Покупка квартиры в ипотеку

Покупка квартиры в ипотеку

Основные принципы ипотеки

Получить ипотечный кредит может далеко не каждый человек. Для завершения процесса потребуется пройти каждый этап данной схемы:

  • Выбор программы и сбор документов.
  • Если заявка будет одобрена, но у человека есть от 1 до 2 месяцев на выбор объекта кредитования.
  • Кредит – это определенная сумма денежных средств, которая выдается после подписания всех необходимых документов.
  • Регистрация договора в Росреестре.

Ипотечный кредит для заемщика отличается следующими достоинствами:

  • Удобство использования и доступность.
  • При наличии официального дохода ипотека предоставляется практически во всех случаях.
  • Быстрота оформления всех документов.
  • Наличие специальных программ для малообеспеченных и семей военных .
  • Приемлемая сумма, которую придется выплатить для погашения процентов.

В свою очередь ипотека в России отличается и рядом недостатков:

  • За использование кредитных средств придется платить из собственного кармана.
  • В случае просрочки дополнительно взимаются штрафные санкции.
  • Необходимость сбора большого количества документов.
  • Жилье не будет предоставлено в ипотеку без первоначального взноса.

Многие люди пытаются разобраться, что такое ипотека на квартиру. Это особый вид долгосрочного кредита, который выдается с определенной целью. Чаще всего человек берет его для последующего приобретения дома или квартиры. Именно недвижимость будет выступать в качестве залога.

Важно! Ипотека – это залог публичного характера, который в обязательном порядке отражается в Росреестре.

Виды ипотеки

Квартиру в ипотеку можно приобрести одним из способов залога:

  • В качестве гаранта сделки выступает имущество, которое уже есть в собственности у конкретного лица.
  • Залоговым считается недвижимость, приобретаемая посредством ипотечного кредитования.

Ипотека в России чаще всего оформляется по второму методу. Молодые семьи нуждаются в собственном жилье, на которое они еще не успели заработать. Однако первый вариант намного выгоднее, ведь в нем используется более низкая процентная ставка. Следует также знать, что те, кому выдается ипотека на определенный период, в течение него могут пользоваться имуществом. При этом невозможно осуществлять манипуляции, которые связаны со сменой хозяина квартиры или дома.

Виды ипотечного кредитования определяются также исходя из типа жилья. На сегодняшний день в финансовой практике выделяют следующие варианты:

  • Дом находится на стадии строительства.
  • Жилья за пределами города.
  • Под залог дома, который буде возведен на конкретной территории.
  • Покупка жилья на вторичном рынке недвижимости.

Все данные виды ипотечного кредитования являются полностью востребованными. Однако чаще всего заем берется на покупку жилья на вторичном рынке. Процедура предусматривает ряд льгот для современных семей сегодня.

Виды ипотечных программ

Стандартный вариант

Новую квартиру в ипотеку стремятся взять все клиенты финансовых учреждений. Однако, к сожалению, это удается далеко не всегда. Среди недостатков следует отметить отсутствие регистрации недвижимости в определенном государственном органе. Также не оформление документов потребуется выделить намного больше времени. Квартиры в строящихся домах стоят дешевле. Такой вариант идеально подходит для молодой семьи.

Дополнительно возникает вопрос, как работает ипотека на вторичном рынке. Преимущество услуги заключается в быстром оформлении всех необходимых документов.

После выполнения всех манипуляций клиент сможет сразу же переехать в новое жилье. Отказ финансовым учреждением всегда основательный. Именно поэтому человек может быть полностью уверенным в положительном решении в случае сбора всех необходимых документов.

Социальные программы

Необходимо также узнать, как получить ипотеку социально незащищенным слоям населения. Для них государство предоставляет льготные условия кредитования. На сегодняшний день большой популярностью пользуются два вида:

  • Предоставление ипотеки по себестоимости застройки.
  • Город вносит первоначальный взнос.
  • Если долг погашается в течение 6 месяцев, то дополнительно не нужно будет вносить проценты по нему.

Важно! Для получения такой льготной возможности семье придется постоять в очереди. Приобретение будет производиться только того имущества, которое построил город.

Льготы для молодых семей и для военных

Чаще всего интересуются, как получить ипотеку, молодые семьи. Далеко не все финансовые учреждения идут на такой риск, ведь дальнейшее поведение заемщиков сложно предугадать.

Государство стремится создать условия, при которых банк будет предоставлять ипотеку с минимальным первоначальным взносом. Как правило, кредит выдается на срок до 30 лет. Однако сразу же семья должна внести не менее 10 % от общей стоимости недвижимости.

Ипотека удобна тем, что она решает проблему с жильем сегодня. Отдавать за проживание в нем придется на протяжении зафиксированного в договоре периода. Специальная программа также существует для военнослужащих. Они имеют право на дотации в виде специальных отчислений.

Каждый год на счет военнослужащего поступает примерно 250 000 рублей. Однако ими он сможет воспользоваться только в случае окончания контракта. Именно эти средства допускается использовать в виде первоначального взноса. В договоре прописывается сумма, которую военнослужащий будет обязан вносить самостоятельно каждый месяц.

Поддержка государства

На сегодняшний день появилась возможность получить требуемую сумму с государственной поддержкой. Ею могут воспользоваться только те жители нашей страны, которые смогут доказать, что приобрести имущество другим способом у них возможности нет.

Программа с государственной поддержкой предусматривает существенное уменьшение процентной ставки. Клиент приобретает квартиру по льготной цене за один квадратный метр. При использовании такой программы в обязательном порядке должна быть застрахована недвижимость. Договор оформляется на этапе купли-продажи.

Как купить квартиру в ипотеку

Перед тем как получить ипотеку, потребуется собрать все необходимые документы. Полный список можно взять в отделении банка, с которым планируется производить сотрудничество. Обычно перечень таков:

  • Заявление соискателя. Оно может быть представлено в форме анкеты.
  • Заверенная копия паспорта и ИНН.
  • Свидетельство пенсионера.
  • Военный билет.
  • Документ, в котором указано образование человека.
  • Свидетельство о браке, рождении детей.
  • Оригинал и копия трудовой книжки.
  • Справки с последнего места работы, в которых указана зарплата.
  • Предварительный договор, на основании которого планируется проводить сделку.

Ипотека – особая сделка. Необходимо понимать, чем она отличается от обычного кредитования. Именно поэтому заемщику потребуется дополнительно предоставить копию трудовой книжки и подтверждение о получении доходов. Чаще всего банк требует справку по форме 2-НДФЛ. Благодаря этому удается проанализировать платежеспособность клиента.

Если ипотеку планирует получить ИП, то дополнительно ему потребуется предоставить заверенную копию налоговой декларации. Банком принимается только тот документ, на котором стоит печать ФНС. Предварительно в государственный орган должен быть сдан его оригинал.

Мы уже разобрались, как работает ипотека. Остается выяснить список бумаг, которые должны быть на недвижимость в момент совершения сделки:

  • Проект договора о купле-продаже.
  • Свидетельство о собственности.
  • Копия выписки из ЕГРП.
  • Договор, который подтверждает право собственности владельца.
  • Отчет о проведении всех необходимых оценочных работ.

Необходимо понимать, что существует разница между обычным кредитным договором и ипотекой. Второй договор заключается на длительный срок, в течение которого клиент обязуется каждый месяц вносить определенную денежную сумму в кассу банка.

На сегодняшний день процент за пользование находится в пределах от 8 до 10 % годовых. Однако некоторые особые группы лиц могут рассчитывать на понижение обязательств. Они составляют от 6 до 8 % годовых.

Мы уже знаем, когда появилась ипотека. В течение всего этого периода она помогает молодым семьям получить собственное жилье. Однако общая сумма и сроки погашения напрямую зависят от следующих факторов:

  • Сколько полных лет заемщику.
  • Какова его кредитная история.
  • Требуемая сумма средств.

Эти показатели влияют также на период погашения, который будет предоставлен заемщику. При расчете учитывается общая сумма семейного бюджета. Сумма кредитного платежа не должна превышать 40–60 % от общего дохода.

Важно! По современному законодательству ипотека выдается только в случае дополнительного страхования рисков обеих сторон. Она должно распространяться на имущество и защищать его от порчи и полной утраты.

Основные этапы покупки жилья в ипотеку

Чтобы купить квартиру в ипотеку, потенциальному покупателю необходимо:

  1. Определиться с основными требованиями к квартире, приобретаемой в ипотеку и, по возможности, изучить и проанализировать ситуацию на рынке жилья, чтобы иметь представление о примерной стоимости подходящих квартир;
  2. Ознакомиться с ипотечными программами и выбрать банк, в котором он планирует оформить кредит на покупку квартиры;
  3. Получить одобрение банка, то есть согласие выдать кредит конкретному заемщику;
  4. Найти подходящую для покупки квартиру и оформить с потенциальным продавцом предварительный договор на куплю-продажу данного жилья;
  5. Направить в банк подготовленные документы для одобрения ипотеки;
  6. Осуществить страхование жизни заемщика и созаемщиков, а также страхование приобретаемой в ипотеку квартиры;
  7. После получения одобрения ипотечного кредита со стороны банка передать заключить сделку с продавцом жилья;
  8. Зарегистрировать свое возникшее право собственности на купленную квартиру, а также осуществить регистрацию залога недвижимости в пользу кредитора (банка).

Выбор банка и оформление ипотеки

Чтобы выбрать банк для получения кредита, нужно подробно ознакомиться с условиями ипотеки, которые предлагают различные банки. Для этого нужно изучить предлагаемые банками кредитные программы на покупку жилья и узнать все важные условия: процентную ставку, порядок осуществления платежей, срок ипотеки, размер ежемесячных выплат, условия досрочного погашения и другие важные условия кредитования.

Подобрав оптимальные условия, нужно обратиться в специальный ипотечный центр выбранного банка и взять полный перечень всех необходимых для одобрения ипотеки документов. Обычно банки для первоначального одобрения кредита требуют:

  • удостоверение личности заемщика;
  • справку о зарплате и каких-либо других доходах заемщика;
  • правоустанавливающие документы на недвижимое имущество заемщика (квартиру, дом, комнату, гараж и т.п.).

На основании названных документов кредитный отдел банка уже решает, какую сумму кредитных средств он готов выдать данному заемщику, а также определяет срок и процентную ставку по ипотечному кредиту. Приняв решение, банк, как правило, выдает заемщику информационное письмо с указанием всех названных условий: суммы и процентной ставки кредита, а также срока, в течение которого заемщик (покупатель квартиры) должен оформить кредит. В указанный срок покупатель должен найти подходящую квартиру и обратиться в банк за кредитом.

Подобрав жилье для покупки, заемщик совместно с продавцом квартиры для окончательного одобрения ипотеки должен представить в банк ряд документов.

Обычно банки требуют следующие документы:

  • правоустанавливающий документ на приобретаемую в ипотеку квартиру (свидетельство о регистрации);
  • согласие супруга продавца квартиры на совершение сделки (согласие должно быть оформлено у нотариуса) либо заявление об отсутствии у продавца супруга (супруги);
  • свидетельство, подтверждающее регистрацию брака продавца жилья;
  • кадастровый (технический) паспорт на приобретаемую в кредит квартиру;
  • заключение независимой оценочной компании о реальной стоимости квартиры;
  • справки из наркологического и психоневрологического диспансеров для подтверждения дееспособности продавца квартиры;
  • справку, подтверждающую отсутствие задолженности у продавца по коммунальным платежам и представленную в банк в течение одного месяца с момента выписки;
  • копию удостоверения личности продавца и его супруга (супруги);
  • оригинал выписки из ЕГРП (Росреестра) о праве на продаваемую в ипотеку квартиру;
  • выписку из домовой книги, действительную в течение одного месяца со дня выдачи, обо всех прописанных в отчуждаемой квартире лицах;
  • согласие на продажу органов опеки и попечительства, если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние граждане;
  • любые другие документы по усмотрению банка, рассматривающего заявку на ипотечный кредит.

Как правило, процедура рассмотрения представленных документов занимает у банков от трех до десяти дней.

Результатом рассмотрения документации является решение банка об одобрении конкретной квартиры для целей ипотечного кредитования или отказ выдать кредит на покупку данной недвижимости. Если одобрение получено, заемщик должен взять у банка для согласования форму договора купли-продажи и договориться о дате совершения самой сделки.

В назначенный день покупатель и продавец квартиры, продаваемой под ипотеку, должны явиться в банк для подписания документов:

  • кредитного договора с банком-кредитором;
  • соглашения о залоге;
  • договора купли-продажи приобретаемой квартиры;
  • акта приема-передачи (по требованию банка);
  • соглашения о страховании жизни покупателя;
  • соглашения о страховании рисков повреждения и утраты имущества (приобретаемой квартиры);
  • иные документы по требованию банка.

После подписания всех документов производится передача денег продавцу жилья. Обычно это происходит с использованием депозитарной ячейки, когда деньги хранятся в специальном сейфе до момента регистрации права собственности на приобретаемую в ипотеку квартиру. Акт приема-передачи жилья, по соглашению всех трех сторон (продавца, покупателя и банка), может быть оформлен как при подписании основного договора, так и после государственной регистрации прав нового собственника.

Переход прав к покупателю квартиры происходит после выдачи соответствующего свидетельства в результате процедуры государственной регистрации. Однако до момента полного погашения кредита и всех процентов приобретенная квартира находится под обременением (залогом). Обременение с квартиры снимается только после подписания акта исполнения заемщиком обязательств перед банков, выдавшим ипотечный кредит.

Узнайте основные правила проживания в коммунальной квартире, которые необходимо соблюдать жильцам.

Как правильно оформить договор долевого участия в строительстве – подробнее…

На что нужно обратить внимание при покупке жилья в ипотеку

Для большинства россиян покупка жилья в ипотеку – это самый быстрый и простой способ приобретения собственной квартиры. Однако при оформлении ипотеки и выплате долга могут возникнуть и определенные сложности.

Одна из основных проблем заемщиков при оформлении ипотеки – это невозможность оценить в долгосрочной перспективе свои будущие доходы. Ипотечный кредит, как правило, оформляется на срок от 10 до 30 лет. Однако гарантировать, что у заемщика будут определенные доходы на такое длительное время, нельзя.

Если заемщик все же при выплате кредита столкнулся с проблемой погашения долга, можно попросить банк об отсрочке. Большинство банков идут на уступку клиентам, давая рассрочку на уплату основного долга. Тем не менее, проценты придется выплачивать банку в любом случае.

Если у заемщика в период выплаты кредита снизился доход, и он не может оплачивать ежемесячные взносы в том же размере, банк может предложить реструктуризацию долга или рефинансирование кредита. В первом случае увеличивается срок договора кредитования, а во втором – заемщик переходит на другую ипотечную программу в этом же или другом банке.

До оформления документов в банке нужно узнать не только о процентной ставке и ежемесячных выплатах, но и о наличии скрытых платежей (например, за открытие счета). Некоторые банки, стремясь привлечь больше клиентов, умалчивают об этих платежах. Однако все условия, в том числе и дополнительные платежи, должны быть прописаны в договоре между заемщиком и банком.

Еще один важный вопрос при оформлении ипотечного кредита – это возможность досрочного погашения суммы долга. В большинстве случаев такая возможность появляется у заемщика не сразу, а лишь через некоторое время. Кроме того, некоторые кредитные организации требуют заплатить комиссию за досрочную выплату кредита.

Поэтому прежде, чем купить квартиру в ипотеку, нужно внимательно изучить все условия договора и, при необходимости, проконсультироваться у опытного юриста.

Условия кредитного договора и погашения

Согласно законодательству, ипотека является обязательством, которое берется заемщиком и им должно погашаться. Приобретаемая недвижимость является залогом, который в случае неисполнения обязательств может реализоваться и за счет вырученных средств погасится задолженность. Дополнительным требованием может быть и предоставление другого объекта в залог.

В случае необходимости такой сделки можно обратиться в банк с такой просьбой, здесь вопрос будет рассматриваться индивидуально и в зависимости от обстоятельств и особенностей. На такие сделки банки идут крайне неохотно, потому как в случае уклонения от выплаты у банка не будет залога для погашения выданного кредита. В качестве альтернативы банк может предложить взять в залог другой объект, принадлежащий ему на праве собственности.

Трудность состоит в том, что приобретаемая собственность является залогом и объектом, из стоимости которого вычисляются страховые платежи. К тому же ипотека накладывает определенные ограничения на распоряжение данным объектом, т.е. у заемщика нет прав распоряжения до полного погашения займа. Только при погашении и снятии ограничений у заемщика появляется право полного распоряжения – подарить, продать. Такие действия могут быть получены заемщиком и до погашения, но только при предоставлении иного объекта залога.

Варианты оформления недвижимости на другого человека

  1. В качестве альтернативы, чтобы привлечь другого человека к ипотечному кредитованию, можно взять созаемщика, на которого и будет выполнено оформление недвижимости. Ипотека будет рассчитываться исходя из общего дохода, а выплачиваться будет кем-то одним, т.е. фактическим владельцем. Для того, чтобы осуществить задуманный план, необходимо чтобы второй владелец имел подтвержденный официальный доход по правке 2НДФЛ и соответствующий возраст – до 55-60 лет. Такие условия в банках различны, поэтому уточнять их стоит по месту обращения и оформления. Привлекая созаемщиков, следует учитывать, что взять ипотеку могут несколько лиц, но они будут являться сособственниками данного жилья. Это наиболее реальный и законный способ замены кредитора, на который могут согласиться банки. На различные махинации и отступления от установленных правил, финансовые учреждения идут крайне нежелательно и неохотно.

  2. В другом случае ипотека оформляется в полном соответствии с установленными правилами, позднее, при прохождении определенного времени, просить банк переоформить конкретный объект недвижимости на указанное лицо.

Такие просьбы заемщика будут рассматриваться и выдвигаться другие требования, выполнение которых будет обязательным: предоставление иного залога, как обеспечения, подтверждения денежной платежеспособности и др.

В каждом конкретном случае дополнительные расходы по оформлению оценочной стоимости, переоформлению залога и договора поручения и прочих документов будут возлагаться на заемщика – инициатора таких действий. Учитывая довольно высокие ставки на кредитование, сумма за переоформление ипотеки получится внушительная.

Более простой и доступный способ передачи недвижимости в собственность другому человеку, это погасить кредит и передать, используя несколько способов – подарить или продать.

Подбор недвижимости и самой ипотечной программы

Выбор недвижимости

Если вы предполагаете необходимость ипотеки для покупки жилья, придется заранее присмотреть объект недвижимости.

Особенно важно это, если приобретается новострой. Дело в том, что обычно на ранней стадии строительства жилого комплекса или поселка, когда риски и банков, и инвесторов слишком высоки, с застройщиком сотрудничают 1-2 банка-партнера. Поэтому, именно в тот момент, когда цены у застройщика ниже всего, круг выбора ипотечных программ для вас будет ограничен.

Меньше всего банкам нравятся загородные поселки, в которых реализуются земельные участки. Причинами этого являются неустойчивая рыночная цена такой земли и ее сомнительная, зависящая в конечном итоге от успехов застройщика в развитии поселка, ликвидность. Однако в крупных банках есть ипотечные программы и на такой случай. Вот только ипотека дается здесь на двойную цель: покупка участка и строительство дома. Сроки строительства будут ограничены, а проценты по ипотеке до момента ввода нового дома в эксплуатацию – выше на 1,5-2 % ,чем стандартные.

Но и при покупке вторички желаемые объекты желательно присмотреть заранее. Иначе, как вы узнаете, какие средства вам потребуются на ипотеку?

Читайте нас в Яндекс.Дзен Яндекс.Дзен

Подготовка документов и подача кредитной заявки

Далее вам предстоит обратиться в банк. Лучше даже не в один, а сразу в несколько (на случай, если вам где-то откажут в выдаче кредита).

В процессе общения с кредитным инспектором постарайтесь выяснить все детали кредитной программы. Лучше даже попросить типовой договор по предполагаемой программе кредитования. Внимательно изучив его дома, найдите в нем ответы на следующие важные вопросы:

  • наличие комиссий за услуги при кредитовании и дополнительные услуги, навязываемые банками потребителям «в нагрузку» (кредитные карты и т.п.);
  • количество обязательно оформляемых страховок и последствия отказа от оформления одного из них (по закону нужна только страховка залогового объекта);
  • возможность досрочного погашения кредита, есть ли штрафы за такое погашение;
  • максимальный период просрочки по ипотеке, после истечения которого банк возьмется за взыскание у вас залогового имущества.

Список документов на ипотеку у каждого банка индивидуален. Однако, за исключением кредитных программ по двум документам, у вас в любом случае потребуют справку о доходах, документы о семейном положении.

Кредитная заявка рассматривается банками в разные сроки – в зависимости от количества внутри банка бюрократических служб и сложности представленного пакета документов. Так, кредиты по 2-м документам одобряются за 2-3 дня, а вот заявка на стандартную ипотеку может изучаться специалистами кредитной организации несколько недель.

Страхование купленной недвижимости и передача ее в ипотеку

Перед тем, как заключить договор ипотеки, необходимо выполнить обязательно, предусмотренное законом об ипотеке (залог недвижимого имущества), условие: застраховать купленный объект от рисков утраты и повреждения.

Возможно, банк предложил вам также застраховать себя, свое право собственности или риск невозврата кредита банку. Соглашаться на такие условия в договоре, пойти на кредит с повышенными процентами (это обычно последствие отказа от одного из видов необязательного страхования) или обращаться в другой банк – ваш выбор. Здесь необходимо сопоставить размер повышенных страховых платежей и стоимость страховки.

После предъявления в банк страховки, вы оформляете договор ипотеки и закладную. Договор ипотеки обязательно регистрируется в уже упоминавшейся службе Росреестр. Но сейчас вам выдадут не свидетельство, а экземпляр договора со штампом о произведенных регистрационных действиях и печатью регистратора. Теперь в государственном реестре прав, который ведется Росреестром, отмечено обременение вашей квартиры залогом банка. Ею не получится распорядиться без согласия банка-залогодержателя. Что касается закладной, то она остается у банка. Это ценная бумага, позволяющая кредитной организации перепродать свое право требования к вам по договору залога при необходимости. На ваши с банком отношения по кредиту закладная не окажет никакого действия.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *