Согласование отдельного входа

Согласование отдельного входа

Согласование отдельного входа в нежилое помещение

Периодически к нам обращаются заказчики, которые хотят сделать вход в нежилое помещение в жилом доме. Мы написали статью, которая ответит на все вопросы.

Для организации отдельного входа нужно несколько вещей:

  1. БТИ в черных линиях. Если у вас есть в БТИ в красных линиях и там затронут фасад, то Комитет по архитектуре и градостроительству Москвы обяжет вас сначала устранить нарушения. Для вас всегда согласование будет проходить в 2 этапа: 1) Получение БТИ в черных линиях. 2) Согласование отдельного входа.
  2. Согласие собственников недвижимости. Причем проголосовать «ЗА» должны не менее 2/3 собственников (собственники имеют количество голосов пропорциональное площади занимаемых помещений, иногда 1 собственник может иметь несколько квартир или иметь большие нежилые площади).

Дальнейшая схема согласования достаточно простая, но опять же мы не рекомендуем доверять согласование «согласователям» или маленьким новым фирмам. Они могут затянуть процесс на годы! Или вообще не довести его до конца.

Возможен ли отдельный вход в жилое помещение?

  • Здравствуйте !2

    Постановлением Правительства РФ от 25.04.1997 N 490 (ред. от 13.03.2013) «Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации» устноавлены

  • . Основные понятия, которые означают:

    «гостиница» — имущественный комплекс (здание, часть здания, оборудование и иное имущество), предназначенный для предоставл

  • Согласно ст. 23, Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ (ред. от 25.11.2013) «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» {КонсультантПлюс

    1. Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.

    (в ред. Федерального закона от 19.07.2011 N 248-ФЗ)

    2. Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается.

    3. Содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.

    То есть, предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается.

В соответствии со ст.17 ЖК РФ и Правил
пользования жилыми помещениями
(утв. постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25)

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами (наряду с проживанием) для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Право пользования жилым помещением имеют:

собственник жилого помещения и члены его семьи;

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

То есть, Вы вправе использовать жилое помещ. для размещения гостиницы с учетом вышеуказанных требований.

Относительно вопроса использования жилого помещ. для предприним. деят.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено следующее:

Под использованием жилого помещения не по назначению исходя
из положений частей 1 — 3 статьи 17 ЖК РФ следует понимать использование жилого
помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование
его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и
разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в
нежилое. В то же время необходимо учитывать, что законом (часть 2 статьи 17 ЖК
РФ) допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной
деятельности (например, научной, творческой, адвокатской и др.) или
индивидуальной предпринимательской деятельности без перевода его в нежилое
гражданами, проживающими в нем на законных основаниях (в том числе по договору
социального найма), но при условии, что это не нарушает права и законные
интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое
помещение (пожарной безопасности, санитарно-гигиенические и др.).

То есть, допускается использование жилого помещ. для проживания и осущетвления профессиональной деятельности ( юридической, бухгалтерской и т.д.).

Судебная практика подтверждает

Не основаны на законе доводы жалобы о не заключении с жильцами <адрес> в <адрес> договоров на оказание гостиничных услуг.

В соответствии с п. 7 Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 25.04.1997 г. N 490) исполнитель — коммерческая организация обязан заключить с потребителем договор на предоставление услуг, кроме случаев, когда отсутствует возможность предоставления услуг, в том числе если учредительными документами исполнителя или гражданско-правовым договором, заключенным с ним, предусмотрена обязанность исполнителя в определенном порядке предоставлять услуги соответствующей категории лиц. Между тем, указанные положения Правил регулируют взаимоотношения между организацией, оказывающей гостиничные услуги, с одной стороны, и потребителем — гражданином, имеющим намерение заказать гостиничную услугу, с другой стороны. Жильцы дома, в котором расположена гостиница «Багира», при отсутствии у них волеизъявления на приобретение гостиничных услуг, не являются потребителя и, соответственно, заключение с ними договоров на предоставление таких услуг производиться не должно.

ТРЕБОВАНИЯ

К ГОСТИНИЦАМ И ИНЫМ СРЕДСТВАМ РАЗМЕЩЕНИЯ

КАТЕГОРИИ «МИНИ-ОТЕЛЬ»

(Знак «+» означает необходимость выполнения требования)

Приказом Минкультуры России от 03.12.2012 N 1488 «Об утверждении порядка классификации объектов туристской индустрии, включающих гостиницы и иные средства размещения, горнолыжные трассы и пляжи, осуществляемой аккредитованными организациями» установлена

СИСТЕМА КЛАССИФИКАЦИИ ГОСТИНИЦ И ИНЫХ СРЕДСТВ РАЗМЕЩЕНИЯ

I. Общие положения

1.1. Система классификации гостиниц и иных средств размещения (далее — Система) устанавливает организационную структуру и порядок проведения работ по оценке соответствия и присвоению гостиницам и иным средствам размещения категорий: «пять звезд», «четыре звезды», «три звезды», «две звезды», «одна звезда», «мини-отель».

1.2. Система включает в себя:

— область применения;

— основные требования;

— организационную структуру и функции ее участников;

— проведение работ;

— рассмотрение апелляций;

— правила применения Знака категории гостиницы и иного средства размещения.

1.3. Система является открытой для участия в ней заявителей и признающих и выполняющих содержащиеся в ней положения.

1.4. В Системе предусматривается свободный доступ к информации о ее положениях, участниках и результатах классификации для исполнителей и потребителей услуг гостиниц и иных средств размещения и других органов и организаций, осуществляющих деятельность в сфере туризма.

1.5. Классификация осуществляется в отношении следующих объектов:

— гостиниц и иных средств размещения, имеющих не менее 5 номеров и используемых заявителями для предоставления услуг временного проживания;

— номеров в средстве размещения, представляющих собой одну или несколько комнат различной площади и категории с мебелью, оборудованием и инвентарем, необходимым для временного проживания туристов;

— номерного фонда, составляющего общее количество номеров (мест) средства размещения.

и ТРЕБОВАНИЯ

К ГОСТИНИЦАМ И ИНЫМ СРЕДСТВАМ РАЗМЕЩЕНИЯ

КАТЕГОРИИ «МИНИ-ОТЕЛЬ»

В соответствии со ст.36 и п.2 ст.40 ЖК РФ

собственникам помещений в многоквартирном доме
принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не
являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного
помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки,
лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки,
подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более
одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также
крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое,
электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном
доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения,
земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и
благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и
благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном
участке (далее — общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер
земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в
соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о
градостроительной деятельности.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных
настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим
имуществом в многоквартирном доме.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на
общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном
доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не
нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Если
реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без
присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие
реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть
получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

То есть, поскольку оборудование отдельного входа является

реконтсрукцией дома с присоединением
части общего имущества (коридора, стены и т.д), то Вы обязаны получить согласие собственников дома.

Согласно ст.44 и ст.45 ЖК РФ Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

То есть, собственник, которому требуется согласие должен инициировать проведение общего собрания с соблюдением всех требований.

Таким образом, при организации гост. согласно вышеуказанным требованием Вы имеет е все законные основания для ведения бизнеса.

Смогу оказать услугу по оформлению гостин. деят. и составлению заявления, а также проконсультировать по успешному решению вопроса эл. почта tomaraf@mail.ru cкайп tamarafilatova0
C уважением Ф. Тамара

Особенности создания отдельного входа

Если выполнять перепланировку в соответствии с законодательством, то собственнику необходимо заказывать услуги профессиональных проектировщиков. Опытные мастера в первую очередь должны будут выехать на объект и провести его тщательное исследование. Полученная информация в ходе изысканий используется для создания технического заключения на перепланировку. В этом документе описывается техническая возможность создания дополнительного проема в стене или расширения имеющегося оконного проема под нужды собственника.

После определения возможности организации нового входа и создания техзаключения начинается проектирование капитального ремонта. Существует несколько различных вариантов организации отдельного входа в нежилое помещение:

  1. Создание входа без пандуса. В настоящее время такой вариант перепланировки считается незаконным и архитектурные управления не выдают на подобные работы разрешения. Если подобные работы все же будут выполнены, собственника могут через суд обязать достроить пандус, что может вылиться в крупные финансовые потери.
  2. С созданием тамбура снаружи объекта. Данный вариант позволяет сохранить всю полезную площадь здания, однако на практике он сложно реализуем, особенно для помещений в жилых строениях, так как другие собственники могут воспротивиться присоединению общей земли к входной группе магазина или офиса.
  3. С созданием тамбура внутри объекта. Оптимальный вариант создания новой входной группы, который требует использования под вход внутреннего пространства нежилого помещения, что не всегда удобно.

Требования к созданию входных групп

Разработка проекта перепланировки нежилого помещения, включающего в себя устройство новой входной группы, должна выполняться с учетом всех требований Жилищного кодекса и современных строительных правил. Одно из основных требований описывает необходимость устройства тамбура рядом с входом. Проект на вход без тамбура не пройдет согласования с ответственными органами, а значит, собственник может потерять деньги. Кроме того, вход в коммерческое заведение должен отличаться удобством для всех категорий клиентов, должен быть оборудован таким образом, чтобы его могли использовать инвалиды-колясочники, которым необходим пандус.

В случае если в ходе перепланировки собственник планирует затронуть общедомовые территории, то для выполнения капитального ремонта ему потребуются дополнительные разрешения и подписанное собственниками согласие. По закону для выполнения перепланировки владельцу предстоит заручиться поддержкой, как минимум 73 % собственников общедомовой территории. Если же площадь принадлежит населенному пункту, то вместо согласия собственников владельцу нужно будет получить разрешение от Росреестра.

Входная группа должна быть не только функциональной, но еще и полностью безопасной. Чтобы у пользователей не возникало проблем при использовании входа в холодное время года, ступени должны быть шероховатыми, а не скользкими.

Чтобы снизить возможные негативные последствия для пользователей из-за возникновения аварийных ситуаций, остекление входной группы должно быть выполнено с использованием ударопрочных материалов.

Существует огромное количество требований законодательства, которым должен соответствовать отдельный вход в современное коммерческое заведение. Собственнику объекта необходимо учесть все эти требования, правила и законы, если он хочет без труда получить разрешение на выполнение капитального ремонта.

Если проект перестройки здания будет выполняться профессионалами, они смогут учесть все актуальные нормативы и гарантируют успешное завершение капитального ремонта, какие бы работы он ни предполагал.

Для определения актуальной стоимости согласования перепланировки нежилых помещений, цены проектирования капитального ремонта и других профессиональных услуг, собственник коммерческого заведения может воспользоваться автоматическим калькулятором.

Вопрос: Муж хочет сделать отдельный вход в квартиру на первом этаже, чтобы не пересекаться с соседями и в последствие сделать отдельный пандус для коляски (я беременна). Скажите, какие разрешения нужно получить и реально ли сделать отдельный вход?

Ответ: Да, при наличии соответствующих разрешений от уполномоченного органа местного самоуправления.

Куда обращаться

Перепланировка начинается с того, что собственник помещения заключает договор с подрядной организацией или ИП, которые состоят в СРО на разработку проекта перепланировки.

После того, как проект будет готов, подрядная организация должна согласовать его с уполномоченными государственными органами, осуществляющими контроль. Речь идет о Роспотребнадзоре, СЭС, пожарном надзоре, архитектурно-планировочном управлении. Если речь идет об объекте культурного наследия, то потребуется разрешение от уполномоченного органа (наприер, Департамента градостроительства и архитектуры).

В некоторых регионах при оформлении проекта перепланировки можно использовать типовой проект. Например, в г. Москве на сайте Мосжилинспекции размещено несколько типовых проектов. При обращении с заявлением достаточно указать только номер проекта. Такой вариант предусмотрен в целях экономии времени и денежных средств.

Следующий шаг – подача документов в орган местного самоуправления, который занимается вопросами перепланировки. Например, в г. Москве это Мосжилинспекция. Собственник или наниматель (если речь идет о договоре социального найма), может обратиться либо в сам орган (по месту нахождения квартиры), либо в МФЦ. Есть вариант использования портала госуслуг; но в этом случае подать документы может только заявитель; представителю это делать запрещено.

Требования к доступу в нежилое помещение

Размещение в МКД нежилого помещения возможно при условии, что для него будет оборудован отдельный вход. Об этом говорится в ЖК РФ статье 22. Необходимость отдельного входа возникает у владельца, как правило, в процессе перевода помещения в МКД в нежилое.

Разработка дверного проема и его согласование входит в один из этапов получения разрешения на перепланировку и изменения статуса помещения.

Необходимость оборудования отдельного входа также указывается в Гражданском кодексе РФ, ст. 288.

Согласно закону, использовать помещение, расположенное в многоквартирном доме, в коммерческих целях можно при условии, что он имеет статус нежилого и отдельный вход.

СПРАВКА! Чтобы оборудовать отдельный вход, помещение должно располагаться на первом этаже здания. Согласно ЖК РФ ст.22 не допускается размещение жилых объектов под нежилыми помещениями.

Отдельный вход должен соответствовать нормам СНиП:

  • Одно из главных требований – наличие тамбура. Входная дверь должна вести в небольшое помещение, которое отделяется от основной площади квартиры еще одной дверью.
  • Входная дверь и лестница должны быть сделаны в соответствии с требованиями к устройству входа для малогабаритных граждан. То есть магазин или офис, расположенные в многоквартирном доме, должны быть доступны для инвалидов и граждан с колясками.

    Лестница должна быть оборудована пандусом и поручнями. Ширина проема должна быть такой, чтобы в него мог проехать инвалид-колясочник.

  • Ступени лестницы не могут быть скользкими. Согласно строительным нормам, ступени должны быть изготовлены из металлоконструкций с плит.
  • Вход не должен нарушать архитектуру здания и должен быть обустроен в единстве с цветовым решением и архитектурным характером дома.
  • Отдельный вход в нежилое помещение не должен быть связан со входом в подъезд. Он не должен создавать препятствий для жильцов и нарушать нормы безопасности.

Не рекомендуется возводить капитальный отдельный вход с фундаментом, та как в этом случае потребуется заключать договор аренды на этот участок земли.

Владельцу нежилого помещения в МКД не потребуется вдаваться в подробности градостроительных правил при согласовании переустройства, так как вся ответственность за соблюдения норм ложится на специалистов – инженеров, строителей и проектировщиков, которые будут заниматься этим вопросом.

Самостоятельно проектировать отдельный вход, не имея для этого ни опыта, ни знаний, не рекомендуется. Одна допущенная ошибка и неучтенная мелочь при строительстве обойдется не только потерянными силами и временем, но и дополнительными расходами.

Поэтапное согласование

Для согласования нужно:

  1. Разработать план-проект. Это нужно поручить специалистам, имеющим допуск СРО. Они произведут анализ состояния здания, сделают замеры и составят графический план входного проема и лестницы.

    Если помимо работ по оборудованию входной группы требуется перепланировка других элементов, то проект потребуется сделать для переоборудования всего помещения. Для разработки проекта нужен технический паспорт помещения.

  2. Далее потребуется получить письменное согласие 2/3 жителей многоквартирного дома. Собственнику нужно обратиться к УК или ТСЖ, обслуживающему здание, и согласовать время и место собрание жильцов, чтобы получить от них подписи.
  3. Затем нужно согласовать проект с БТИ, МЧС, СЭС и пожарным надзором, а после обратиться в местные органы самоуправления со всеми документами для получения разрешения.
  4. На основании полученного разрешения можно приступать к работе.
  5. Как только вход будет сделан, нужно пригласить жилищную комиссию. Если работа сделана по всем строительным нормам и в соответствии с планом-проектом, то члены комиссии дадут собственнику акт о проведенной перепланировке.
  6. Завершающий этап – обращение в БТИ для изменения данных в кадастровом и техническом паспорте, и в ЕГРП для внесения поправок в свидетельство о праве собственности.

Что делать при отказе?

Если от местных властей последовал отказ, то получить разрешение можно только через суд. При отказе жилищная инспекция должна назвать причину.

Если причина не обоснована, и вы уверены, что все сделано по установленным нормам и правилам, то следует написать исковое заявление в суд, приложив к нему:

  • копии документов, которые подавались для согласования обустройства входа;
  • письменный отказ органов власти.

Судебное разбирательство – долгий и финансово затратный процесс. Поэтому важно изначально серьезно подойти к вопросу перепланировки, чтобы потом не судиться с властями.

Перед тем как идти в суд, следует ознакомиться с перечнем запрещенных работ по перепланировке, указанных в п.11 Приложения 1 ППМ №508. Если проведенные работы не соответствуют строительным нормам, то писать иск бессмысленно – придется устранять все недостатки.

При обустройстве отдельного входа в нежилое помещение важно доверить работу специалистам, которые смогут грамотно провести работы в соответствии с нормами законодательства и СНиП.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *