Продать квартиру по переуступке

Продать квартиру по переуступке

Порядок продажи квартиры по переуступке в строящемся доме: основные этапы и риски

Часть участников долевого строительства изначально рассматривают покупку строящейся недвижимости как возможность в последствие продавать квартиры в новостройках. Для этих случаев законодательство позволяет, как продать квартиру в строящемся доме по процедуре переуступки, так и осуществить её продажу после вступления в права собственности. Однако пока дом строится, такая необходимость может возникнуть и у тех, кто не планировал избавиться от жилья.

Причина продажи может существенно повлиять на условия и сам факт совершения переуступки.

Причинами продажи квартир по переуступке прав собственности могут стать:

  • Финансовые трудности дольщика.

Гражданин не может осуществлять очередные выплаты по договору долевого участия. В соответствии с условиями документа на дольщика могут быть наложены штрафы, пени, вплоть до полной потери им ранее внесенных средств.

  • Семейные обстоятельства.

Причиной продажи могут стать такие проблемы дольщика, как смена места жительства, развод, получение другой недвижимости в дар или путем наследования, иные семейные обстоятельства.

  • Избавление от рискованного вложения средств.

Продажа квартиры по переуступке прав долевого участия может быть связана с затянувшимися сроками строительства, репутацией застройщика, банкротством последнего. Узнав о негативных факторах, касающихся застройщика или объекта строительства, дольщик может попытаться продать недвижимость, вернув вложенные средства или их часть.

  • Удобное время продажи.

Данная причина наиболее характерна для тех дольщиков, которые покупают квартиры в строящихся домах для их дальнейшей продажи. Они вступают в ДДУ на этапе котлована. Переждав время, когда основные риски, связанные со строительством объекта, перестают быть актуальными, и квартира достаточно вырастает в цене, инвестор продает её. Это позволяет ускорить момент получения прибыли, минуя этапы приема-передачи квартиры, оформления документов на право собственности и т.д.

Благодаря переуступке по закону не обязательно дожидаться окончания строительства и вступать в права собственности.

Как продать квартиру по ДДУ: основные этапы

Согласно законодательству, сделка по переуступке происходит в несколько этапов.

  • Сбор документов и определение условий продажи.

В первую очередь следует определить, на каких условиях будет осуществляться продажа. Проще осуществить сделку, если обязательства по ДДУ первоначальным дольщиком выполнены. В этом случае застройщика не привлекают к участию в сделке, а только уведомляют. Если же оплата по договору внесена частично, то требуется согласие застройщика. Это связано с тем, что новый участник сделки может не отвечать требованиям, быть неплатежеспособен.

Документы, необходимые для продажи квартиры по переуступке:

  1. договор ДДУ и все приложения в оригинале;
  2. документ о выплатах, произведенных сторонами;
  3. согласие застройщика (если оплата по договору произведена частично);
  4. согласие супруга дольщика;
  5. согласие банка (если договор заключен с участием ипотечных средств);
  6. паспорта / реквизиты сторон сделки.

После сбора всех документов составляется сам договор цессии. Согласно законодательству, он оформляется в письменной форме и заверяется нотариально.

  • Учет требований ДДУ.

Базой для заключения документа о переуступке является договор долевого участия, заключенный между дольщиком и застройщиком. Дольщик в нем выступает покупателем. Документ регламентирует условия продажи прав на объект недвижимости. К ним относятся финансовая составляющая (размер и порядок оплаты), права и обязанности сторон, ответственность за нарушение условий сделки.

Часто сам ДДУ содержит условия уступки прав третьему лицу или даже запрет на подобное действие. Если в ДДУ прописан запрет на цессию, переуступить права на недвижимость невозможно, продажа имущества может быть осуществлена только после оформления собственности на него.

  • Уведомление застройщика.

Поскольку одной из сторон ДДУ выступает застройщик, он уведомляется о переуступке в обязательном порядке. Часто данное требование содержится в самом ДДУ. Однако поставить застройщика в известность о предстоящей переуступке права требования необходимо, даже если это условие не прописано. Застройщик должен быть уведомлен письменно.

  • Переоформление документов.

Главное изменение, которое произойдет в договоре, – смена дольщика. При этом изначальные условия ДДУ изменить нельзя. Это касается финансовых договоренностей, обязанностей и ответственности сторон.

  • Регистрация сделки.

Договор переуступки вступает в силу только после регистрации в Росреестре. Именно такой вид документа дает застройщику право сдавать готовый объект новому дольщику. При оформлении акта приема-передачи первоначальный дольщик не присутствует.

  • Оплата по договору переуступки.

Если переуступка прав происходит в отношении физического лица, законодательство не регламентирует момент оплаты цессии. Требование закона об оплате сделки после её регистрации установлено только для первоначального ДДУ, который заключен между застройщиком и дольщиком. Передачу денежных средств от одного дольщика к другому можно осуществить в любой момент по договоренности сторон.

Момент осуществления оплаты следует прописать в договоре. Для покупателя выгоднее, если он будет назначен после государственной регистрации.

Условия переуступки в зависимости от этапа строительства дома

Чтобы как можно выгоднее продать квартиру по переуступке, следует правильно выбрать момент. Он во многом зависит от этапа строительства дома.

  1. Найти покупателя на квартиру на этапе котлована сложно, так как в этот момент привлекательные предложения поступают от самого застройщика. Если требуется срочно вернуть вложения в этот период, поможет уступка в цене. Однако следует быть готовым потерять часть вложений.
  2. В процессе строительства продажу можно осуществить в любой момент, когда дольщик считает, что квартира достаточно увеличилась в цене с момента заключения им ДДУ, и до тех пор, пока дом не достроен, и квартира не оформлена в собственность.
  3. Покупатель найдется быстрее, если строительство приближается к концу. В этот момент сделка представляется наиболее безопасной. Основные предложения о продаже квартир инвесторами появляются на рынке после того, как недвижимость оформлена в собственность. Если объект не сдан – конкуренция в данном сегменте значительно ниже.

Важно! После сдачи дома, приема квартиры по передаточному акту и до момента оформления её в собственность переуступка прав законодательно запрещена.

Возможные риски

У дольщика, решившего продать квартиру по переуступке, существуют два основных риска: отсутствие покупателя и потеря вложений или их части.

Если до ввода дома в эксплуатацию подходящий клиент на переуступку не появится, то квартиру можно будет продать только после её оформления в собственность. Процесс может занять длительное время, и получение прибыли затянется.

Прогнозы дольщика относительно увеличения стоимости недвижимости могут не оправдаться, в таком случае придется жертвовать частью вложенных средств в качестве скидки тому, кто согласится на оформление цессии.

Покупатель права рискует гораздо больше:

  • у него не будет гарантий в успешном окончании строительства;
  • застройщик может обанкротиться;
  • сам договор цессии может являться мошенническим, заключаясь на одну и ту же квартиру с несколькими гражданами или от лица несуществующего дольщика;
  • если договор первого дольщика с застройщиком признается недействительным, то второй дольщик может остаться и без недвижимости, и без уплаченных по договору цессии средств;

Знания о распространенных мошеннических схемах и массовой переуступке обанкротившихся застройщиков могут стать весомым аргументом в пользу отказа от цессии.

Грамотный подход к такой юридической сделке, как продажа квартиры по переуступке, дает возможность передать право требования другому лицу без рисков и финансовых потерь.

Продажа квартиры по переуступке – список необходимых документов

  1. Паспорта продавца и покупателя.
  2. Если стороны не могут присутствовать на заключении сделки лично, то в этом случае договор могут подписать доверенные лица, у которых есть нотариально заверенные доверенности.
  3. Квитанции об оплате государственной пошлины.
  4. Основной договор с компанией-застройщиком.
  5. Документ, выданный застройщиком, который подтверждает, что третья сторона не против сделки, по которойквартира переходит к другому владельцу.
  6. Документ от застройщика, который подтверждает полную или частичную оплату за продающуюся жилплощадь.
  7. Квитанции, которые подтверждают оплату жилья (особенно, если на покупку квартиры продавцом была оформленаипотека).
  8. Договорпо переуступке прав на квартиру. Он должен быть представлен в трех экземплярах (продавца, покупателя и застройщика).

Обе стороны (продавец и покупатель квартиры) должны сдать этот пакет документов в Росрэестр. В этой инстанции документы проверяются и, если все в порядке, договор переуступки прав регистрируется. Это значит, что документу присваивается свой номер. На этом этапе продажа квартиры в строящемся доме по переуступке прав завершена. Все дальнейшие хлопоты по оформлению документов на квартиру – это забота покупателя.

Как продать ипотечную квартиру по переуступке

Продать квартиру, на которую оформлена ипотека, по переуступке прав, можно точно так же, как и жилье, которое было приобретено на собственные, а не кредитные средства. К слову, квартира, которая покупается таким способом, и на которую была оформлена ипотека, может находиться не только в строящемся доме, но и в построенном доме. Процедура, в принципе, во всех случаях одинаковая. Однако, у банка-кредитора, в котором была оформлена ипотека, могут на этапе заключения договора возникнуть претензии.

Ипотечная квартира по переуступке прав может быть продана только в том случае, если потенциальный покупатель согласен полностью погасить ипотечный кредит прежнего владельца жилья (или оформить на свое имя новую ипотеку в целях погашения старого долга). Когда закрыт ипотечный счет, банк передает в Росреестр информацию о том, что квартира, которую планируют продать таким способом, снята с обременения. Дальнейшая процедура продажи квартиры по переуступке прав происходит в обычном режиме.

Важные моменты

Продать недвижимость, которая находится в строящемся доме путем оформления договора переуступки прав – это один из самых популярных способов сделки купли-продажи. Интересно, что большинство квартир в новостройках продаются таким путем. Стоит учитывать, что сделка, предусматривающая переуступку прав, облагается налогом. По закону, налог оплачивает сторона, которой изначально принадлежит квартира. Но на практике налог оплачивают обе стороны (продавец и покупатель) в равных долях.

Договор, по которому продается квартира, может быть признан недействительным, если в нем не указана реальная сумма, за которую планируют продать жилье. Более того, в интересах покупателя указать реальную сумму сделки. Ведь, как показывает практика, 25% сделок этого типа заканчиваются претензиями между сторонами с последующим судебным разбирательством.

Продать недвижимость, если квартира находится в ипотеке, возможно. Даже, несмотря на требования, что недвижимость не должна быть обремененной. В случае, если на квартиру оформлен кредит, кредитные обязательства переходят на нового владельца жилья вместе с правом собственности на квартиру.

Как продавать квартиру в новостройке?

Последнее обновление: 29.05.2017

Вопрос:

Я хочу продать свою квартиру в новостройке. Как это сделать? Дом только что сдан, но право собственности еще не оформлялось.

Ответ:

Продать квартиру в новостройке гораздо проще, чем сделать то же самое на вторичном рынке жилья. Проще не в смысле поиска Покупателя, а в смысле подготовки и оформления сделки. Почему?

Потому что у квартиры в новостройке нет правовой истории, и нет необходимости собирать и проверять большое количество документов, изучая принадлежность прав собственности и прав пользования на квартиру. Это первичный рынок, и ни того, ни другого здесь нет. А что тогда есть? Как продать здесь квартиру?

А есть тут только права требования на квартиру в строящемся доме. И даже если дом фактически уже построен и сдан госкомиссии, все равно до подписания Акта приема-передачи квартиры, дольщик может продать ее только по Договору переуступки прав требования.

Почему именно до подписания Акта приема-передачи, а не до оформления права собственности? Потому что после передачи квартиры дольщику (по Акту), Застройщик формально выполняет свои обязательства по договору, и у дольщика пропадает право требования к нему.

Если же дольщик уже принял квартиру по Акту, но право собственности на квартиру еще не оформил (а это оформление может растянуться на несколько месяцев), то он оказывается в некотором подвешенном состоянии. Прав требования у него УЖЕ нет, а прав собственности ЕЩЕ нет. И в этом состоянии дольщик юридически имеет право продать квартиру только по Предварительному договору купли-продажи.

Но Покупатели очень неохотно отдают деньги под такой вид договора, поэтому квартиры в новостройках продают либо до подписания Акта приема-передачи – по Договору переуступки прав требования, либо уже после получения права собственности – по обычному Договору купли-продажи.

Как правильно принимать квартиру у Застройщика – основные правила.

Как продать квартиру по переуступке прав?

Сразу оговоримся, что речь далее пойдет только о переуступке права по Договору долевого участия (ДДУ). Хотя вообще-то уступать права можно и по другим типам договоров с Застройщиком, только эти договоры уже относятся к серым схемам покупки новостройки. По закону Девелопер может привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья только по ДДУ, в соответствии с законом ФЗ-214. Именно этот вариант мы и рассмотрим.

В этом законе (ФЗ-214) в статье 11 указано право дольщика на выход из проекта путем уступки (переуступки) прав требования по ДДУ.

Из чего следует, что дольщик имеет право продать свои права требования на квартиру в новостройке любому лицу независимо от согласия Застройщика (если иное не оговорено в договоре ДДУ с Застройщиком). Но есть одна оговорка: если дольщик еще не рассчитался полностью с Застройщиком за квартиру, то его согласие здесь уже нужно обязательно. А вместе с переуступкой прав требования в таком случае одновременно происходит и перевод долга на нового дольщика.

Когда квартира считается общей совместной собственностью супругов, а когда – не считается? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Процесс продажи квартиры в новостройке по переуступке прав требования можно свести к нескольким основным этапам. Для этого дольщику нужно будет:

  1. Определить цену продажи квартиры;
  2. Разместить рекламные объявления о продаже;
  3. Показать Покупателю квартиру, если она уже достроена;
  4. Предоставить Покупателю для ознакомления ДДУ и платежки, подтверждающие произведенную Застройщику оплату;
  5. Договориться об условиях расчетов;
  6. Подготовить и подписать Договор уступки прав требования;
  7. Зарегистрировать Договор уступки в Росреестре.

Пройдемся по этим пунктам чуть подробнее.

Задаток или аванс – какую форму предоплаты применяют в сделках купли-продаже квартир? Смотри по ссылке в Глоссарии.

Определиться с ценой продажи квартиры в новостройке никакого труда не составляет. Фактически, за нас это уже сделал Застройщик. Именно его текущий уровень цен на квартиры в этом доме мы и берем за основу. Так как в нашей новостройке продается целый ряд квартир на одинаковых условиях и в одинаковом состоянии, то импровизировать с ценой у нас вряд ли получится. Поэтому просто пристраиваемся в установленный Застройщиком уровень цен на аналогичные квартиры в доме и, в зависимости от желаемой скорости продажи, можем добавить или убрать 2-3% от цены Застройщика.

Для рекламы своей квартиры сегодня вполне достаточно интернета. Как составлять и где размещать объявление о продаже квартиры, подробно рассказано в нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, на соответствующем шаге. В данном случае принцип рекламы квартиры на первичном рынке мало чем отличается от рекламы на вторичном. Кроме того, Покупатель уже имеет представление о доме и о квартирах в нем, благодаря рекламе Застройщика.

Если у Застройщика еще продолжаются активные продажи в этом доме, то можно обратиться к нему в отдел продаж с просьбой о реализации и нашей квартиры заодно с остальными. Это может ускорить продажу, но придется смириться с потерей некоторой суммы за услуги по реализации.

Если дом достроен и квартира пригодна для осмотра (даже в виде бетонной коробки), то не стесняемся провести там небольшую экскурсию для Покупателя. Лучше заранее позаботиться о том, чтобы внутри помещений было чисто и светло: убираем строительный мусор и вешаем лампы поярче.

С документами тут все просто – показываем Покупателю наш Договор долевого участия (ДДУ), права по которому мы и будем ему переуступать. Подтверждаем платежными выписками все произведенные по этому договору платежи (Покупатель может сам дополнительно запросить у Застройщика акт сверки платежей).

Сюда же добавляем согласие банка на уступку прав (если мы приобретали эту квартиру в ипотеку). И сверху кладем нотариально заверенное согласие супруги на уступку (если квартира у нас в совместной собственности супругов).

Далее уведомляем Застройщика о своем намерении продать квартиру по переуступке прав. Если по условиям нашего ДДУ с Застройщиком, его письменное согласие на переуступку там оговорено, то он может потребовать некоторую сумму за это согласие. Придется дать. Здесь все по закону.

В каких случаях требуется согласие супруга на продажу квартиры? И когда такое согласие не нужно? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Следующим шагом мы договариваемся с Покупателем об условиях передачи денег за квартиру (подробно о способах денежных расчетов в сделках – см. по ссылке в Глоссарии).

После этого составляем и подписываем собственно Договор уступки (форму этого договора можно взять у Застройщика) и отдаем его в Росреестр на регистрацию. Подробнее о составе, нюансах и условиях заключения Договора уступки прав требования на квартиру (включая его образец) – см. по ссылке.

На этом продажа квартиры в новостройке завершена. Акт приема-передачи квартиры новый дольщик будет подписывать уже с Застройщиком без нашего участия. И что самое для нас приятное, все возникшие потом проблемы с приемкой квартиры, с оформлением прав собственности и тому подобное, Покупатель будет решать тоже уже с Застройщиком, а не с нами. Для этого мы и передали ему все права требования.

Нам же останется только забрать зарезервированные деньги за квартиру после регистрации Договора уступки.

Как и куда подавать документы для регистрации сделки с квартирой? Перечень документов и сроки регистрации – смотри в Глоссарии по ссылке.

Когда лучше продавать новостройку?

От того, когда именно мы будем продавать свои права требования на квартиру в новостройке, будет зависеть и цена этой продажи. Конечно, наша цена вынуждена будет держаться в русле текущих цен, установленных Застройщиком в том же доме, но надо понимать, что цены Застройщика точно так же зависят от того, когда именно происходит реализация квартир. Что здесь влияет на текущую цену?

Прежде всего, цена будет определяться стадией готовности строящегося дома. Для новостроек это определяющий фактор. Самая низкая цена – на начальных стадиях строительства. Самая высокая – после сдачи дома в эксплуатацию.

Кроме того, на цену влияют сезонность рынка недвижимости и макроэкономические факторы экономики. Высокими сезонами (т.е. периодами увеличение спроса) традиционно считается время с середины сентября до середины декабря (после летних отпусков и до новогодних праздников), и – с февраля по майские праздники. В остальные месяцы спрос, чаще всего, падает и цены соответственно слегка проседают за ним. Что касается макроэкономических факторов (скачков курсов валют, структурных проблем в финансовой или строительной отраслях и т.п.), то здесь уже при планировании продажи надо полагаться на текущий анализ рынка и ценовых трендов.

При продаже квартиры, не напиши лишнего в документах. В чем здесь подвох – смотри по ссылке.

Что это такое

Продажа квартиры по переуступке прав собственности — это особый вид юридической сделки, заключающейся в реализации недвижимого имущества по договору долевого участия.

Данный документ выдается дольщикам, которые приобрели право на квартиру в начале строительства.

Договор является основным документом при оформлении недвижимости в собственности. Право стать владельцем квартиры и является переуступкой.

Переуступка прав актуальна после завершения строительства или его окончания, но до сдачи дома в эксплуатацию.

В этот период приобрести квартиру от застройщика практически невозможно — они скупаются инвесторами на начальном этапе возведения здания.

Как только на имущество оформляется свидетельство о собственности, переуступка становится неактуальной и реализация проводится на общих основаниях.

Законодательная база

Знание законодательства позволяет грамотно провести сделку, учитывая существующие нормы.

Переуступка прав регламентируется правовыми актами:

Федеральный закон № 214 от 30.12.04 регламентирующий долевое участие, ответственность и полномочия сторон
Статья №388 Гражданского кодекса РФ указывающая на основные условия переуступки прав
Статья № 389 Гражданского кодекса РФ определяющие отдельные нюансы сделки
Статья № 390 Гражданского кодекса РФ регламентирующая ответственность лица, переуступающего права собственности на имущество

Причины сделки

Желание инвесторов реализовать квартиры по переуступке прав объясняется тем, что с момента ввода здания в эксплуатацию и получения документа о приеме-передачи имущества, продавать недвижимость нельзя.

А длительность этого периода может составлять несколько месяцев, что затягивает получение ожидаемого дохода.

К тому же, продажа по переуступке прав проводится быстрее, требуется меньшее количество документов.

Покупка квартиры по переуступке выгодна по нескольким причинам:

Стоимость квартиры значительно ниже по переуступке, чем после получения свидетельства это основная причина, по которой имущество пользуется спросом
Риски практически отсутствуют в отличие от покупки квартиры на этапе котлована
Покупка осуществляется в короткие сроки не требуется длительной бумажной волокиты

Продажа квартир по переуступке прав

Переуступка прав осуществляется посредством переоформления договора долевого участия и внесения изменений в документации застройщика.

При этом стороны должны ориентироваться на закон «Об участи в долевом строительстве».

Стороны должны учитывать, что о проведенной переуступке необходимо уведомить застройщика, несмотря на отсутствие данного требования в законодательстве.

Если этого не сделать, при оформлении права собственности на квартиру могут возникнуть проблемы.

Уведомляется застройщик до начала сделки. Как правило, препятствий для переуступки не создается. Стоимость квартиры по переуступке значительно ниже фактической.

Это объясняется существующими рисками процедуры, а также необходимостью ожидания сдачи дома в эксплуатацию неопределенное количество времени. Согласно статистике, около 25% квартир покупается по переуступке прав.

Видео: риски покупки квартиры по переуступке

В построенном доме

После окончания строительства дома до ввода его в эксплуатацию может пройти несколько месяцев.

Это время отводится на проверку здания, сравнение фактических показателей с документами. Дом не может быть сдан без получения соответствующего разрешения от контролирующих органов.

Как правило, крупные строительные компании быстро проходят проверки, в течение 2 месяцев здание вводится в эксплуатацию, а дольщикам разрешается оформлять квартиры в собственности.

У участников долевого строительства есть несколько вариантов использования права собственности:

Обустройство квартиры для дальнейшего проживания и для продажи после ремонта за высокую стоимость
Получение свидетельства о собственности и продажа квартиры переуступка прав собственности третьему лицу

Максимальная прибыль достигается после обустройства квартиры. Потратив на отделочные материалы и ремонт, к примеру, 100 000 рублей, стоимость жилья повышается на 200 000 рублей. Дешевле всего приобрести квартиру по переуступке.

Ее стоимость будет примерно на 10% меньше, чем цена на квадратные метры после получения свидетельства о праве собственности.

При долевом участии

Долевое участие предполагает покупку права на приобретение квартиры в собственность.

На деньги дольщиков строительная компания возводит дом, поэтому самое дешевое жилье можно приобрести на этапе котлована. Ждать заселения придется долго, но экономия ощутима.

Участникам долевого строительства выдаются договора, в которых прописываются права и обязанности сторон.

После ввода дома в эксплуатацию, на основании данного документа оформляются акты приема-передачи, позволяющие зарегистрировать квартиру в собственность.

Приобретая квадратные метры по переуступки прав, покупатель фактически заменяет дольщика. С ним переоформляется договор, после чего он обретает право собственности на имущество.

Рекомендуется сразу проверить застройщика, чтобы минимизировать риски, связанные с вероятностью допущения ошибок, препятствующих введению дома в эксплуатацию.

При переуступке прав необходимо проверить и продавца квартиры. Если у него имеются открытые обязательства или долги перед застройщиком, то лучше отказаться от сделки.

Вместе с правом на квартиру, покупатель приобретает и ответственность за внесение положенной суммы.

В строящемся жилье

Квартиры на стадии строительства дома скупают преимущественно инвесторы, зарабатывающие на дальнейшей перепродаже недвижимости по завышенной стоимости.

Они несут огромные риски, ведь вероятность банкротства строительной компании достаточно велика. Несмотря на возможные финансовые убытки, жилье в строящемся доме пользуется огромным спросом.

И продажа квартир по переуступке от собственника невозможна. На этапе строительства покупатель квадратных метров всего лишь дольщик.

Собственником он становится после оформления соответствующего свидетельства, получить которое возможно на момент ввода дома в эксплуатацию.

Пока дом не достроен, приобрести можно только право собственности. Оно дает возможность требовать от застройщика соблюдение сроков сдачи дома, положенных нормативов. В случае банкротства строительной компании риски также несет новый дольщик.

При составлении договора переуступки прав важно указывать реальную стоимость квартиры.

Если застройщик не сможет выполнить принятые обязательства, дольщику будет выплачена именно та сумма, которая указана в документах.

Что такое продажа по переуступке прав читайте в статье: продажа по переуступке в 2019 году.

Как заключить договор переуступки пая в ЖСК в 2019 году, .

По ипотечному кредиту

Приобрести квартиру по переуступке можно в кредит. Банки положительно относятся к данному виду сделки, в отличие от финансирования жилья в еще не построенном доме.

И чем ближе дата сдачи здания в эксплуатацию, тем выше вероятность одобрения заявки по ипотечному кредиту.

Оформлять ипотеку рекомендуется в банке, с которым сотрудничает застройщик или компания, переуступающая права.

Так у кредитора есть дополнительная гарантия того, что сделка не обернется мошенничеством и отсутствием квартиры в качестве залога.

Залоговое имущество предоставляется после получения свидетельства о праве собственности. Данный момент обязательно обговаривается в договоре.

Если у заемщика есть другое имущество, то его обременение для обеспечения гарантии выплаты займа, послужит дополнительным фактором в пользу одобрения ссуды.

Банк может отказать в выдаче ипотеки в нескольких случаях:

  1. Строительная компания имеет плохую репутацию или существует недавно.
  2. Заемщик не соответствует требованиям, заявленным банком.
  3. Квартира расположена в другом регионе или населенном пункте, где нет филиала банка.

Инструкция по оформлению

Процедура переуступки возможна при соблюдении условий:

Первым владельцем права собственности было выполнено финансовое обязательство перед застройщиком в том, что вся сумма выплачена, можно убедиться по выданному документу. В нем указывается, что у инвестора нет долга перед строительной компанией. Упустив данный момент, покупатель приобретет не только квартиру (право на нее), но и долги, которые ему придется выплатить
В договоре долевого участия должно быть указано согласие застройщика на переуступку прав часто строительные компании не допускают перепродажи квартир до получения права собственности. Это объясняется вероятностью мошенничества, при котором претензии предъявляются застройщику
Если дольщик приобрел право на квартиру по ипотеке, то для переуступки потребуется согласие банка в противном случае, сделка может быть признана недействительной. При ипотеке приобрести квартиру проблематично, заемщику потребуется предоставить другое имущество в залог или обязать продавца сразу погасить задолженность

Согласно правилам статьи 390 ГК РФ, ответственность за соблюдение указанных условий возлагается на первого собственника.

С него же будет взыскиваться сумма, выплаченная по договору переуступки, понесенные убытки и проценты за использование кредитных средств.

Заключение договора цессии

Договор цессии (переуступки) оформляется до сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи имущества.

В нем должна содержаться информация:

Данные продавца и покупателя и сумма сделки
Порядок расчета (наличный, безналичный, рассрочка, кредит) также согласие застройщика на сделку
Полная информация об объекте приложение документа, на основе которого возникло право переуступки (договор долевого участия)

Составлять договор рекомендуется после консультации с юристом. В этом плане выгоднее обращаться к специализированным компаниям по работе с недвижимостью, в штате которых имеются юристы. При сотрудничестве с частным лицом, помощь специалиста обязательна.

Договор может составляться в трех вариантах:

Предварительный договор купли-продажи это усложненный вариант сделки, имеющий многочисленные риски. Как правило, заключается уже после сдачи дома в эксплуатацию, но до подписания акта приема-передачи и получения свидетельства собственности. По сути, это стандартная процедура покупки квартиры
Переуступка прав наиболее легкий способ продажи квартиры, требующий согласие застройщика. Покупателю следует проверить отсутствие долгов, которые передаются вместе с правом на квартиру
Участие в ЖСК если дом находится в жилищно-строительном комплексе, то покупателю потребуется вступить в кооператив. Для этого продавца выписывают из членов кооператива, а вписывают покупателя. Процедура сложная, требует больших временных затрат

Договор цессии подлежит обязательной регистрации. Это позволит в последующем оформить квартиру в собственность без лишней волокиты. До регистрации этим правом обладает продавец.

Возможно ли задним числом

Перед тем, как оформить квартиру в собственность от даты подписания акта о приеме-передачи имущества может пройти около 2 лет.

Такое положение невыгодно инвесторам, не успевшим реализовать недвижимость в разрешенные сроки.

Это приводит к возникновению разумного вопроса — можно ли оформить договор переуступки задним числом?

Поскольку договор подлежит регистрации, на нем должна быть указана актуальная дата. И она не может быть позже даты подписания акта о приеме квартиры.

В этом случае продавец может договориться с застройщиком об изменении даты в документе о передачи квадратных метров.

Если заключается договор предварительной купли-продажи, то изменятся дата документа. Это возможно при условии, что покупатель не провел государственную регистрацию.

Стоит учитывать, что если в сделке принимают участие банк и застройщик, они могут выдвинуть свои условия при изменении даты договора.

Необходимость в уплате налога

Согласно требованиям Налогового кодекса РФ, любой доход, полученный гражданином, должен облагаться налогом.

Это правило распространяется и на продажу квартиры, в том числе, при переуступке прав. При этом налоговая база уменьшается пропорционально величине расходов, понесенных продавцом.

То есть налог уплачивается только на полученную прибыль, которая равняется разнице между суммой, уплаченной при покупке и продаже квартиры.

К примеру, инвестор приобрел право собственности за 1 000 000 рублей, по переуступке продал квартиру за 1 500 000 рублей.

Налог выплачивается с разницей между этими суммами. Она составляет 500 000 рублей. Умножив сумму на 13% (размер налога), получится выплата размером в 65 000 рублей.

Желание продавца снизить расходы на уплату налога приводят к тому, что в договоре переуступки указывается меньшая сумма. Это действие неправомерно и покупателю не получится вернуть фактически выплаченную сумму.

Если квартира продается по переуступке за стоимость, по которой она была куплена у застройщика, то доход равняется нулю.

Это не освобождает продавца от необходимости подачи налоговой декларации по форме 3-НДФЛ.

Проигнорировав данное требование, можно ожидать письма от налоговых органов о том, что необходимо уплатить налог со всей суммы продажи или штраф за отсутствие декларации.

Основные риски

Переуступка прав подразумевает несколько рисков, которые следует учитывать перед подписанием договора:

Дом может быть не достроен, либо строительный комитет введет запрет на введение дома в эксплуатацию это основной риск остаться без недвижимости и без денег. Покупатель может застраховаться от данного риска
При наличии долгов у продавца, ответственность за их погашение передается вместе с правом собственности на квартиру перед подписанием договора необходимо проверить отсутствие задолженности у продавца, запросив соответствующий документ у застройщика и в базе кредитных историй
Соглашаясь на заключение договора о предварительной купли-продажи, покупатель может оказаться не единственным претендентом на квартиру случаи, когда недвижимость продавалась сразу нескольким лицам, встречаются достаточно часто.
Компания, реализующая квартиры по переуступке, может оказаться «липовой» необходимо проверять лицензию и документы, разрешающие осуществление данного вида деятельности
При несоблюдении условий застройщика сделка может быть признана недействительной

Как заполнить образец уведомления о переуступке долга читайте в статье: уведомление о переуступке права требования в 2019 году.

О регистрации договора переуступки права аренды земельного участка, .

Про заключение договора переуступки прав аренды нежилого помещения, .

Решаясь на покупку или продажу квартиры по переуступке прав, необходимо внимательно изучить требования законодательства.

Обязательно получается согласие застройщика, без которого сделка признается недействительной.

Стремление приобрести квадратные метры за низкую стоимость, может обернуться печально, поэтому помощь специалиста не будет лишней.

И, конечно, бдительность, тщательная вычитка документов, проверка продавца – основные способы минимизирования рисков.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *