Оценка права аренды земельного участка

Оценка права аренды земельного участка

Описание и пример отчета оценки права аренды земельного участка

  • Главная
  • Аренда земельного участка
    • Аренда сельскохозяйственных земель
      • Все о ценах на аренду земель под сельское хозяйство: во сколько обойдется наем надела сельхозназначения у государства?
      • Составляем правильно договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения по образцу
      • Как правильно взять землю в аренду под ЛПХ, не нарушая законодательство?
      • На что придется потратиться и какие документы нужны, чтобы взять землю в аренду под фермерское хозяйство
    • Договор аренды земли
      • Всё о предмете, объекте, сроках, сторонах и существенных условиях договора аренды земельного участка
      • Нюансы составления договора переуступки прав аренды земельного участка между физ. лицами: образец документа
      • Пошаговая инструкция для регистрации договора аренды земельного участка в Росреестре и необходимые документы
      • Правила составления договора аренды части земельного участка: образец и бланк документа
      • Заключение договора аренды земельного участка юридическими лицами у физических, у государства или у организации. Образцы этих соглашений
      • Наш эксперт расскажет про прекращение договора аренды земельного участка и нюансы, связанные с этим
      • Правила составления дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка: образец и инструкции
      • Порядок составления акта приема-передачи земельного участка по договору аренды: пошаговая инструкция по заполнению
      • Как происходит продление договора аренды земельного участка: образец заявления. Возможно ли это без проведения торгов?
      • Составляем соглашение о расторжении договора аренды земельного участка по образцу: основания и порядок действий
      • Составляем договор аренды земельного участка на 11 месяцев: образец и инструкции
    • Муниципальных земель
      • Как проходит заключение договора аренды земельного участка с администрацией?
      • Что нужно для аренды земельного участка с последующим выкупом у администрации?
      • Расчет стоимости аренды земли у муниципалитета. Сроки найма участка, находящегося в собственности администрации
      • Пошаговая инструкция: как взять в аренду земельный участок у администрации под ИЖС для строительства?
      • Пишем заявление на аренду земли у администрации: образец для скачивания и инструкция по заполнению
      • Как взять в аренду землю у администрации сельского поселения? Инструкция по оформлению документов
    • Сроки аренды
      • Инструкция: рассчитываем стоимость аренды земли у государства на 49 лет
      • Задумались о долгосрочной аренде земли у государства? Каков максимальный срок такой аренды и возможен ли последующий выкуп?
      • Нет денег на свой участок? Мы подробно расскажем о земле в аренду на 49 лет с последующим выкупом
      • Сложный процесс простыми словами: как оформляется аренда земельного участка на 49 лет и перевод его в собственность?
    • Стоимость земельного участка
      • Рассчитываем арендную плату за землю на основе рыночной и кадастровой стоимости для физических лиц
      • Как правильно осуществляется расчет стоимости аренды земельного участка от кадастровой стоимости?
    • У государства
      • Граждане интересуются: как взять землю в аренду с последующим выкупом у государства? Что нужно делать, чтобы получить такое право?
      • Каковы сроки проведения государственной регистрации договора аренды земельного участка?
      • Из чего складывается, как рассчитывается стоимость и сколько стоит аренда земли у государства?
      • Вся информация для того чтобы взять участок земли в аренду у государства под строительство дома
    • Аренда земельного участка #1
      • Как рассчитывается арендная плата за землю и облагается ли временное пользование участком земельным налогом и НДС?
      • Как происходит предоставление в аренду земельных участков без торгов и проведения аукционов?
      • Если земли находится в аренде, а дом — в собственности, то как оформить собственность на участок под жильем?
      • Как взять в аренду лесной участок: пошаговая инструкция. Образец заявления и типового договора
      • Все нюансы о залоге права аренды земельного участка и образец договора по ипотеке
      • Описание и пример отчета оценки права аренды земельного участка
      • При каких обстоятельствах возможен отказ в предоставлении земельного участка в аренду или расторжение договора о продлении?
    • Аренда земельного участка #2
      • Аренда земельного участка под ИЖС: как взять землю в аренду под строительство частного дома?
      • Процедура переуступки прав аренды земельного участка: подводные камни процесса и нюансы оформления договора
      • Что такое субаренда земельного участка, чем отличается от аренды и что представляет из себя договор?
      • Приватизация: как оформить землю в собственность, если она в аренде?
      • Порядок проведения аукциона на право заключения аренды земельного участка
      • Руководство по предоставлению заявления на аренду земельного участка и образец документа
      • Кому принадлежит право аренды земельного участка и кто может быть арендодателем? Каковы права и обязанности сторон?
    • Аренда земельного участка #3
      • Юридический эксперт подробно расскажет, как взять земельный участок в аренду с правом выкупа
      • Что нужно при оформлении документов на аренду земельного участка договором?
      • Выписки из законодательной базы о том как сдать в аренду землю сельхозназначения и другие виды земельных участков
      • Размер госпошлины за аренду земельного участка и регистрацию договора в Росреестре, а также сроки оформления документа
      • Порядок оформления участка: как взять землю в аренду у частного лица и на аукционе?

ОСОБЕННОСТИ ОПРЕДЕЛЕНИЯ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

  • Авторы
  • Файлы работы

Осипова Н.Б. 1 1Новочеркасский инженерно-мелиоративный институт ДГАУ Комментарии Текст работы размещён без изображений и формул.
Полная версия работы доступна во вкладке «Файлы работы» в формате PDF Рыночная стоимость прав аренды представляет собой определенную сумму денежных средств, которую покупатель готов заплатить за право владения данным участком по договору аренды с целью получения выгоды от владения этим земельным участком. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок, и при оценке ущерба от расторжения договора аренды.

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из принципов спроса и предложения, полезности, замещения, внешнего влияния, изменения, которые изложенны в разделе II Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р

Рыночная стоимость права аренды земельного участка зависит от обременений права аренды, правомочий арендатора, срока действия права, прав иных лиц на земельный участок, целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, ожидаемой величины, продолжительности и вероятности получения дохода от права аренды за определенный период времени при наиболее эффективном использовании арендатором земельного участка (принцип ожидания).

Рыночная стоимость права аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного использования арендатором земельного участка, то есть наиболее вероятного использования земельного участка, являющегося практически и финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям законодательства, и в результате которого расчетная величина стоимости права аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного использования).

Расчетная величина стоимости права аренды земельного участка может выражаться отрицательной величиной (например, в случае если размер арендной платы, установленный договором аренды земельного участка, выше рыночного размера арендной платы за этот участок). В таких случаях, как правило, не является возможным отчуждение объекта оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на совершении сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

При проведении оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется использовать положения раздела III Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р, с учетом следующих особенностей.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. При выборе методов учитывается достаточность и достоверность общедоступной для использования того или иного метода информации.

Методы используемые при оценке рыночной стоимости права аренды приведены на рисунке 1.

Рисунок 1 – Методы при проведении оценки стоимости права аренды.

В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.

В отчет об оценке рыночной стоимости права аренды земельного участка рекомендуется, в том числе, включать:

— сведения о государственной регистрации права аренды (договора аренды) в тех случаях, когда указанная регистрация является обязательной;

— сведения об обременениях права аренды земельного участка и самого земельного участка;

— основание возникновения права аренды у арендатора;

— определение правомочий арендатора;

— срок, на который заключен договор аренды земельного участка;

— величина арендной платы, предусмотренная договором аренды;

— характеристику рынка земли, иной недвижимости, прав аренды земельных участков, в том числе рынка аренды земельных участков и иной недвижимости.

Результаты оценки рыночной стоимости права аренды земельного участка обычно используются в следующих целях:

— контроль за правильностью уплаты налогов (в соответствии со ст. 40 действующей редакции Налогового кодекса);

— определение цен договоров аренды и стартовых цен аукционов, в т.ч. в обязательном порядке при передаче в аренду федерального и муниципального имущества;

— определение налогооблагаемой базы сделки по передаче имущества в безвозмездное пользование (в соответствии с п. 8 ст. 250 Налогового кодекса, согласно которому информация о рыночных ценах «должна быть подтверждена документально или путем проведения независимой оценки»).

ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ ИСТОЧНИКИ

1. Центр консультации и оценки : — 2005-2015. – Режим доступа: http://www.cko-info.ru

2. Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков : РаспоряжениеМинимущества России от 10.04.2003 г. № 1102-р // Собрание законодательства Российской Федерации.- 2001.- N29.- ст. 3026.

3. Козодаев, Михаил. Оценка аренды / М. Козодаев-Cаморегулируемая организация оценщиков некоммерческое партнерство «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО». – Москва: 2004-2014. – Режим доступа: http://smao.ru

4. Грибовский С.В., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости. Учебник. М.: Издательство «Интерреклама», 2003. — 704 с.

5. Мещанинова Е.Г., Ткачева О.А. Государственная регистрация, учет и оценка земель: учебник для студентов, Новочеркасская гос. мелиоративная академия. -Новочеркасск: Изд-во ЮРГТУ (НПИ), 2009. – 396 с.

Просмотров работы: 2911

Что такое право аренды земельного участка?

С экономической и юридической точки зрения право аренды земельного участка — это комплекс правовых возможностей, которые получает арендатор, заключив договор аренды с владельцем земли.

Данные права оговариваются в тексте договора и состоят из таких положений, как:

  • возможность использовать участок в хозяйственных или других процессах;
  • сдавать его в субаренду;
  • предоставлять в качестве залога для получения кредитов;
  • передавать его третьим лицам как взнос в уставный фонд или пай.

Особенность прав аренды состоит в том, что они ограничены во времени (от одного года и больше) и в договоре обязательно указываются дополнительные возможности:

  • пролонгации договора;
  • расторжения по совместному решению или инициативе одного из участвующих лиц.

Договора аренды заключаются как между физическими лицами, так и между физическими, юридическими лицами и представителями государственных или муниципальных органов, в зависимости от того, в чьей собственности находится земельный участок.

До истечения срока договора, собственник при получении арендной платы и соблюдении основных условий, не имеет права вмешиваться в судьбу участка. Права, полученные арендатором, имеют не только юридическую и вещественную силу, но и обладают финансовой ценностью.

Что такое оценка стоимости права аренды земельного участка?

В законе, регламентирующем оценочную деятельность в России, предусмотрена возможность оценки не только физических единиц, имеющих материальное воплощение, но и правовых аспектов по отношению к материальным объектам, в частности, прав аренды на имущество, включая земельные участки.

Под определение оценки права аренды земли попадает перечень действий по определению стоимости не самого участка, а тех выгод, которые получит арендатор при реализации своих прав или эффективном использовании участка самостоятельно. Оценка может определяться за определённый временной период (месяц, год, весь срок действия договора).

В 2003 году Минимущество РФ принимает распоряжение за № 1102-р, в котором утверждает методические рекомендации для определения рыночной стоимости прав на аренду земельного участка.

В данном распоряжении изложены основные критерии и методы оценки, а также приводятся основные показатели, влияющие на определение рыночной стоимости, такие как:

  • физические характеристики участка (площадь, форма, место нахождения и так далее);
  • юридически оформленное целевое назначение (сельскохозяйственные земли, жилой фонд, для промышленного использования, лесной или водный фонд);
  • права, предоставленные арендатору (самостоятельное пользование, возможность передачи третьим лицам, производить улучшения, строительные работы, возможность одностороннего расторжения и так далее);
  • сроки действия заключённого договора (чем больше срок, тем выше стоимость прав);
  • наличие запретов или обременений;
  • величина и правила внесения арендной платы.

Каждый из перечисленных факторов оказывает определённое влияние на результаты оценки, но их вес отличается. Так, место нахождения и целевое значение сильнее отражаются на цене, чем размеры участка и другие физические показатели.

Все указанные факторы учитываются при проведении оценочных работ, но для определения количественных показателей оценщики используют принцип ожидания, т.е. определяют вероятность и величину возможного дохода арендатора при самом эффективном способе использования данного участка.

В исключительных случаях оценка для арендатора может иметь отрицательную величину, если стоимость арендной платы превышает возможные выгоды.

Для чего нужна оценка рыночной стоимости прав на аренду земельного участка?

Денежная оценка права арендной платы производится специалистами, имеющими право заниматься оценочной деятельностью на основании заявления одного из лиц:

  • владельца земельного участка — арендодателя;
  • пользователя — арендатора.

Необходимость проведения оценки возникает в следующих случаях:

  • Владелец земли не использует её в собственных целях, собирается сдать участок в аренду и хочет определить оптимальную величину арендной платы. В этом случае отчёт об оценке заказчик не только использует самостоятельно, но и предъявляет его потенциальным арендаторам в качестве аргумента, подтверждающего обоснованность требований.
  • Арендатор, заключающий договор с государственными органами, не удовлетворён условиями и желает самостоятельно заказать независимую экспертизу, чтобы настоять на изменении сделки.
  • Лицо, заключившее договор, собирается получить банковский кредит под залог арендованного участка.
  • Арендованная земля выступает в качестве взноса в уставный фонд, и необходимо правильно определить размер данной инвестиции.
  • Наоборот, покупатель приобретает предприятие, в капитале которого присутствует договор аренды, или объект находится на территории арендованного участка, и хочет узнать настоящую стоимость приобретения, особенно, если с момента внесения взноса прошло некоторое время или на участке произведены изменения, меняющие его стоимость.
  • Заключается договор субаренды, и одна из сторон настаивает на проведении оценки.
  • Арендованный участок переходит по наследству, и нотариусу необходима его стоимость для определения платы за оформление наследства.
  • Возникли несогласия между арендодателем, арендатором, субарендатором, которые переданы для решения на судебное разбирательство.

Независимо от причины, обратиться за рассмотрением могут только лица, имеющие непосредственное отношение к оцениваемому участку, или с полного согласия участников договора, так как им придётся предоставить документы, касающиеся как самого участка, так и договорных условий.

Какие методы оценки применяют оценщики?

В распоряжении от 2012 года предусмотрено использование 6 различных методов оценки, каждый из которых актуален до настоящего времени. Выбор того или иного варианта производится на усмотрение оценщика, обычно используются несколько методов одновременно. В тексте отчёта обязательно указывается, что именно применялось для проведения расчёта.

  • Самый доступный способ — сравнение, при котором проводятся аналогии с операциями на подобных участках. Применение данного метода ограничено и распространяется только при наличии сопоставимых примеров, например, существует обширный рынок предложения и спроса (одинаковые земельные паи в пределах одного населённого пункта, арендованные участки на рынке, сдаваемые в субаренду и так далее).
  • Если участок застроен, то используются методы выделения или распределения, т.е. из общей стоимости объекта выделяется цена строений с учётом их особенностей, и определяется рыночная цена участка. При использовании данных методов оценщики обращаются к методическим рекомендациям определения рыночной цены земли от 2002 года.
  • Определение капитализации является самым важным и наиболее актуальным, так как с его помощью определяется ожидаемая прибыль от коммерческого или производственного использования участка. Согласно данному способу, прибыль считается с учётом наилучшего использования, т.е. приносящего максимальные доходы.
  • Способ выделения остатка аналогичен предыдущему, но применяется в тех случаях, когда на арендуемом участке планируются улучшения, например, строительство, рекультивация или другие примеры вложений, повышающих стоимость самого участка и уровень получаемого с него дохода. В данном случае, из стоимости, полученной методом капитализации, вычитают суммы инвестиций.
  • Если арендатор изначально заявляет о том, каким видом деятельности собирается заниматься на участке, то в расчётах используются ожидаемые доходы от указанного бизнеса, поэтому метод носит название предполагаемого использования.

Независимо от используемого метода, оценщик обязан обладать полной информацией о ситуации на земельном рынке и доходности различных видов бизнеса. Зачастую, сведения, получаемые от действующих объектов, носят противоречивый характер, так как даже один и тот же вид деятельности может быть успешным у одного предпринимателя и убыточным — у другого. Оценщикам приходится обращаться к средним величинам, использовать множество корректировок. Это делает результаты оценки уязвимыми и предоставляет заказчику возможность обжаловать полученную оценку в суде. Поэтому, каждая цифра в отчёте получает подробное обоснование, а объём отчёта составляет до 50 страниц.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *