Расторжение договора купли продажи

Расторжение договора купли продажи

Содержание

Нормативная база

Расторжение договора купли-продажи квартиры, автотранспортного средства и других товаров — волевой акт, действие которого направлено на прекращение неисполненного надлежащим образом соглашения.

Расторжение договора купли-продажи происходит в случаях:

  • по инициативе покупателя или продавца;
  • по соглашению сторон;
  • условия нарушаются одной из сторон;
  • подобное требование выдвигают некоторые государственные органы (такое происходит, к примеру, если условия сделки противоречат антимонопольному законодательству).

Если обнаружены недостатки товара, и устранить эти недостатки нельзя, потребитель имеет право потребовать заменить товар на товар необходимого качества, уменьшить покупную цену или расторгнуть договор, о чем говорит ст.18 Закона о защите прав потребителей.

Глава 29 ГК РФ дает возможность расторгнуть договор купли-продажи. В ней указанной статье есть следующие положения:

  • причины расторжения (ст.450);
  • расторжение при изменении обстоятельств (ст.451);
  • порядок процедуры (ст. 452);
  • правовые последствия (ст.453).

Правовая основа для сделок с недвижимостью — ФЗ №122, в котором указано, что сделки с недвижимостью (покупка или расторжение договора) обязательно должны быть зарегистрированы.

Но закон с 1 января 2020 года утрачивает силу. Государственную недвижимость регистрируют в порядке, который установлен 218-ФЗ.

Право собственности и другие права на недвижимость и сделки с ней, ограничения прав, обременения недвижимого имущества должны пройти процедуру государственной регистрации.

Для жилой недвижимости происходит “двойной” процесс регистрации — сделки и перемены владельца.

Рассмотрим подробнее, как расторгнуть договор.

Расторжение договора купли-продажи до регистрации

Если процесс регистрации еще не окончился, сделка с недвижимым имуществом считается незавершенной. На данном этапе расторгнуть договор проще всего.

Покупатель и продавец, которые отказываются от обязательств, должны представить соглашение о расторжении в ЕГРП до истечения срока регистрации сделки и смены владельца (обычно данные этапы регистрируют одновременно).

ЕГРП — Единый госреестр прав на недвижимость и сделок с ним, содержащий необходимые сведения об объекте недвижимости:

  • обременениях;
  • аресте жилья;
  • информация о собственниках;
  • кадастровый номер квартиры и ее описание;
  • вид установленного права;
  • сведения о притязаниях и требованиях в отношении определенной недвижимости;
  • другую важную информацию.

Если стороны для заключения договора обращались к помощи нотариусов или агентства недвижимости, сюда же следует вернуться для расторжения.

Если договор купли-продажи находится в процессе регистрации, но регистрацию еще не прошел, продавец и покупатель оформляют в Росреестре заявление о прекращении регистрации договора.

При отказе одной стороны от расторжения второй участник может подать в суд, если отказ будет оформлен письменно.

Процесс расторжения договора купли-продажи недвижимости после регистрации проходит несколько иначе.

Расторжение после регистрации

Отменить сделку после того, как договор пройдет процедуру регистрации, продавцу будут переданы деньги, а покупателю объект, можно:

  • по желанию одной стороны;
  • по соглашению всех сторон.

Если продавец и покупатель достигли соглашения, они могут заключить другой договор: покупатель выступает продавцом, продавец — покупателем.

Стороны повторно обменяются объектом и деньгами, и сделка пройдет еще одну регистрацию, которая вернет все на свои места.

Соглашение о расторжении подписывают при достижении обоюдного согласия. Его регистрируют на основании заявления сторон. В едином госреестре прав появится отметка о прекращении сделки.

Если стороны частично исполнили сделку, и была произведена регистрация перехода прав собственности, соглашение о расторжении договора не станет основанием для возврата квартиры или другого предмета сделки.

Если желание прекратить сделку одностороннее, следует достичь с другой стороной досудебного соглашения: можно отправить письменное предложение о расторжении договора.

Если первая сторона получит письменный отказ или не получит ответ в срок (30 дней), можно подавать судебный иск.

Основания для расторжения договора

Одного желания прекратить сделку недостаточно. Должны быть веские основания (ст.450 ГК):

  • условия договора существенно нарушены;
  • другие случаи, предусмотренные ГК РФ или положениями договора.

Существенное нарушение положений сделки влечет другой стороне ущерб, лишающий ее того, что причиталось ей при заключении договора:

  • не была произведена оплата, или была произведена не полностью;
  • в квартире остались прописанные граждане;
  • документы подписывал недееспособный человек;
  • лицо принуждали подписать документы.

Нет оплаты

Покупатель должен оплачивать покупаемый товар. Оплату недвижимости подтверждают документом, удостоверяющим передачу денег:

  • распиской;
  • банковской выпиской;
  • квитанцией о внесении денег в кассу и так далее.

Если покупатель отказывается приобретать товар, продавец имеет право требовать расторгнуть сделку и оставить имущество у себя.

Если имущество передано, оплаты нет, суд примет решение:

  • расторгнуть договор, обязать покупателя вернуть имущество;
  • признает сделку незаконной, обяжет покупателя оплатить продавцу необходимую сумму, а также сумму неустойки.

Обременение: есть прописанные граждане

Если недвижимость переходит к другому лицу, обременения остаются: долги выплачивает новый хозяин квартиры.

Если гражданин, который не является владельцем квартиры, но имеет право пользоваться помещением, отправляется в тюрьму или надолго уезжает, владельцы могут продать квартиру.

Но через определенное время покупатель может столкнуться с необходимостью делить недвижимость с вернувшимся человеком.

Если с момента покупки жилья не прошло трех лет, новый собственник может требовать расторгнуть договор и получить полную сумму, уплаченную продавцу.

Недействительные сделки

В судебной практике часто недовольная сторона требует расторжения подписанного договора на основании его незаконности, недействительности.

Если суд подтверждает противоправность оформления документа, подобные договоры не расторгают, а признают недействительными.

Распространенные случаи — сделки, которые были совершены недееспособными лицами, и договоры, заключенные под угрозой, под влиянием заблуждения или обмана.

Если суд признает сделку ничтожной, участники возвращаются к прежнему имущественному положению, которое было до начала оформления торговых отношений.

Расторжение из-за существенного изменения обстоятельств

Появление обстоятельств, существенных для расторжения заключенного договора, — ситуация, при знании о возникновении которой стороны отказались бы от заключения сделки.

В каких случаях можно расторгнуть договор без последствий? Для отмены всех последствий заключенного договор суд должен признать ситуацию:

  • возникшей неожиданно;
  • непреодолимой;
  • влекущей серьезный ущерб для сторон;
  • затрагивающей интересы обоих участников.

Если все четыре указанные признака сочетаются, изменения существенны.

Существенные обстоятельства:

  • изменение законодательства;
  • значительное увеличение рыночной цены;
  • финансовый кризис;
  • ликвидация предприятия (которая не связана с процессом банкротства).

Договор купли-продажи автомобиля

Расторжение договора купли-продажи автомобиля в 2019 году происходит:

  • по решению суда;
  • при существенном нарушении договора участниками;
  • при существенном нарушении договора.

Причины “я передумал” — недостаточно весомые.

Но не всегда ущерб покупателю был нанесен из-за недобросовестности продавца. Поломки случаются из-за износа деталей, о которых продавец мог не догадываться.

Поэтому договор можно расторгнуть при обоюдной договоренности. Соглашение о расторжении оформляется так же, как и договор.

В соглашении должно содержаться следующее:

  • информация о сторонах;
  • номер, дата заключения соглашения;
  • фраза “все обязательства прекратятся в обоюдном порядке после его расторжения”;
  • дата, подписи сторон.

К документу следует приложить акт приема-передачи автотранспортного средства с указанием отсутствия претензий в отношении состояния автомобиля.

У потерпевших часто возникает вопрос, в какой срок можно расторгнуть договор. Ст.196 ГК РФ регламентируют, что общий срок исковой давности составляет три года с того дня, когда потерпевший узнал о факте нарушения его прав.

Какие требования может выдвинуть потребитель, кроме расторжения договора

Если покупатель замечает недостатки в товаре, не оговоренные продавцом, может требовать (статья 18 Закона о защите прав потребителей):

  • поменять на товар этой же марки ими модели;
  • поменять на такой же товар другой марки или модели, требовать перерасчета покупной цены;
  • соразмерного уменьшения покупной цены;
  • незамедлительного бесплатного устранения недостатков товара;
  • возместить расходы на исправление товара;
  • возврата уплаченной суммы;
  • полного возмещения убытков, которые причинены ему из-за продажи товара ненадлежащего качества.

Если покупатель выкинул или потерял кассовый или товарный чек — это не основание для отказа в удовлетворении требований потребителя.

Продавец должен принять товар ненадлежащего качества и провести проверку качества товара, если необходимо. Покупатель может участвовать в проверке качества товара.

Если после проверки окажется, что недостатки товара произошли из-за обстоятельств, за которые не отвечает продавец, покупатель возмещает расходы на проведение проверки, хранение и транспортировку товара.

Главная цель любого договора — фиксировать договоренности участников сделки. Но часто бывает, что одна из сторон отказывается исполнять договор.

Расторжение договора и признание его недействительным — разные вещи. У каждого из пунктов свои юридические последствия.

По закону недовольный участник должен постараться решить проблему с другим участником мирным путем — предложить расторгнуть договор письменно.

Если поступит письменный отказ, или ответа не будет в течение 30 дней, можно подавать в суд.

При обращении в суд истцы совершают распространенную ошибку — требуют расторгнуть договор, но не указывают требований вернуть деньги или имущество, тогда приходится подавать второй и третий иски. Достаточно указать все свои требования в одном иске.

Также можно взыскать компенсацию за причиненный ущерб и моральный вред. Суд потребует доказательств того, что другая сторона причинила истцу значительные убытки.

>Аннулирование сделки

06.06.2017 А. Гордон

Аннулирование нотариальной сделки

Адвокат Гордон А.Э.

Термины «Аннулирование сделки», «Отмена сделки» используют не только в повседневной жизни, но и руководителями различных крупных компаниях. Касательно сделок с недвижимостью, не редко к адвокату обращаются с вопросом: как аннулировать сделку с недвижимостью? Как аннулировать сделку купли продажи квартиры? В строительстве — Как аннулировать договор поставки?

Ответим коротко: в России понятие «аннулировать сделку» и т.п. аналогичные выражения — юридически не существуют. Отмена договора — применяется ограниченно, только в случаях прямо установленных законом, например — отмена дарения.

Термин «аннулировать сделку» и «отмена сделки» в бытовом общении понимают, как прекратить исполнять договор, отказаться от исполнения не начатого договора и т.д. То есть понимают действия по прекращению обязанности установленной договором.

Указанным целям соответствуют юридические понятия: 1) расторгнуть договор, 2) отказаться от исполнения договора.

Следует отметить, что договор может быть так же прекращен вследствие признания его недействительным или незаключенным. Но эти основания связаны с пороками договоров и процедур их заключения, а потому в этой публикации они рассматриваться не будут.

Понятия «аннулировать», «расторгнуть», «отказаться» ассоциируется с волевым действием, и создают ложное впечатление о возможности легкого достижения требуемого результата. Повторим: в российском праве отсутствует само понятие «аннулировать», по этому в России достигать целей прекращения обязанности по договору придется его эквивалентами — «расторгнуть» или «отказаться». При этом главное: расторгать договор или отказываться от исполнения договора необходимо в порядке, установленном законом.

Так, общий порядок расторжения сделки (договора) в России требует наличие воли обеих сторон на расторжение договора и регулируется статьями главы 29 Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем, одностороннее расторжение договора возможно, и это должно быть прямо установлено законом или договором (ст. 450 ГК РФ). По этому, в одностороннем порядке расторгнуть договор купли-продажи квартиры или иной недвижимости его сторона не сможет, если это прямо не установлено договором. Как правило, в сделках с недвижимостью устанавливают запрет на одностороннее внесудебное расторжение договора.

Если согласия второй стороны нет, или одностороннее расторжение не допускается договором, договор придется расторгать в суде. По этому при подготовке договора в тексте необходимо оговаривать возможность одностороннего внесудебного расторжения или изменения договора.

Аналогичное правили действует в отношении отказа стороны от договора (ст. 450.1 ГК РФ).

Даже в случае существенного изменения обстоятельств кодекс не допускает односторонний внесудебный отказ от договора. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (ст.451 ГК РФ).

Таким образом, аннулирование договора, по российскому законодательству, это совсем не быстро и не просто, даже если об этом позаботиться заблаговременно.

Кроме того, поскольку одностороннее расторжение договора или отказ от исполнения договора есть отказ стороны от исполнения обязательства, вторая сторона теряет то, на что она рассчитывала по договору а так же может понести убытки. Эти убытки вторая сторона вправе взыскать с первой — со стороны, отказавшейся от договора или расторгнувшей договор. Это правило действует и в тех случаях, когда договором купли продажи недвижимости допускается односторонний внесудебный порядок его расторжения.

Расторжение и отказ от исполнения договора с недвижимостью обязательно совершаются в письменной форме. Порядок оформления устанавливается в договоре или в законе.

Обратите внимание: расторгнуть договор или отказаться от исполнения договора возможно только «на будущее». То есть о расторжении или об отказе можно говорить в отношении не исполненного договора. Если договор купли-продажи недвижимости заключен и исполнен, его расторгнуть уже нельзя.

Исключением является договор дарения: законом прямо установлена возможность отмены уже состоявшегося дарения по воле дарителя, а так же отказ дарителя от исполнения договора дарения (статьи 577 и 578 ГК РФ).

Нормативная регламентация купли-продажи

Договор купли-продажи (далее — ДКП) является соглашением между его участниками – стороной-покупателем и стороной-продавцом – о передаче за определённую плату объекта, ст. 454 Гражданского Кодекса РФ. Исходя из общих норм договорного права, участники сделки равны в своих правах и обязанностях, а поэтому одинаково ответственны за невыполнение условий договорённости.

В зависимости от предмета сделки различают и виды контрактов:

  • продажа товаров в розницу;
  • поставка объектов;
  • поставка по государственному заказу;
  • продажа недвижимого имущества;
  • контрактация;
  • снабжение электроэнергией;
  • продажа организации.

Параграф первый главы 30 ГК РФ содержит общие положения о купле-продаже, которые применяются ко всем разновидностям сделок этого типа. Существуют и особенности каждой категории, однако установленные в главе общие правила являются неотъемлемой правовой базой для каждого из видов.

Существенным условием купли-продажи является пункт о товаре. В договорённости проговаривается, какой именно объект передаётся покупателю: его вид, количество. Все признаки товара, которые позволяют максимально отнести его к некоторому роду должны быть названы. Часть 3 ст. 455 ГК РФ указывает, что при отсутствии наименования и количества товара контракт считается незаключённым, а значит, не несёт никаких последствий для его участников.

Не менее важным условием является пункт о порядке и сроках передачи вещи. Предмет передаётся продавцом, если стороны не договорятся о другом, ч.1 ст.456 ГК РФ. Что касается сроков передачи, то их можно разделить на несколько групп:

  1. Договорной – дата устанавливается в соглашении.
  2. Недоговорной – если стороны не договорились о конкретной дате, товар передаётся в течение семи дней после предъявления претензии покупателем.
  3. Установленный законом или обычаями делового оборота.

Продавец должен передать полный комплект товара. Помимо самого предмета сюда входит упаковка, техническая или другая документация, инструкция, сертификат и т.п., ст. 478 ГК РФ.

Важно то, что к существенным условиям договора купли-продажи не относится цена. Это значит, что покупатель не может отказаться от контракта, если по всем остальным пунктам продавец выполнил обязательство. Цена должна быть указана в договоре. Если же нет, то её значение должно определяться исходя из стоимости подобных товаров на рынке.

В зависимости от предмета сделки, различается и форма, в которой она осуществляется. Так, для товаров, которые реализуются в розницу, форма договорённости прописана в ст. 493 ГК РФ. Договорённость считается заключённой с момента выдачи расчётной квитанции продавцом. Законодатель также указывает на то, что несохранение покупателем чека не служит основанием для лишения его прав потребителя, например, на обмен или возврат товара ненадлежащего качества.

Когда речь идёт об оформлении покупки недвижимого имущества, то форма сделки должна быть письменная, что установлено в статьях 550 и 434 ГК РФ. Как правило, подобные сделки оформляются в одном документе, в котором стороны прописывают предмет, цену, порядок передачи, дату сделки и другие моменты.

Случаи, когда правоотношения можно расторгнуть

Когда что-то идёт не по плану одного из участников или оба не согласны с условиями, договор может быть расторгнут. Согласно ч.2 ст. 450 ГК РФ выделяется несколько оснований для расторжения соглашения:

  1. Если участник сделки нарушил существенные условия.
  2. Если наступили другие основания, которые препятствуют продолжению договорных отношений.

Первая ситуация означает, что действия участника были противоправными, поэтому пострадавшая сторона вправе требовать не только расторжения существующего соглашения, но и возмещения убытков, если такие были.

Второй случай касается ситуаций, когда по некоторым обстоятельствам контракт становится неактуальным и невыгодным для сторон, или если участники самостоятельно установили основания для расторжения правоотношений. Партнеры по контракту всегда вправе составить соглашение о расторжении договора, тогда судебный орган и тяжбы не потребуются.

Случаи, когда возможен односторонний отказ

Одним из способов расторжения правоотношений является право отказаться от выполнения условий в одностороннем порядке. Такая возможность предоставляется участнику при наличии договорённости с другой стороной. Покупатель и продавец вправе установить ряд условий, в которых один из них может не выполнять обязательства. Действия договора заканчивается, когда участник сообщает другому о своём решении. Если покупатель или продавец отказываются от некоторых условий, то договор можно считать изменённым.

В обоих случаях отказ или изменение условий возможны при наличии законных или договорных оснований, так как по общему правилу ст. 310 ГК РФ, расторжение договорных отношений или изменение пунктов соглашения в одностороннем порядке не допускается.

Признание договора недействительным

Признание договора недействительным, осуществляется по решению суда по ряду причин, установленных в параграфе 2 главы 9 ГК РФ. Статья 166 Кодекса разделяет оспоримые и ничтожные сделки. Исходя из положений о договора купли-продажи, также можно выделить незаключённые сделки, например, если участники не прописали чётко предмет соглашения. Если же выполнение обязательств ещё не началось, то ничтожное и незаключённое соглашение не требует признания расторжения судом. Это объясняется тем, что по закону такие договорённости и вовсе не начинали своё действие (недееспособность контрагента, например).

Когда же выполнение обязательств началось, и в добровольном порядке сделку отменить не удаётся, нужно прибегать к судебному способу. Недействительность договорённости часто связана с судебным разбирательством, так как одна из сторон злоупотребляет положением и извлекает неправомерную выгоду. К основаниям признания сделки недействительной относят:

  • условия нарушают права одного из участников;
  • договор составлен для прикрытия реального соглашения;
  • стороной является недееспособный, ограниченный в дееспособности или несовершеннолетний гражданин;
  • если условия нарушают общественный порядок;
  • если продавец не имел законных прав на распоряжение имуществом;
  • другие условия, прописанные в статьях 168-179 ГК РФ.

В случае изменения обстоятельств

Основание для расторжения контракта по причине изменения обстоятельств, предусмотрено в ст. 451 ГК РФ. Это условия от окружающих факторов, оказывающих такое воздействие, которое существенно повлияло на выполнение обязательств сторонами. Суды субъектов РФ в своей практике дали определение подобным обстоятельствам, они должны соответствовать ряду признаков:

  • отсутствовать на момент заключения соглашения, появиться после вступления договорённости в силу;
  • не быть предвиденными сторонами;
  • не быть спровоцированными участниками соглашения.

Примером неблагоприятных условий служат факторы в экономической, правовой или другой сфере, которые существенно повлияли на правоотношения: если произошло обвальное изменение цен (при этом не учитываются изменения, которые произошли в обычном порядке), резкое колебание размера оплаты труда и прочие моменты на рынке.

Процедура расторжения договора

По общему правилу ст. 452 ГК РФ, расторгнуть контракт можно в той форме, в которой он был составлен. Поэтому, при устной форме договорённости достаточно сообщить об этом другой стороне на словах. Что касается составления договора в виде отдельного документа или деловой переписке, то тут также действует это правило. Стороны должны составить отдельный документ о прекращении правоотношений.

Поскольку сделки о передаче недвижимости должны быть зарегистрированы в государственном реестре в соответствии с законом 218-ФЗ, то и соглашение о расторжении договорённости также должно быть отображено в реестре.

При наличии оснований для одностороннего разрыва правоотношений, контрагент вправе написать соответствующую претензию на имя партнёра, где изложить свою позицию и предъявить требования.

Если же мирно уладить вопрос не удалось, то инициатор разрыва вправе обратиться в суд с соответствующим иском. Истец должен подробно описать сложившуюся ситуацию и приложить доказательства, служащие основанием для прекращения правоотношений.

Расторжение через суд

Любая судебная практика основывается на нормах закона, поэтому сторонам соглашения следует знать ситуации, когда суд откажет в требованиях. Так, ГК РФ предусмотрел односторонний порядок отказа от сделки:

  1. Для продавца (статьи 486, 490, 509 ГК РФ):
  • отсутствие оплаты;
  • непринятие заказа;
  • отказ застраховать товар, если законом или договором это обязанность закреплена за покупателем;
  • если заказчик не предъявил отгрузочную разнарядку.
  1. Для покупателя (статьи 463, 464, 468, 475, 480, 490 ГК РФ):
  • непредоставление покупки продавцом;
  • если нарушено требование о комплектности, количестве, ассортименте предмета;
  • если передана вещь плохого качества;
  • отказ застраховать товар, если законом или договором установлено, что это обязанность продавца.

В исковых требованиях сторона должна указать не только требование о расторжении контракта, но и о возврате товара или уплаченных средств. Само по себе прекращение договорных отношений не означает автоматический возврат объектов. Также следует потребовать возмещение материального ущерба, если неправомерные действия (в виде просрочки поставки, например) привели к убыткам.

Важно удостовериться в правомерности условий договоренности. Если стороны не пришли к соглашению в отношении предмета, но договорились о выплате средств заранее, то суд не сможет применить положения о недействительности. В таком случае придётся ходатайствовать о возвращении неправомерной выгоды.

Права и обязанности участников

Стоит обозначить, что обязанности участников завершаются с даты:

  • вынесения соответствующего решения суда;
  • составления мирного акта о прекращении правоотношений.

Стороны не вправе отказаться от выполнения обязательств до этих отправных точек. В обратном случае, пострадавший будет заявлять о компенсации ущерба. Например, если одну из сторон перестали устраивать условия о цене, но действие договора прекратилось через месяц, то поставщик не праве отказываться этот месяц и не поставлять продукцию. Равно как и получатель — не оплачивать товар по указанной в изначальном соглашении стоимости.

Когда причиной разрыва отношений стало неправомерное поведение стороны, пострадавший вправе рассчитывать на компенсацию. Например, если нарушено требование о качестве, то покупатель может рассчитывать на возмещение стоимости ремонта или бесплатный ремонт продавцом поломанной вещи, ст. 475 ГК РФ.

Практика судов также показывает, что если основанием прекращения действия договоренностей купли-продажи стало изменение обстоятельств, то суд разделит в равной степени расходы, которые понесли участники от разрыва сделки.

Правила составления соглашения

Когда стороны приходят к обоюдному согласию о прекращении правоотношений, в письменной форме составляется соответствующее соглашение. Оно должно иметь все данные об участниках, предмете соглашения, которое не состоялось, и причинах разрыва сделки.

Когда покупатель или продавец отказывается мирно расторгнуть соглашение, инициатор вправе составить претензию, в которой основывает своё желание прекратить сотрудничество с партнёром.

Документы для скачивания (бесплатно)

Мирное урегулирование вопроса

В акте о прекращении правоотношений должны быть зафиксированы такие данные:

  • наименование участников юридических лиц или полные имена физических лиц, данные об их представителях;
  • данные о правовом статусе участников;
  • основания для прекращения отношений;
  • условия и порядок расторжения сделки;
  • последствия данного действия – с чем останется каждая сторона;
  • дата и подписи.

Бумага составляется в двух экземплярах. С даты подписания документа обязательства участников прекращаются.

Претензия в одностороннем порядке

При наличии обстоятельств, которые позволяют в одностороннем порядке завершить правоотношения, и при отсутствии мирного согласия партнёра, пострадавший вправе заявить претензию на имя организации. Она схожа по структуре с исковым заявлением, поскольку в ней также излагаются обстоятельства дела, нормативная регламентация вопроса и требования к обидчику.

Если же претензия будет проигнорирована, то этот документ будет служить отличным основанием для судебного разбирательства. Суд обязательно учтёт желание истца досудебно урегулировать вопрос и возьмёт во внимание ответ организации.

В качестве одного из оснований для отказа от продолжения сотрудничества часто используется неоплата по договору купли-продажи. Всегда ли эта причина будет учтена судом, расскажет автор следующего ролика.

Основания

Основания и условия прекращения сделки купли-продажи регламентируются статьей 450 Гражданского Кодекса РФ, согласно которой расторжение возможно только при наличии серьезных нарушений, прописанных в договоре купли-продажи.

Нарушением сделки может считаться какое-то действие одной из сторон, в результате которого другой стороне причиняется ущерб. Наиболее часто встречающимися основаниями для аннулирования договора являются следующие:

  • после регистрации квартиры в Росреестре и перехода права собственности от продавца к покупателю, последний отказался вносить оплату за квартиру;
  • продавец отказался снимать объект недвижимости с регистрации и выписываться из квартиры;
  • возникновение непредвиденных обстоятельств (другие собственники, административный арест, задолженность по ЖКХ и другие обременения);
  • одна из сторон отказывается исполнять условия, прописанные в договоре;

ИнфоПри наличии одного из оснований, пострадавшая сторона вправе расторгнуть сделку в одностороннем порядке, обратившись в судебную инстанцию.

Аннулирование по обоюдному согласию

В случае, если расторгнуть сделку хотят оба её участника, а государственная регистрация уже пройдена, придется составить соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры.

После того, как документ вступит в силу, продавец и покупатель произведут обратную процедуру, оформят документы на продажу, заново пройдут процедуру перерегистрации имущества.

Отмена сделки через судебную инстанцию практикуется в тех случаях, когда её частникам не удается достичь понимая и разрешить ситуацию в добровольном порядке по взаимному согласию.

При составлении искового заявления о расторжении сделки купли-продажи важно указать необходимость возврата не только объекта недвижимости, но и имущества. Если этого не сделать, суд удовлетворит только то требование, которое указано в иске (возврат квартиры), при это решать судьба остального имущества будет его прежний владелец.

В соответствие с Гражданским Кодексом РФ, если суд постановил аннулирование сделки купли-продажи недвижимого объекта, который уже был перерегистрирован на нового владельца, он потеряет право собственности только на квартиру. Право на пользование имуществом сохранится у покупателя и после расторжения договора, если в иске не будет прописано об аннулировании права и на квартиру и на имущество.

Если в исковом заявлении такого требования нет, продавец будет вынужден снова обратиться в суд, но уже с иском о возврате права на имущество.

Чтобы избежать необходимости обращаться в суд дважды, при составлении иска о возврате квартиры в одностороннем порядке требуется указать:

  • о расторжении договора купли-продажи и причиной, по которым это должно произойти;
  • о возвращении имущества, находящегося в квартире, обратно его прежнему владельцу;
  • о возмещении морального и материального ущерба, если таковой был при нарушении условий договора купли-продажи квартиры;
  • о других нюансах, которая каждая из сторон обязуется выполнить после окончания сделки (например, оплата ЖКХ после прохождения государственной регистрации).

Весь перечень прав и обязанностей покупателя и продавца при расторжении сделки купли-продажи недвижимости представлен в статье 395 Гражданского Кодекса Российской Федерации.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *