Стоимость аренды земли у государства

Стоимость аренды земли у государства

Нередко пользователи земельного участка, полученного от государства в аренду, в дальнейшем желают его выкупить. Неотъемлемой процедурой в такой сделке становится расчет стоимости надела.

Формирование цен на землю зависит от методики ее оценки. Конечная сумма рассчитывается муниципальными органами и самим владельцем определенным способом.

Цена за безвозмездный переход арендованного у муниципалитета земельного участка в частную собственность именуется выкупной стоимостью. В отдельных случаях она используется при выкупе земли местной властью.

К примеру, если необходимо изъять надел для общественных нужд. Иное название выкупной цены – кадастровая стоимость, поскольку рассчитывается она по данным кадастра.

Кадастровую стоимость используют налоговые органы для расчета земельного налога, а также иные государственные структуры, чтобы рассчитать цену выкупа. Зависит она от основных и дополнительных факторов, влияющих на итоговый показатель.

К первым относится месторасположение надела и вид разрешенного использования. Примером второй разновидности может быть наличие на земле сооружений, являющихся архитектурной или исторической ценностью и значительно поднимающих цену.

Центральные моменты

Какие данные следует учесть

Для правильного расчета, производимого самостоятельно по установленным формулам, важно знать показатели, используемые в них. Одна из величин – кадастровая стоимость арендуемой территории.

Узнать ее можно разными способами, к примеру, обратившись в Росреестр или МФЦ. Она устанавливается при постановке на регистрационный учет посредством проведения кадастровой оценки.

В каждом случае размер кадастровой стоимости принимает собственное значение, серьезно влияя на итоговую сумму. В основу расчетов арендной платы ложится специальный корректирующий коэффициент, который может принимать разные значения в зависимости от ситуации.

Критерии по размерам

Арендная плата за земельный участок, полученный от государства или муниципалитета без проведения торгов, составляет некоторый процент кадастровой стоимости надела:

0,01% кадастровой стоимости Применяется для участков, изъятых из оборота или предоставленных в аренду гражданину, обладающему правом на льготы (к примеру, полное освобождение от земельного налогообложения).
0,6% Для участков, передаваемых гражданам или организациям для осуществления подсобного или крестьянского хозяйствования с возможностями организации фермы.
1% Назначается для территорий, предоставленных в арендное пользование для реализации концессионных соглашений.
1,5% Применяется при аренде участков в случаях, предусмотренных п. 5 ст. 39.7 ЗК РФ.

Статья 39.7. Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности

2% При аренде земель в целях добычи на них полезных ископаемых.

Обзор прошлых схем и прогнозы

Для правильного понимания порядка формирования цена аренды земельного надела стоит разобрать ее вариации в конкретных примерах. Для начала следует обратить внимание на то, чему способно научить прошлое.

Если взять общую стоимость аренды за большой временной промежуток (2000-2017 годы), легко заметить прямую зависимость цен от складывающейся в стране экономической ситуации. С 2000 года они постоянно росли с ускорением темпов.

Приближаясь к 2008 году, подъем становится все круче и в итоге резко падает, что свидетельствует об абсолютной неожиданности наступления финансового кризиса. Далее цены на землю и ее аренду опять начинают подниматься, но уже не столь стремительно.

На 2014 год пришелся новый спад под воздействием политической обстановки. Открыть бизнес с арендой земли довольно сложно при отсутствии денег.

Те не менее, история показывает, что в сложное время цены на сельскохозяйственные участки пошли в рост. Такой поворот событий обусловлен принятием закона об эмбарго и введением субсидирования для сельскохозяйственных производителей.

Рассматривая стоимость аренды на более коротком промежутке, видна явная зависимость от погодных условий и настроений граждан.

К примеру, если цены на офисные и производственные площади падают в летний период в связи с отдыхом всей страны, то на сельскохозяйственные угодья она, наоборот, достигают пиковых высот и снижаются только осенью. Такая ситуация явно показывает зависимость стоимости аренды от рыночного спроса.

Далее целесообразно перейти к рассмотрению настоящего времени. Хоть сейчас и происходит относительная стабилизация экономики, стоимость аренды земель падает.

Пусть это происходит не столь резко, как в 2014-2015 годы, но прослеживается четкая устойчивая тенденция. Отличились опять же лишь сельскохозяйственные участки. Но и на них цены пошли вниз с июня 2019 года.

Снижение наблюдается и в стоимости аренды участков под коттеджное и дачное строительство. Ее величина определяется государством. В обычных случаях она берется в размере 1,5% от оценочной кадастровой стоимости.

Так, цены за аренду 1 га сельскохозяйственного участка начинаются с 500 рублей. Стоимость же аренды 10 соток для застройки в крупных городах берет начало с 6 тысяч рублей.

В заключение стоит взглянуть на прогнозы. Как показало исследование, на стоимость аренды земельных наделов влияет ситуация в стране. Недавние новости свидетельствуют об остановке падения ВВП страны впервые с 2014 года.

Причем в 2019 году наметился даже его рост. Экспертами рынка недвижимости на 2019-2019 годы прогнозируется зависимость стоимость аренды земель от состояния российской экономики. Но уже в наши дни прослеживается тенденция к подорожанию.

Прочие параметры

Формулы и порядок формирования цены

Важно иметь в виду, что цена, по которой производится определение арендной платы за пользование участком, значительно разнится в зависимости от того, кто выступает арендодателем: государство или частное лицо. Для проверки правильности произведенных расчетов применяется онлайн калькулятор.

Арендная плата за земли, предоставляемые государством, рассчитывается по следующей общей формуле:

АП = Цк * %

Где:

АП Размер арендной платы, являющейся, по сути, сбором налога.
Цк Цена земли по кадастру.
% Корректирующий коэффициент, зависящий от цели аренды и вида арендатора.

Расчет стоимости аренды земли, принадлежащей частному лицу, осуществляется по иной формуле:

АП = Цр * %

Где:

АП Также арендная плата за год эксплуатации участка.
Цр Рыночная цена земельного надела.
% Ставка рефинансирования ЦБ.

В этом случае рассчитывается именно рыночная цена, которая может быть выше кадастровой. Важно понимать, что факторы, увеличивающие цену не всегда логичны и объективны. Поэтому рыночная цена должна устанавливаться независимой компанией за полгода до вступления приобретателя в собственное право.

Учёт процентов

Чтобы узнать, как рассчитать аренду земельного участка от кадастровой стоимости, следует обратиться к нормативно-правовым актам. Правила расчета арендных платежей за участки земли, находящейся в собственности государства и муниципалитета установлены в правительственном постановлении № 582 от 2009 года.

Согласно им размер арендной платы определяется по кадастровой стоимости в процентном соотношении:

0,01% Для участков, предоставляемых лицам, имеющим право на освобождение от земельного налогообложения (кроме аренды земли, приобретенной на торгах, аукционах, конкурсах) и на снижение налоговой базы по земельному налогу.
0,03% Для участков, предназначенных для сельскохозяйственного пользования, право на которые переоформлено по действующему российскому земельному законодательству или ограниченных в обороте (кроме аренды надела, полученного в результате торгов, конкурсов, аукционов).
0,60% Для земель, предоставляемых в аренду в целях ведения сельского, фермерского (крестьянского), личного подсобного хозяйства, а также огородничества, садоводства, дачного хозяйства, строительства гаражей.
1,50% Для земель, ограниченных в обороте и не относящихся к территориям сельскохозяйственного назначения, право на аренду которых переоформлено согласно действующему земельному закону; для участков, предоставляемых по договорам о развитии застроенной площади; для наделов, образованных из территории, предоставленной в целях комплексного освоения для жилой застройки согласно Земельного кодекса РФ.

Если право на аренду земельной площади приобретено в порядке, определенном земельным законодательством РФ, на аукционах, торгах, конкурсах, размер арендной платы рассчитывается по итогам таких мероприятий.

Особые случаи

Широкий перечень особых случаев полного освобождения от земельного налога установлен Законом «О плате за землю».

Так, от налогообложения освобождаются:

  • заповедные территории, национальные парки, ботанические садовые участки;
  • научные организации, пользующиеся землей в экспериментальных и исследовательских целях;
  • физические лица и организации, занятые народным промыслом;
  • организации социального сервиса, искусства, образовательные и здравоохранительные учреждения;
  • лица, получившие в арендное пользование нарушенные земли, требующие рекультивации и др.

Экономия и оспаривание

Поскольку кадастровая стоимость земельного участка является основой для расчета налога, его владелец заинтересован в справедливой оценке. Нередко оспаривать стоимость по кадастру приходится и арендаторам. Однако, против них играет незнание собственных прав и плюсов проведения данной операции.

Арендатор вправе оспорить расчет аренды земельного участка от кадастровой стоимости, если указанный в договоре размер налога является одним из параметров для определения цены договора.

В этой ситуации следует обсудить свое намерение с владельцем имущества. При снижении кадастровой стоимости земельного участка в результате оспаривания уменьшится и арендная ставка на срок до следующей государственной переоценки.

Согласно Постановлению ВС № 28 от 2015 года в целях расчета ставки по аренде новая кадастровая стоимость должна применяться с 1 января года, в котором подавалось обращение на оспаривание.

С собственником участка следует обговорить порядок перерасчета. К примеру, если арендатор переплатил в текущем году, лишние траты собственник может зачесть в следующий год пользования. Если достигнуть согласия сторонам не получается, придется прибегнуть к помощи суда.

Таким образом, если земельный участок не получен в результате торгов, то арендная плата за его пользование рассчитывается на основании кадастровой стоимости в процентном соотношении в зависимости от предназначения земли и вида собственника.

Стоимость по кадастру определяется властными органами, регулярно меняется и может быть оспорена в судебном порядке. Последствием оспаривания становится снижение суммы арендных платежей.

Порядок действий при покупке земельного участка у собственника указан в постановлениях и законодательных актах.

Читайте , сколько стоит купля продажа земельного участка.

Как устанавливаются права на земельный участок при продаже недвижимости — мы рассказали в этой публикации.

Нормативная арендная плата

Это цена устанавливается государством и органами местного самоуправления. Она не меняется со временем от колебаний рынка и других изменений ситуации. Нормативная стоимость рассчитывается исходя из категории земли (целевого назначения) и её местоположения.

По категориям все земли можно условно разделить на те, которые государством не сдаются в аренду и не продаются, и на земли, которые могут находиться в частной собственности.

Первая категория не имеет отношения к данной статье, ко второй категории относятся земли:

  • для подсобного хозяйства – дачи;
  • сельскохозяйственного назначения – пашни;
  • промышленности – территории для строительства заводов;
  • населенных пунктов – зоны для строительства магазинов, торговых и офисных зданий.

При назначении арендной платы учитываются два важнейших показателя.

  1. Географическое положение природной зоны, экономическое развитие города. Логично, что сельскохозяйственные земли, расположенные на юге страны, стоят в десятки раз дороже, чем аналогичные территории на севере. Для промышленных и других зон большое значение играет близлежащий город. Земли под Москвой стоят в 3-4 раза дороже, чем участки под другими городами страны.
  2. Ценность участка для города, области. Для каждого типа земли (по целевому назначению) приоритетными являются свои показатели ценности. Здесь учитывается множество параметров:
    • инженерная и строительная ценность;
    • социальная, экономическая роль;
    • природные качества территории;
    • историческая и архитектурная ценность
    • прочие параметры.

Еще раз: немаловажную роль имеет назначение земельного участка в формировании ее арендной стоимости. Стоимость аренды сельскохозяйственной земли существенно ниже стоимости аренды земли под строительство торговых площадей или же жилого дома. Необходимо понимать тот факт, что стоимость аренды сельхозземли в Ивановской области (1 гектар стоит около 30 тысяч рублей) и стоимость аренды земли под строительство в центре Москвы (1 сотка земли может стоить несколько миллионов рублей) серьезно отличается. Более точная цена на аренду земельного участка может быть получена непосредственно в горадминистрации или же в сельском совете.

Кадастровая стоимость

Государственная кадастровая оценка обязательна для каждого участка земли. Так как именно при ней учитывается множество важных факторов, влияющих на конечную стоимость аренды земли. Нередко кадастровая стоимость становится рыночной ценой.

  1. При кадастровой оценки официально измеряются и закрепляются данные о границах, площади и плане территории. Именно эти характеристики нужно учитывать при расчете реальной арендной платы.
  2. Оцениваются коммуникации на участке. Логично, что земля с подведением линии электропередачи, системой водоснабжения и канализации должна оцениваться дороже.
  3. Оцениваются и документально фиксируются различные постройки на территории и их состояние. Цену аренды сельскохозяйственных земель поднимают теплицы, постройки для техники и инвентаря.
  4. Учитывается расстояние не только до дорог, но и до леса, водоемов, других природных объектов. Наличие их рядом увеличивается стоимость любой земли. Негативно может сказаться присутствие рядом заболоченных или загрязненных участков.
  5. Важным показателем является рельеф местности. Неровности участка становятся проблемой при любом использовании земли. Также имеет значение рельеф близлежащей территории. Участок, находящийся в низине будет регулярно затапливаться.
  6. Для сельскохозяйственных земель не менее значимым показателем будет севооборот или характеристика почвы. Также важный момент – необходимость предварительной обработки земли перед посевом.

Рыночная стоимость аренды

Может показаться, что кадастровая оценка земли должна соответствовать её рыночной стоимости. Но так бывает далеко не всегда. Несмотря на очевидную зависимость, рыночная стоимость иногда сильно отличается от кадастровой оценки.

Дело в том, что на окончательную сумму влияют главные факторы рынка – спрос и предложение. А на них серьезное влияние оказывает психология отдельных людей и масс, экономическая и политическая ситуация в стране и регионе.

Наиболее подвержены рыночным колебаниям земли в городской черте. На цену влияют не только объективные факторы (близость магазинов, значимых улиц), но и субъективные и нерациональные условия. К ним можно отнеси «престижность» района – близость парков и зон отдыха, архитектурных памятников, выделение района «для богатых».

Большую объективность при рыночной оценке имеют земли сельскохозяйственного и промышленного значения. Но и здесь играют роль ожидания и надежны народа. Ожидается повышение экономики страны, следовательно, увеличивается активность предпринимателей и возрастает желание открывать предприятия. А если растет спрос на застройку земли этими предприятиями, то растет и цена на аренду.

Другими словами нужно всегда учитывать спрос на землю, а не только объективные данные. Иногда спрос на аренду земли может подняться вообще без видимых причин. Например, предприниматели планировали купить землю, открыть бизнес. Как вдруг разразился кризис, и риски при бизнесе возросли, следовательно, упал спрос на землю. Но при этом спрос на аренду возрос, хотя должен был тоже упасть. Это произошло из-за того, что часть предпринимателей решила не покупать землю, а взять её в аренду.

Анализ стоимости аренды и прогноз

Чтобы было понятней, как формируется цена аренды земли лучше разобрать её колебания на конкретных примерах. Прежде чем предполагать развитие будущих событий обратимся к тому, чему может научить прошлое.

Обзор изменений стоимости в прошлом

Если брать общую стоимость аренды за длительный период от 2000 года до сегодняшнего момента, то можно увидеть прямую зависимость цены от экономической ситуации в стране.

С 2000 года цена на аренды постоянно растет и ускоряется, чем ближе подходит график к 2008 году, тем круче становится подъем стоимости аренды.

И вдруг в 2008 году график резко падает вниз – это хорошо показывает не только силу «банковского» кризиса, но абсолютную его неожиданность.

Но после столь же крутого падения стоимость земли и аренды быстро выправляется и вновь начинает идти в гору, правда не так резво. Это показывает, что кризис хоть и был страшным, но все же имел вполне достойное решение всех проблем.

Новое падение стоимости аренды произошло в 2014 году и было связано с политической обстановкой в стране. Действительно трудно открывать бизнес и арендовать участок, когда у населения банально нет денег. Но интересно то, что стоимость аренды и цены на земли сельскохозяйственного назначения не только падали медленнее, но даже пошли в рост. Так можно увидеть на практике принятие правительством закона об эмбарго и введение субсидий для сельскохозяйственных производителей.

Если посмотреть стоимость аренды земли на более коротком временном отрезке, то мы увидим явную зависимость от погоды на улице и настроения граждан. Например, стоимость аренды производственных и офисных помещений (читай земли) сильно падает с 1 января и так же сильно поднимается с 10-12 января каждого года. Сразу видно, когда вся страна идет отдыхать. А стоимость аренды сельскохозяйственных земель возрастает весной и падает осенью. Таким образом, можно наглядно видеть зависимость цен от спроса на рынке.

Ситуация в настоящий момент

Несмотря на период относительной стабилизации экономической ситуации, цена аренды земли продолжает падать. Делает она это уже на так охотно, как в 2014-2015 годах, но тенденция видна отчетливо. Отличаются лишь земли сельскохозяйственного назначения, но с июня 2016 цены тоже идут вниз. Связано это с окончанием посевного периода. Также падает цена аренды земель коттеджного и дачного строительства.

Величина аренды устанавливается государством. Обычно стоимость земли для аренды составляет 1,5 процента от ее оценочной кадастровой стоимости.

Прогноз цен на будущее

Стоимость аренды земли зависит от ситуации в стране. Сейчас всё ещё продолжается кризис, но он не может длиться вечно. Как и в 2008 году падение цен на землю вскоре сменилось новым ростом. Так и сейчас разорванные отношения с Европой должны замениться на внутреннее производство. Недавно было объявлено, что впервые с 2014 года ВВП страны перестал падать, и наметился незначительный рост. Это значит, что пик кризиса миновал и начинается новый подъем. Значит, стоимость аренды скоро также пойдет в рост.

Эксперты рынка недвижимости прогнозируют, что в период с 2018-2019 годы стоимость аренды земли будет напрямую зависеть от внутренней экономической ситуации в стране, но уже сейчас наметилась тенденция к удорожанию.

Средний ежегодный платеж по аренде составляет 800 рублей. Право аренды обходится в 10 000 — 15 000 руб.

Расходы на оформление документов – 5000 рублей + 1000 рублей государственная пошлина.

Формулы для расчета цены аренды земли

Заметим, что стоимость аренды сильно различается от того, у кого мы её берем у частника или у государства.

Формула для расчета аренды государственных земель

А = К * %

Где:
А – арендная плата, которая, по сути, является налогом;
К – кадастровая стоимость земли;
% — коэффициент, зависящий от типа нанимателя и цели аренды.

Последний коэффициент принимает несколько значений:

0,01% — для любых лиц, владеющих правом на освобождение от налога или налоговыми льготами;
0,6% — для участков под подсобное хозяйство, садоводство, огородничество, фермерское хозяйство, под сельскохозяйственные нужды;
1,5% — для территорий под строительство промышленных зон, жилищных и прочих построек;
2% — если аренда ведется для добычи полезных ископаемых

Формула для расчета аренды частных земель

Формула такова:

А = Ц * %

где:
А – арендная плата в год;
Ц – рыночная цена земли;
% – размер ставки рефинансирования Центробанка.

Несколько замечаний по второй формуле

Учитывается именно рыночная стоимость, при этом мы уже знаем, что она может превосходить кадастровую оценку. При этом факторы увеличивающие стоимость не всегда логичны и объективны. Рыночная стоимость земли должна определяться независимой компанией за полгода до вступления клиента в свои права.

Размер ставки рефинансирования учитывается в начале того года, когда был заключен договор на аренду. То есть если договор на аренду земли с мая по сентябрь 2016 года заключался в декабре 2015 года, то размер ставки составит 8,25% — ставка ЦБ в 2015 году.

При аренде земли у частника, клиент не может получить никаких льгот. Например, такой же коэффициент при аренде государственных земель может составлять 0,01%. Конечно, для получения такой ставки понадобится множество бумаг. Но при этом самая максимальная ставка для аренды государственных земель составляет всего 2% — на добычу полезных ископаемых. Получается, что у государства брать землю в аренду выгоднее в любом случае.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *