Переустройство и перепланировка

Переустройство и перепланировка

Термины и понятия

Прежде всего, рассмотрим существующую терминологию, которую можно встретить в актуальном законодательстве, т.е. в ЖК РФ:

  • Перепланировка — это изменение внутренней конфигурации жилого или нежилого помещения. Сюда может входить: снос или возведение перегородок, объединение комнаты с лоджией и т.д.
  • Переустройство — это прокладка, перенос или удаление инженерных сетей и прочего оборудования. Сюда входят: электросеть, газовое оборудование, водопроводные сети, сантехника и прочее.
  • Работы по переустройству или перепланировке помещений практически всегда производятся одновременно, поэтому в законодательстве они описаны в одних и тех же статьях Жилищного Кодекса.

    Для их оформления потребуется идентичный набор документов и алгоритм действий для получения одобрения от органов самоуправления.

  • Переоборудование — изменение конфигурации помещения таким образом, что меняется его функциональная принадлежность или характер использования.
  • Возможно возведение перегородок или их перенос без повреждения или сноса несущих конструкций. Понятие включает в себя все действия, которые подразумеваются под переустройством и перепланировкой, но при этом меняется функция переделанной площади.

    Данный термин, чаще всего, применяется при переводе некоторого нежилого помещения (например, чердак) в пригодное для жизни и наоборот. Бывшая квартира на первом этаже дома может быть переоборудована в магазин или кафе, при наличии необходимых разрешений.

  • Реконструкция — это внесение изменений в фасад здания. Это может быть косметический ремонт внешней облицовки частного дома или секции, принадлежащей вашей квартире в многоквартирном доме.
  • Реконструкция необходима для восстановления внешнего вида и функции здания, утепления стен, возведения пристроя, крыльца, добавления новых элементов и так далее.

В отличие от перепланировки, переоборудование и реконструкция требуют внесения изменений в технический паспорт помещения (или здания). Оформление последних двух видов работ не сильно отличается друг от друга.

Дорогой читатель! Каждый случай имеет индивидуальный характер.

Если статья не решает вашу проблему или вы желаете узнать подробности — обращайтесь по телефону +7 (812) 426-14-07 (доб. 916) или через онлайн-консультант.

Это просто и совершенно бесплатно!

Оформление и самовольное проведение работ

Как было упомянуто выше, перепланировка и переустройство помещения не отличаются по сложности оформления, и, как правило, один проект в пакете документов включает в себя все изменения, которые планируется внести в конфигурацию жилой или нежилой площади.

Чтобы оформить данные работы, необходимо:

  1. согласие жильцов или собственников соседних квартир (опционально);
  2. разработка проекта и подготовка пакета документов;
  3. подача заявки и получение разрешения;
  4. проведение запланированных работ;
  5. оформление акта о завершении и регистрация изменений в реестре.

Переоборудование или реконструкция оформляются схожим принципом, но из-за характера работ потребуется получить больше разрешений.

От заявителя потребуется узнать, принадлежит ли здание к историческим памятникам или объектам культуры, согласовать подробный проект с местными органами власти, пожарной инспекцией и прочими заинтересованными службами.

Реконструкция не должна создавать препятствия, ухудшать функцию здания и качество жизни жильцов. Кроме того, не должны нарушаться требования к безопасности, блокироваться пожарные выходы, лестницы и так далее. Все изменения несущих конструкций должны быть согласованы, иначе возникнет риск разрушения здания.

Основанием для получения разрешения и начала работ является подготовленная документация и согласование изменений со всеми заинтересованными лицами (собственники и органы самоуправления).

Самовольная инициатива недопустима.

В судебной практике существует множество случаев оспаривания несогласованных перепланировок, в результате которых от собственника требуют вернуть конфигурацию помещения в исходное состояние. В некоторых случаях возможно изъятие прав собственности и организация публичных торгов.

Узаконить работы после их проведения возможно, но риск отказа гораздо выше. Если речь идет о перепланировке квартиры, то проблемы могут возникнуть при попытке ее продать и получить кадастровый паспорт в БТИ.

Не нашли ответ на свой вопрос? Проконсультируйтесь бесплатно!

Обращайтесь по телефону +7 (499) 653-60-72 (доб. 356) или через онлайн-консультант.

Мы поможем решить ваш вопрос совершенно бесплатно.

Переустройство жилья

Переустройство жилого помещения заключается в облегчённом варианте изменения интерьера квартиры, не требующем составления отдельного проекта.

При проведении таких работ площадь жилья не меняется кардинально.

Такой процесс отличается от перепланировки объекта недвижимости в следующем:

  • отсутствие необходимости в получении разрешения на некоторые виды работ в Государственных инстанциях;
  • упрощённое оформление документации;
  • малые сроки оформления;
  • небольшой пакет документов;
  • стоимость внесения коррективов в существующие документы значительно меньше, чем при перепланировке;
  • меньшее количество задействованных инстанций.

Переустройство жилого помещения подразумевает собой замену или перенос систем инженерного оборудования, которое должно быть отражено в техническом паспорте объекта недвижимости. Переустройство может заключаться в проведении следующих работ:

  • замена сантехнического, инженерного или технического оборудования;
  • обустройство туалетов, кухонь и ванных комнат;
  • перестановка газовых, сантехнических и электротехнических приборов (исключая случаи установки радиаторов на балкон или лоджию);
  • замена газовой плиты на электрическую;
  • монтаж иного инженерного оборудования, увеличивающего мощность энергопотребления (кроме установки тёплых полов);
  • демонтаж инженерного оборудования с сохранением стояков системы общедомовых коммуникаций. Такое переустройство осуществляется с обязательным составлением проекта, отражающего производимые изменения.

Хоть некоторые виды переустройства не нуждаются в обязательном получении разрешения, его итоги должны быть документально оформлены.

Заниматься узакониванием переустройства имеет право только собственник жилого помещения. Сделать это необходимо своевременно, поскольку отсутствие осуществлённых изменений в технических документах может повлечь за собой наложение штрафа на собственника жилого помещения.

Так же, Государственные инстанции могут вынести предписание о внесении изменений в технические документы на жильё в принудительном порядке. Оформить переустройство человек может, даже если жильё находится в залоге у банка. Обо всех сделанных изменениях, человек обязан уведомить представителей банка.

Перепланировка жилья

Заниматься проведением перепланировки жилища имеет право только его собственник. Если человек занимает жильё на условиях социального найма, перед проведением ремонтных работ ему необходимо заручиться разрешением муниципалитета. Так же, потребуется предоставить письменное разрешение всех людей, зарегистрированных на данной жилплощади.
Определение перепланировки содержится в главе 4 Жилищного Кодекса Российской Федерации. Согласно действующим нормативно-правовым актам, перепланировка представляет собой проведение ремонтных работ, значительно изменяющих площадь или конфигурацию помещения. Итоги таких работ, в обязательном порядке, должны быть внесены в технический паспорт жилого помещения.
Перед проведением перепланировки необходимо получить разрешение на её проведение в Жилищной инспекции.

Если перепланировка подразумевает незначительные изменения в интерьере жилья, то её можно выполнить по самостоятельно выполненному эскизу.

Такая возможность существует, если во время проведения работ не будут затронуты несущие конструкции. Эскиз можно выполнить прямо на плане БТИ, отметив предполагаемые изменения чернилами красного и зелёного цвета. Красные пометки свидетельствуют о демонтированных конструкциях, а зелёные – о вновь возведённых.

По самостоятельно составленному эскизу можно осуществить следующие виды работ:

  • частичное или полное возведение стен (перегородок);
  • перенос дверных проёмов, арок, проходов и возведение новых перегородок без увеличения нагрузок на несущие перекрытия;
  • замена, либо монтаж дополнительных инженерных коммуникаций, с сохранением стояков горячего и холодного водоснабжения, а также – канализации.

Если человек затеял более серьёзную перепланировку, то, предварительно, ему необходимо согласовать её проект в Государственных инстанциях. Составление такого проекта необходимо, если во время перепланировки будут затронуты несущие конструкции. Поручить составление проекта перепланировки следует организациям, имеющим допуск СРО. Такие компании смогут, в дальнейшем, согласовать его во всех необходимых инстанциях.

Составление проекта перепланировки потребуется при проведении следующих работ:

  • обустройство прохода в несущих перекрытиях при соединении между собой двух горизонтально расположенных помещений;
  • возведение лестниц и проёмов в перекрытиях;
  • монтаж перегородок, увеличивающих нагрузку на несущие перекрытия;
  • изменение конфигурации пола.

Согласно действующему законодательству, перепланировка не должна нарушать комфорт и безопасность проживания соседей. Её выполнение должно быть произведено с соблюдением всех действующих санитарных норм. После проведения перепланировки необходимо получить в БТИ новый технический паспорт жилого помещения, отражающий все сделанные изменения.

Ответственность за ненадлежащее использование жилья

Согласно действующему законодательству, запрещено проведение следующих видов переустройства или перепланировки:

  • изменение вентиляционных систем;
  • монтаж электропроводки в горизонтальных швах стен;
  • блокировка доступа к аварийным выключателям и коммуникационным системам;
  • ликвидация несущих конструкций;
  • увеличение площади жилых помещений, путем объединения их с техническими и наоборот.

Узаконить подобные изменения не получится никаким образом. Кроме этого, на собственника такой квартиры может быть наложен административный штраф за ненадлежащее использование жилья и его порчу в размере от одной до полутора тысяч рублей.
Если человек осуществил перепланировку жилого помещения и не узаконил его в установленном законом порядке, то на него может быть наложен штраф, в размере от двух до двух с половиной тысяч рублей.
Одновременно со штрафом за самовольную перепланировку, выносится предписание о внесении сделанных изменений в технические документы жилого помещения. Если собственник квартиры не узаконит произведённые изменения документально, то представители Жилищной инспекции имеют полное право подать на него в суд.

Результатом судебного заседания могут быть следующие решения:

  • приведение жилья в первоначальный вид за счёт собственника;
  • утверждения сроков внесения необходимых изменений в технические документы на недвижимость;
  • принудительная продажа жилья с торгов.

Если собственник жилья произвёл ремонтные работы, которые невозможно узаконить, то суд может обязать его вернуть помещению первоначальный вид в строго оговоренный срок. Крайней мерой считается продажа жилья с публичных торгов. Такая мера воздействия применяется, если остальные не возымели на собственника жилья никакого действия. Недвижимость реализуется на аукционе. Из вырученной суммы вычитаются судебные издержки, а остаток возвращается бывшему хозяину жилплощади. Новые собственники получают предписание привести жильё в первоначальный вид, в соответствии с имеющимися на него документами.
Люди, осуществившие перепланировку в не приватизированной квартире, могут быть выселены из неё без предоставления какой-либо компенсации или жилья.
Уточню, что если перепланировка недвижимости не была узаконена в должном порядке, то такой жилой объект невозможно будет обменять, завещать или подарить. Продажа такой недвижимости возможна на определённых условиях, с обязательным указание в договоре купли-продажи обременения, в виде незаконной перепланировки. Перепланировка или переустройство жилья – дело, к которому необходимо подходить с максимальной ответственностью. Несвоевременное внесение сделанных изменений в технические документы жилого объекта чреваты неприятными последствиями для его собственника.

О нюансах перепланировки и переустройства жилых помещений в видео:

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ В КУРСКЕ

ВОПРОС: Чем отличаются переустройство помещения и перепланировка помещения? В каком порядке осуществляются переустройство и перепланировка помещения?

ОТВЕТ: Согласно ч.1 ст.25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Как следует из абз.2 п.1.7.1 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170), переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.
Из указанных положений видно, что переустройство помещения представляет из себя перенос оборудования квартиры из одного места в другое. Переустройство и перепланировка помещения отличаются тем, что переустройство не связано с изменением конфигурации квартиры. В частности, при переустройстве могут быть перенесены элементы обогрева (батареи), элементы сантехники, электрооборудование и другие. Кроме этого, к переустройству относится и замена газовых плит на электрические и наоборот, установка газовых котлов. Перечень, указанный в приведенных правовых актах, не является исчерпывающим.

В силу ч.2 ст.25 ЖК РФ перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
Абзацем 3 пункта 1.7.1 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» установлено, что перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.
В отличие от переустройства помещения перепланировка помещения связана именно с изменением конфигурации квартиры. К такому изменению можно отнести: перенос и разборку перегородок квартиры (ненесущих стен), за счет чего одни комнаты (помещения) квартиры могут быть уменьшены, а другие увеличены, устройство или перенос дверных проемов. Как и в случае с переустройством, перечень, указанный в данных правовых актах, не является исчерпывающим.

И переустройство помещения, и перепланировка помещения требуют внесение изменений в технический паспорт жилого помещения. Однако следует отличать некоторые виды работ, выполнение которых не требует внесения изменений в технических паспорт. Такие работы, как правило, связаны с заменой оборудования пришедшего в негодность. Например, при замене: газовой плиты, ванной, унитаза и других ставятся такие же или аналогичные на то же место.

Переустройство и перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения (ч.1 ст.26 ЖК РФ).
Перечень документов, необходимых для согласования установлен частью 2 статьи 26 ЖК РФ, в соответствии с которой для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения собственник данного помещения или уполномоченное им лицо представляет:
1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти;
2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения;
5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма (в случае, если заявителем является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);
6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Переустройство и перепланировка помещения должны быть согласованы не позднее чем через сорок пять дней со дня представления документов (ч.4 ст.26 ЖК РФ).
Согласно ч.5 ст.26 ЖК РФ орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, либо через многофункциональный центр заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти. В случае представления заявления о переустройстве и (или) перепланировке через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем.
Предусмотренный частью 5 статьи 26 ЖК РФ документ подтверждает принятие решения о согласовании, на основании которого проводятся переустройство и перепланировка помещения.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА ПО ЖИЛИЩНОМУ ПРАВУ:

  • Перепланировка квартиры (основания, согласование, разрешение)
  • Расторжение договора купли-продажи квартиры
  • Выселить квартирантов (выселить жильцов из съемной квартиры)
  • Расторгнуть договор с риэлтором на покупку квартиры
  • Изъятие жилого помещения для муниципальных нужд
  • Повторная бесплатная приватизация квартиры несовершеннолетними
  • Наследодатель умер после подачи заявления на приватизацию квартиры, квартиру не приватизировал
  • Покупка квартиры (Как купить квартиру)
  • Предварительный договор купли-продажи квартиры (недвижимости)
  • Продажа доли в квартире, преимущественное право выкупа
  • УК заставляет оплатить долги предыдущего собственника
  • Выселение из квартиры за неуплату коммунальных услуг (платежей)
  • Выселить бывшую жену из квартиры (договор социального найма)
  • Выселить бывшую жену из квартиры, если в квартире проживает ребенок
  • Выселить ребенка из квартиры после расторжения брака с бывшей женой
  • Вселение в квартиру собственником других лиц


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *