и обмане со стороны УК смотрите в видео.

Какую форму управления домом выбрать

Что лучше для жителей дома: ТСЖ или управляющая компания? Однозначно ответить на этот вопрос нельзя.

В каких-то случаях жильцам удобнее доверить управление домом УК, а в каких-то предпочтительнее взять дела в собственные руки и отдать предпочтение ТСЖ.

Практика показывает, что создание ТСЖ целесообразно в следующих ситуациях:

  • когда дом относительно небольшой, и для его содержания не нужны специфические знания и наличие большой рабочей группы;
  • когда большинство жильцов дома являются собственниками квартир;
  • когда жильцы доверяют друг другу и готовы добросовестно оплачивать счета;
  • когда среди собственников имеется активист, который готов безвозмездно выполнять обязанности председателя ТСЖ;
  • Следует помнить, что в некоммерческой организации зарплата председателю не полагается.

  • когда в доме есть возможности получения дополнительного дохода (имеется помещение для сдачи в аренду, возможность размещения на фасаде рекламных блоков и другие).

Если жильцы не желают заниматься выбором и наймом эксплуатационных организаций, распределением средств и планированием расходов, если большинство жильцов являются арендаторами квартир или нанимателями социального жилья, в таких случаях предпочтение лучше отдать профессиональной управляющей компании. Либо можно, как вариант, создать в жилом доме ТСЖ, а затем перепоручить осуществление работ УК, заключив договор.

Различия в управлении УК и ТСЖ

УК и ТСЖ различаются по следующим параметрам:
1
Количество обслуживаемых объектов.
УК занимается обслуживанием нескольких жилых домов, а ТСЖ обычно фокусируется на конкретном доме, что позволяет ему лучше справляться со стоящими задачами.

2
Форма управления.
При управлении домом при помощи УК все решения принимает только ее руководитель. В случае с ТСЖ управление осуществляется коллективно: председатель ТСЖ лишь выражает мнение большинства собственников, а окончательное решение принимается общим собранием жильцов путем голосования. 3
Расходование средств.
Все поступившие на счет ТСЖ деньги находятся в распоряжении жильцов: они сами решают, на что и сколько следует потратить. Доходы, полученные УК в процессе управления домом, поступают на общий счет компании. 4
Контроль.
В ТСЖ имеется ревизионная комиссия, которая вместе с общественным собранием осуществляет контроль над деятельностью председателя товарищества и членов его правления. Проверить управляющую компанию имеют право только сотрудники Жилищной инспекции, Роспотребнадзора или прокуратуры. Жильцам эта информация недоступна.

Почему владельцам квартир необходимо участвовать в управлении общим домом и что для этого лучше: ТСЖ или управляющая компания? Смотрите в видео.

Подводя итог вышесказанному, подчеркнем, что выбирать форму управления домом должны сами жильцы, исходя из конкретных условий и факторов.

Если в большинство жильцов согласны самостоятельно управлять домом и решать возникающие проблемы, то стоит создать ТСЖ.

Довериться управляющей компании можно в случае, если среди собственников квартир не нашлось активиста, желающего стать председателем ТСЖ, и при условии, что не все проживающие в доме являются собственниками жилья.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *