Переустройство нежилого помещения

Переустройство нежилого помещения

Содержание

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Регламент перепланировки нежилого помещения подразумевает выполнение определенного вида действий, перечень которых может отличаться в зависимости от того, какой тип помещения и в каком здании будет претерпевать изменения.

Перепланировка нежилого помещения в нежилом доме

При осуществлении действий по перепланировке помещения в нежилом доме, которое также по своим характеристикам является нежилым, допускается осуществлять меры относительно изменения площади помещений, расположения проемов, их устранения, а также при наличии возможности увеличения общей площади. Поскольку осуществлению работ предшествует получение специального разрешения, то стоит отметить, что легче всего такие разрешения оформляются на работы, которые не будут затрагивать несущие стены. В любом случае кроме обращения в БТИ также потребуется утверждение перепланировки нежилого помещения от органов, занимающихся санитарным и пожарным надзором.

Перепланировка в жилом доме

Осуществление перепланировок в нежилом помещении жилого дома осуществляется с учетом следующих особенностей:

  • Обязательно оформление проектной документации действий, которые будут осуществляться;

  • Необходимо получить разрешение на перепланировку;

  • Потребуется получить согласие жильцов дома на факт, что в данном помещении будет расположен определенный тип объекта (магазин, мастерская и т.д.)

Перепланировка нежилого помещения в жилом многоквартирном доме

Положение о перепланировке нежилых помещений многоквартирного дома предполагает выполнение следующих действий:

  • Получение согласия ото всех жильцов дома. В данной ситуации на основании Статьи 51 ГК РФ допускается получение такого согласия на проводимом периодически общем собрании. Причем если согласие дает большая часть проживающих, то такой факт оформляется отдельным протоколом;

  • При необходимости получение согласия от управляющей компании. В таком случае стоит понимать, что данное действие может быть оспорено жильцами в судебном порядке.

Перепланировка в арендуемом помещении

Сама по себе перепланировка в помещении, которое арендуется, не отличается от прочих. Единственным отличием такого процесса будет являться получение письменного согласия от владельца помещения, от которого лицо, намеренное выполнять определенные действия, получило его в пользование. При проведении работ без согласия собственника арендодатель имеет законное право расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

Порядок перепланировки нежилого помещения

Порядок осуществления перепланировки предполагает составление проекта предполагаемых работ, согласование действий, которые необходимо будет осуществить, сбор необходимой документации, непосредственно осуществление работы и сдачу в эксплуатацию.

Проект перепланировки нежилого помещения

Проект перепланировки должен состоять из таких частей:

  • Наименование проекта и адрес помещения;

  • Перечень изменений;

  • Подтверждение разрешения на проведение действий с помещением (подпись главного инженера);

  • Договор на осуществление перепланировки;

  • ПЗ к проекту с подробным описанием здания и данных по каждому объекту;

  • Нормы противопожарной безопасности;

  • Рекомендации относительно проводимых работ;

  • Справка и перечень актов, на которые допустимо ссылаться при подтверждении законности выполнения действий.

Согласование переустройства и перепланировки нежилых помещений

Согласование переустройства осуществляется путем выполнения следующих обязательных шагов:

  • Оформление заявления на осуществление перепланировки;

  • Подготовка документации, подтверждающей право собственности (а также согласие владельца, если помещение арендуемое);

  • Если собственник юр. лицо, то подготовка копий учредительной документации, заверенной нотариусом;

  • Получение согласия от жильцов дома или управляющей компании;

  • Подготовка проекта перепланировки и необходимых разрешений;

  • Составление страхового договора, необходимого при непосредственном проведении работ.

Разрешение на перепланировку нежилого помещения

Оформление разрешения на перепланировку заключается в прохождении таких этапов:

  • Обращение в БТИ для того, чтобы получить необходимую документацию;

  • Оформление перепланировки в проекте;

  • Согласование возможности осуществления перепланировки в госорганах;

  • Обращение в жилищную инспекцию.

После непосредственного получения всех необходимых разрешений допускается выполнение работ, отраженных в проекте, с последующим вводом помещения в эксплуатацию.

Сдача в эксплуатацию

После проведения всех работ по перепланировке должна последовать сдача объекта в эксплуатацию, которая заключается в проверке соответствия проведенных действий проектной документации, соблюдении положенных норм строительства, а также санитарных и противопожарных норм. Составляется акт выполненных работ, который предоставляется в БТИ, после чего вносятся изменения в кадастровый паспорт и в свидетельство, подтверждающее право собственности.

Самовольная перепланировка

При осуществлении действий по изменению характеристик нежилого объекта без соблюдения положенного законом порядка, без наличия необходимой документации, а также при игнорировании строительных и прочих норм, действия собственника или арендатора помещения подпадают под формулировку «незаконная перепланировка нежилого помещения». Такой факт влечет за собой привлечение к ответственности с наложением штрафных санкций и возможности принудительной ликвидации произведенных строительных работ.

Штраф за ответственность самовольной перепланировки

При действиях относительно помещения, которые будут характеризованы как самовольные, привлечение к ответственности может грозить необходимостью выплаты следующих сумм штрафов:

  • Относительно собственника помещения в размере 300-350 тысяч рублей;

  • Относительно физического лица, которое выполнило подобные действия незаконного характера – 2000-2500 рублей.

Узаконивание самовольной перепланировки в административном порядке

В том случае, если перепланировка была осуществлена самовольно, все же имеется возможность ее узаконивания в административном порядке. Для этого потребуется собрать всю документацию относительно помещения, в котором производились работы, включая право собственности на объект, а также документацию. В том случае, если во внесении изменений в паспорт будет отказано, то для таких действий потребуется обратиться в суд.

Узаконивание через суд

Обращение в суд согласно действующим законодательным актам должно осуществляться только в случае отказа органов кадастра и БТИ выдавать соответствующие документы, подтверждающие законность выполненных действий и вносить изменения в документацию, определяющую право собственности.

Подача искового заявления заключается в отображении всех действий, которые осуществлялись с нежилым помещением, приложении к нему проектной документации, а также ссылки на нормы строительства и прочие законы, на основании которых помещение можно сдать в эксплуатацию.

Советы: как защитить свои права при переустройстве нежилого помещения

Для того чтобы при осуществлении работ или приобретении недвижимости защитить свои права, необходимо прислушаться к следующим советам:

  • Выполняйте действия строительного характера с недвижимостью только при наличии всех необходимых документов;

  • Покупая недвижимость, сверяйте соответствие плана помещения фактическому расположению и характеристике объекта;

  • При необходимости немедленно обращайтесь в суд для защиты своих прав.

Заключение

Перепланировка нежилого помещения связана с необходимостью сбора определенной документации и получением разрешений. Иногда такие действия при отсутствии определенных бумаг или несоблюдении порядка действий могут быть признаны самовольными.

Отстаивание своих интересов может быть связано с обращением в судебные органы, где потребуется помощь квалифицированных специалистов. Наша компания имеет многолетний опыт в ведении подобных дел, и квалифицированные сотрудники оказывают помощь на любой стадии процесса – от первоначальной консультации, до доведения дела до решения судьи. Связаться с нами можно по указанному номеру телефона или написав консультанту в режиме онлайн.

ЗАДАЙТЕ ВОПРОС НАШЕМУ ЮРИСТУ АДВОКАТУ

Письмо ФГБУ ФКП Росреестра от 03.08.2016 N 10-3553-КЛ «О рассмотрении поручения»

См. Документы Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

«ФЕДЕРАЛЬНАЯ КАДАСТРОВАЯ ПАЛАТА ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ

ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ»

ПИСЬМО

от 3 августа 2016 г. N 10-3553-КЛ

О РАССМОТРЕНИИ ПОРУЧЕНИЯ

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее — Учреждение) рассмотрело обращение в соответствии с поручением Росреестра и сообщает следующее.

Учреждение отмечает, что в соответствии с Уставом Учреждения, утвержденным приказом Росреестра от 01.09.2011 N П/331, Учреждение не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации.

Вместе с тем, по затронутым в обращении вопросам Учреждение полагает возможным отметить следующее.

Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее — Закон о кадастре) и иные нормативные правовые акты не содержат положений, регламентирующих порядок раздела, выдела объектов капитального строительства (в отличие от порядка раздела земельных участков, в отношении которых также установлены требования к образуемым земельным участкам).

Учитывая положения пункта 2 части 2 статьи 7 Закона о кадастре, образование объекта недвижимости может быть осуществлено в результате раздела, выдела, реконструкции или иного соответствующего законодательству Российской Федерации действия с преобразуемым объектом недвижимости.

Согласно позиции Минэкономразвития России, изложенной в письме от 20.02.2014 N Д23и-478, законодательство в целом определяет строительство как создание нового объекта, а иные виды строительных работ — реконструкцию, капитальный ремонт, перепланировку и переоборудование — как изменение существующего объекта.

Вместе с тем реконструкция может проводиться, в том числе, с целью раздела объекта недвижимости, выдела из объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, то есть в результате реконструкции происходит преобразование существующего объекта недвижимости (объектов недвижимости), в результате которого образуются новые объекты.

В случае подготовки технического плана помещений, конфигурация которых изменена в результате перепланировки, в том числе в результате объединения помещений, изменения их границ или раздела помещений, такой технический план составляется на основании оформленных в установленном жилищным законодательством порядке проекта перепланировки помещения(й), документа, подтверждающего принятие решения о согласовании перепланировки, и акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки (письмо Минэкономразвития России от 14.04.2015 N Д23и-1578).

Согласно приказу Росреестра от 25.06.2015 N П/338 «Об организации работ по размещению на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» XML-схем, необходимых для представления в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов, в виде технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения в форме электронных документов» в реквизите «Method» XML-документа — технического плана помещения указываются следующие способы образования объектов капитального строительства:

— раздел;

— выдел;

— иное.

1. В случае, если в обращении речь идет о жилом помещении, то для кадастрового учета помещения (комнаты) в помещении (квартире) необходимо осуществить постановку на государственный кадастровый учет помещения на основании технического плана помещения (при этом способ образования не указывается).

2. В случае, если в обращении речь идет о нежилом помещении, то в соответствии с разъяснениями Минэкономразвития России, изложенным в письме от 14.04.2015 N Д23и-1578, постановка на государственный кадастровый учет помещений в нежилых зданиях (сооружениях) в связи с их перепланировкой осуществляется в соответствии с техническим планом, подготовленным на основании документов о реконструкции здания (сооружения) или его части.

Учреждение отмечает, что образование помещений путем «выдела» из исходного помещения с сохранением помещения в измененных границах (по аналогии преобразования земельных участков) законодательством не предусмотрена.

По мнению Учреждения, в данном случае возможно преобразование нежилого помещения путем «раздела», при этом технический план образуемых нежилых помещений должен быть подготовлен в соответствии с письмом Минэкономразвития России от 14.04.2015 N Д23и-1578.

Заместитель директора

К.А.ЛИТВИНЦЕВ

>Пошаговая инструкция: законное изменение целевого назначения нежилого помещения

Что это такое?

Нежилое помещение – это строение, которое не предназначено для проживания людей. Хоть в законодательстве Российской Федерации и отсутствует понятие этого объекта, в нем закреплены основные признаки, по которым можно его идентифицировать.

Итак, согласно ст. 15 ЖК РФ для нежилого помещения характерно следующее:

  1. Оно должно относиться к недвижимому имуществу.
  2. Должно быть обязательно изолированным (средством изоляции в данном случае служат неотъемлемые части каждой комнаты: потолок, стены и пол; необходим оборудованный вход/выход).
  3. Обязано быть пригодным для проживания.

Что же это такое «помещение свободного назначения»? Данное понятие используется в коммерческом сленге. Ни в одном законе, ни в одном официальном документе вы его не встретите. В рекламных объявлениях встречается очень часто. Под ним понимают небольшие здания или их части, которые не предназначены для проживания. Их цель является обустройство кафе, или магазина, или офиса, или склада и так далее.

Важно! Главное чтоб в регистрационных документах была отметка, что помещение относится к нежилому фонду.

Таким статусом рекламодатель желает донести до потенциальных клиентов, что цель помещения не определена в связи с чем, у последних возникает большая свобода в его эксплуатации. Вариантов использовать помещение свободного назначения предостаточно. Однако считать их универсальными не стоит.

Как дело дойдет до конкретной цели, всплывет масса нюансов, требующих перепланировку, дополнительных согласований, переоформления документов.

Что является изменением целевой эксплуатации?

Нежилое помещение предназначено для социальных, торговых, административных, культурных, образовательных и иных целей. Главное табу – это запрет проживать в нем.

Таким образом, исходя из требований действующего законодательства, проживание, и является использованием не по назначению. Есть и другой вид использования не по назначению. Это случаи, когда собственником арендуемого имущества указывается в договоре о целевом использовании.

В случае если по договору арендатор брал сооружения под склад, а обустроил там салон красоты, то данная эксплуатация будет также квалифицирована как не по назначению. Конкретной статьи, которая бы устанавливала предел и ответственность за его использование не по назначению, как в УК РФ, так и в КоАП РФ нет. Единственным препятствием к эксплуатации не по назначению являются конкретные требования, предъявляемые к каждому виду нежилого здания.

Данные требования детализированы в ГОСТах и Сводах правил. Например, ГОСТ Р ЕН 13779-2007 «Вентиляция в нежилых зданиях. Технические требования к системам вентиляции и кондиционирования здания», ГОСТ 30494-2011 «Здания жилые и общественные. Параметры микроклимата в помещениях»; СП 158.13330.2014 «Здания и помещения медицинских организаций. Правила проектирования»; СП 2.13130.2012 «Системы противопожарной защиты. Обеспечение огнестойкости объектов защиты».

Понятия прямого и функционального использования

Целевое назначение – это отметка в регистрационных документах нежилого помещения, характеризующая его статус. Целевое назначение напрямую указывает, каким образом можно эксплуатировать конкретную нежилую площадь.

Так, в проектных документах зданий, может быть сделана отметка о том, что конкретные помещения должны быть оборудованы и использованы как аптеки, магазины, парикмахерские, офисы, стоматологические кабинеты и т.д. При этом они должны быть оборудованы по всем санитарным и пожарным нормам.

Важно! С одной стороны, такое планирование препятствует хаотичному развитию торговых точек, и регулирует конкуренцию. С другой стороны, нежилой объект получает ярлык, а с ним жесткое ограничение его дальнейшего использования, что уменьшает спрос на него в разы.

Функциональное назначение заложено в технических характеристиках самого помещения и его изменение носит другой характер. Если целевое назначение может быть номинально установлено в документах, то функциональное назначение продиктовано месторасположением объекта, его отделкой, его площадью и др, и поэтому смена назначения такого помещения более трудозатратно. На примере это можно объяснить так. Сдаются в аренду помещения, с целевым назначением, указанным собственником – кафе. При этом среди них должны присутствовать помещения с функциональным назначением – кухня.

В данном случае, кухня должна соответствовать всем требованиям законодательства. Например, быть оборудована соответствующей вентиляцией, отделана подходящей кафельной плиткой. Использование нежилых помещений имеет широкий спектр. От аптеки и магазинов до спортзала и медицинских учреждений. Поэтому предъявление требований к обустройству помещений варьирует к каждому виду использования. Таким образом, изменить функциональное назначение вы можете, вопрос лишь, как это сделать с меньшей потерей денег и сил.

Алгоритм: как можно поменять?

Если случилось так, что помещение подходит идеально, но его назначение не соответствует вашим целям, не нужно опускать руки. Все можно поменять.

Запомните! Согласно действующему законодательству право смены целевого назначения нежилого помещения обладает только собственник и его доверенное лицо. Устно такая операция не осуществляется.

Для замены назначения необходимо следующее.

  1. Раздобыть техническое заключение о состоянии несущих стен. Оно выдается БТИ.
  2. Заказать новый проект, согласно задуманной перепланировке. Его нужно заказывать в аккредитованной фирме. Иначе потом будут проблемы.
  3. Полученный проект согласовать со всеми коммунальными и иными службами (энергоснабжающей организацией, водоканалом, газоснабжающей фирмой, СЭС, МЧС и пр.).
  4. С собранным пакетом согласований подать заявление в межведомственную комиссию при горисполкоме.
  5. После одобрения комиссией ваших документов, можно приступать к работам. Строительные работы должны быть осуществлены строго в соответствие с проектом.
  6. Пригласить работника БТИ для оформления технического паспорта, согласно новым изменениям.
  7. Обратиться с заявлением в кадастровую палату, для замены паспорта.
  8. Далее дорога в ЕГРП. Заявление, старое свидетельство о праве собственности, новый кадастровый и технический паспорт, все это нужно представить для получения нового свидетельства.

Только после внесения соответствующих изменений в ЕГРП и в регистрационные документы, целевое назначение здания считается измененным. Нежилые помещения играют большую роль в нашей жизни, так как через них оказывается большой спектр услуг населению: от медицинских до развлекательных.

Однако не смотря на некоторые пробелы в законодательстве, а именно отсутствие понятия нежилых помещений, важно вести бизнес законно. Профиль помещения должен соответствовать вашим задумкам. Тем более, что изменить назначение помещения более чем реально.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *