Оформление покупки квартиры

Оформление покупки квартиры

Вторичное жилье: что это такое?

Главное отличие вторичного рынка недвижимости от новостройки — наличие оформленного права собственности на каждую квартиру. Проще говоря, каждая новая квартира, прошедшая регистрацию права собственности в Росреестре, становится «вторичкой».

У каждой квартиры вторичного рынка есть конкретный владелец.

Многие граждане плохо относятся к вторичному рынку недвижимости. Они считают, что здесь их ждут дома в плачевном состоянии, квартиры старой планировки с узкими коридорами и проходными комнатами, а также прочие прелести советских дизайн-проектов. Но это не так. Рынок вторичного жилья представлен огромным жилым фондом, в котором каждый сможет найти себе подходящий вариант.

Существует несколько классов квартир:

  1. Эконом-вариант

Сюда входит жилье в старых домах, высотой не более 4 этажей. Планировка — неудобная, площадь квартиры — маленькая, коридоры — узкие и темные. В некоторых домах не подведены определенные коммуникации (вода, канализация, газ).

  1. Стандартное жилье

Это квартиры в типовых домах высотой от 5 до 16 этажей. Можете выбрать одно-, двух — или трехкомнатный вариант.

  1. Квартиры улучшенного типа

Это многоквартирные дома современной постройки. Жилье имеет удобную планировку и повышенный уровень комфорта.

  1. Элитное жилье

В таких домах обычно около 30 квартир. Одна площадь может занимать целый этаж. Жилье отличается высокой комфортностью. Внутридомовая территория закрыта и облагорожена. Присутствует лифт, консьерж, удобная парковка, современная детская площадка.

Таким образом, на вопрос: «Что лучше — вторичка или новостройка?», однозначного ответа нет. Далее поговорим о том, как правильно купить квартиру на вторичном рынке.

Вторичный рынок недвижимости предлагает квартиры на любой вкус и кошелек.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Чтобы стать законным владельцем жилплощади, действуйте поэтапно:

  1. найдите несколько подходящих вариантов;
  2. осмотрите помещения и обсудите цену;
  3. проверьте юридическую чистоту объекта;
  4. оформите договор купли-продажи;
  5. зарегистрируйте право собственности на недвижимость.

Остановимся на каждом этапе подробнее.

Шаг 1: Ищем подходящий вариант

Если вы решили найти вторичное жилье самостоятельно, можете использовать следующие источники:

  • СМИ и интернет

Откройте местную газету с объявлениями, либо зайдите на тематический сайт. Например, на Авито.

  • Уличные доски объявлений

Некоторые продавцы размещают объявления в своем районе. Поэтому можете приехать туда, побродить у подъездов и поинтересоваться у жильцов приглянувшегося дома, не продают ли соседи квартиру.

  • Родственники, коллеги, знакомые

«Сарафанное радио» — тоже неплохой метод поиска жилья. Обычно знакомые и коллеги могут предложить доступный вам вариант.

Второй способ поиска жилья — обращение к риэлторам. Стоимость их услуг варьируется от 1 до 10% от общей суммы сделки (цены будущей квартиры). Как видите, сумма немаленькая. Поэтому стоит особое внимание уделить выбору агентства.

Чтобы не нарваться на мошенников, обратите внимание на офис компании. Если это крошечная комната в подвальном помещении, то вряд ли агентство порядочное. Также поищите отзывы о риэлторской фирме в интернете, изучите сертификаты, дипломы и награды сотрудников, которые обычно развешивают на стенах офиса. Их наличие свидетельствует о солидной и стабильной фирме.

Покупать квартиру самостоятельно гораздо выгоднее. Главное — знать все тонкости и нюансы процесса.

Шаг 2: Изучаем жилплощадь и обсуждаем цену

Нашли подходящий вариант — осмотрите квартиру вместе с продавцом. Обратите внимание на:

  • общее состояние стен, полов и потолков (гладкость, отсутствие грибка, плесени и прочих неприятных вещей);
  • наличие и работоспособность дверей и окон;
  • наличие и состояние коммуникаций и сантехнического оборудования;
  • работу батарей (если приобретаете квартиру зимой);
  • соответствие фактической планировки квартиры той, что указана в технической документации. Неузаконенная перепланировка станет причиной отказа в госрегистрации сделки.

Также осмотрите подъезд, лифт и двор, поинтересуйтесь видом из окна, наличием парковочных мест, инфраструктурой. Помните, что после оформления сделки изменить что-либо не удастся, поэтому с неудобствами придется смириться.

Квартиру с самовольной перепланировкой продать не удастся.

Еще один важный момент — цена недвижимости. Учтите, что самые выгодные предложения можно отыскать зимой. Летом на рынке вторичного жилья наступает мертвый сезон.

Первоначальная цена на квартиру обычно на 20-30% выше той, которую продавец реально рассчитывает получить. Поэтому стоит поторговаться.

Снизить цену вам помогут следующие факторы:

  • угловое расположение квартиры;
  • отсутствие балкона или лоджии;
  • наличие обременения (если квартира куплена в ипотеку, в ней прописаны несовершеннолетние дети и т.п.);
  • необходимость проведения ремонта, замены коммуникаций, окон, дверей и т.д.

Шаг 3: Проверяем юридическую чистоту сделки

Обязательный шаг, исключающий риск потери денег и только что приобретенной квартиры. Проверьте:

  • действительно ли жилплощадь принадлежит продавцу — сверьте данные его паспорта с правоустанавливающими бумагами на квартиру;
  • наличие документации на недвижимость (технический и кадастровый паспорт), срок ее действия, соответствие фактическому состоянию объекта;
  • письменный отказ от покупки всех остальных совладельцев — это необходимо, если вы приобретаете долевую собственность;
  • количество прописанных граждан — заострите внимание на несовершеннолетних, инвалидах и недееспособных лицах.

Если от имени продавца действует представитель, проверьте подлинность и актуальность его доверенности.

Совладельцы имеют преимущественное право выкупа доли, поэтому могут оспорить вашу сделку.

Шаг 4. Оформляем договор купли-продажи

Документ имеет простую письменную форму, подтверждая соглашение между продавцом и покупателем. Первый гарантирует передачу в собственность покупателя объекта недвижимости, второй — передачу заранее оговоренной суммы. Текст договора несколько различается в зависимости от способа покупки квартиры.

Чаще всего оформляется ипотека вторичного жилья. Сразу после оформления купли-продажи недвижимость передается в залог банку. Пока не погасите ссуду, не сможете ничего сделать с квартирой без разрешения банка.

Ипотечную квартиру нельзя продать, обменять, подарить без согласия банка.

Договор купли-продажи имеет следующую структуру:

  • «Шапка»

Указывается название и номер соглашения, а ниже — населенный пункт, в котором оформляется сделка с датой подписания документа.

  • Данные сторон

Приводятся Ф.И.О., паспортные данные, прописка, семейное положение продавца и покупателя. Если жилье продается в ипотеку, в обязательном порядке указывается банк. Текущий и будущий собственник подтверждают свою дееспособность и понимание сущности документа.

  • Предмет соглашения

Указывается адрес, этаж и площадь квартиры, общая этажность дома, цена покупки (цифрами и прописью). Здесь же прописывается цель соглашения — приобретение объекта. Продавец гарантирует, что жилье не было перепродано или подарено третьему лицу и не имеет обременений. Приводится перечень документов, согласно которым жилье находится в собственности продавца.

  • Порядок оплаты

Прописывается стоимость жилья, которую обязуется оплатить покупатель. Указывается форма расчета: наличный, безналичный, через банковскую ячейку.

  • Права и обязанности сторон

Текущий владелец обязуется передать покупателю жилплощадь в том же состоянии, в каком она находилась на момент подписания договора. Покупатель обязуется оплатить указанную в договоре цену в установленные сроки.

  • Период действия договора

Соглашение купли-продажи квартиры вступает в силу со дня регистрации в Росреестре и действует до момента полного исполнения сторонами своих обязательств.

  • Подписи сторон

В конце соглашения продавец и покупатель проставляют личные подписи с расшифровкой.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры

Шаг 5: Регистрируем право собственности

Чтобы стать официальным собственником «вторички», необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Как понадобятся документы:

  • заявление;
  • договор купли-продажи;
  • нотариально оформленная доверенность (если регистрацией занимается представитель);
  • квитанция об уплате госпошлины (для граждан — 2000 руб.).

Мы перечислили базовый список. В зависимости от ситуации, у вас могут затребовать дополнительные документы.

Скачать бланк заявления о государственной регистрации прав на недвижимое имущество

Подать документы можно в ближайшее отделение Росреестра, МФЦ, через портал Госуслуг или отправить заказным письмом. Если вы относитесь к льготной категории граждан, можете вызвать специалиста на дом. Забрать готовые документы можно в отделении Росреестра, либо заказать курьерскую доставку в удобное для вас время.

После госрегистрации сделки купли-продажи подписывается акт приема-передачи недвижимости, а продавец вручает новому собственнику ключи от квартиры.

Оформление покупки квартиры от А до Я

Приобретение квартиры – достаточно сложная процедура в плане последовательности действий, проверки документов и оформления договора, так как на всех этапах важно знать, на что следует обратить внимание. Даже если процесс покупки квартиры возложен на риэлтора, покупателю всё равно нужно знать и понимать с чего начать и какой порядок оформления документов, чтобы не столкнуться с мошенничеством.

Выбор квартиры не зависит от законодательных норм, поэтому здесь важно быть предельно внимательным и полагаться лишь на себя. Необходимо проверить не только внешнее состояние жилплощади, но и исправность всех систем коммуникаций.

Независимо от личных предпочтений покупателя, приобретение квартиры возможно в таких вариантах, как:

  • На вторичном рынке у частного собственника;
  • В новостройке на стадии начального строительства или при его завершении;
  • В новостройке или на вторичном рынке с помощью ипотеки

Прежде чем проверять документы и подготавливать с продавцом договор купли-продажи, важно учитывать наличие оптимальной инфраструктуры рядом с жилым домом. Лучше отдать предпочтение жилью, рядом с которым расположена удобная транспортная развязка, магазины, образовательные и медицинские учреждения.

Проверка недвижимости

Первое что следует тщательно проверить, прежде чем подписать договор купли-продажи квартиры, это права собственности на данный объект недвижимости. Собственник обязан предоставить все имеющиеся у него документы на продаваемое жильё. Это может быть не только свидетельство права собственности, но и договор купли-продажи или обмена, дарственная, завещание, документы о наследстве, прочее. Желательно проверить их оригиналы, а не копии документов. Если оригиналов по какой-то причине нет, то предоставленные копии должны быть нотариально заверены.

Следующее, что стоит проверить, это отсутствие притязаний на квартиру. Для этого необходимо заказать в отделении Росреестра или Многофункциональном центре справку из единого государственного реестра. Заказ ее предусматривает уплату государственной пошлины. В такой справке содержаться достоверные сведения о том, кто является собственником квартиры, один он или их несколько и был ли данный объект недвижимости в спорах в течение последних трёх лет. Если споры были, следует попросить собственника документ о судебном решении, чтоб узнать, в чью пользу оно было вынесено.

Обязательные условия

Задаваясь вопросом, как купить квартиру, следует соблюдать установленный законом порядок, чтобы после заключения договора купли-продажи не было оснований оспорить его в суде и аннулировать сделку. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, стоит начать с обязательных условий, при несоблюдении которых покупка квартиры может быть аннулирована. Необходимо убедиться, что:

  • Продавец является единственным собственником и дееспособен на момент совершения сделки;
  • Соблюдена установленная форма, то есть, все соглашения оформлены в письменном виде, документы обладают подписями, а договор зарегистрирован в отделении Росреестра;
  • Сделка совершена добровольно, а все причастные лица дали своё письменное, нотариально заверенное согласие на куплю-продажу;
  • Законодательные требования соблюдены, и ничьи права ущемлены не были;
  • Покупка не имеет противозаконного характера;
  • Документы составлены и оформлены должным образом и прилагаются к договору в оригинале;
  • Договор описывает предмет сделки, условия покупки, стоимость, прочее.

Если хотя бы одно из условий будет не соблюдено, сделку в судебном порядке признают недействительной.

Бумажный вопрос

Отвечая на вопрос, как оформить покупку квартиры без последующих неприятностей, необходимо отметить, что начать стоит с проверки документов, которые находятся у собственника квартиры. К таким бумагам относится:

Наименование документов Особенности
Свидетельство права собственности А также прочие правоустанавливающие документы, о которых упоминалось выше
Справка из домовой книги О снятии жильцов с регистрации
Выписка из Бюро технической инвентаризации Поэтажный план и данные о площади
Выписка из единой государственной регистрационной базы Об отсутствии обременений на квартиру
Письменное, нотариально заверенное согласие второго супруга или иных совладельцев на продажу квартиры Если квартира считается совместно нажитой
Письменное согласие из органов опеки на совершение сделки Если на данной жилплощади прописан малолетний ребёнок или он является совладельцем, собственником
Справка из неврологического и наркологического диспансера Чтобы убедиться, что продавец дееспособен
Квитанция об уплате государственной пошлины Ее оплачивает продавец

На что обратить внимание в документах

Первое, на что следует обратить внимание при проверке документов подробнее, это паспорт продавца. Вы можете взять паспортные данные, чтобы обратиться в Федеральную миграционную службу и ним убедиться, настоящий ли это документ. Нужно проверить срок действия паспорта, своевременно ли он был поменян, совпадают ли серия, номер и надписи на печатях с подразделениями, которые их ставили, а также все ли водяные знаки есть на страницах.

Когда продавцом выступает несовершеннолетний гражданин, оформляется письменное согласие его родителей или опекунов на продажу квартиры. Подписывать документы за ребёнка будут также родители или опекуны, но если ребёнку исполнилось четырнадцать лет, то право подписи принадлежит ему. Если вместо родителей выступают усыновители, нужно попросить предъявить решение суда.

Если вместо собственника выступает доверенное лицо, у него должна быть нотариально заверенная доверенность. Ее следует проверить особенно тщательно. В ней должна упоминаться передача полномочий на продажу жилья, подписания договора, акта передачи, получение денежных средств и регистрацию сделки в отделении Росреестра.

Оформление сделки

Оформление сделки купли-продажи квартиры предусматривает личное присутствие сторон при подписании и регистрации договора. В случае невозможности личного присутствия продавца или покупателя вместо него должно быть доверенное лицо. Каждый участник должен при себе иметь паспорт. Желательно также пригласить для заключения договора купли-продажи нотариуса, который проверит все документы и станет гарантией правомерности заключения сделки.

Заявление о регистрации договора составляется в присутствии принимающего сотрудника Росреестра. К заявлению обязательно прикладываются необходимые документы. Проверив все бумаги, ответственный сотрудник обязан зарегистрировать заявление и выдать участникам расписку в их получении, после чего назначить срок, когда можно будет забрать свидетельство права собственности и документы.

Прежде чем покупатель получит своё свидетельство, продавец обязан снять с регистрации всех прописанных в квартире жильцов и освободить жилплощадь. Когда на руках у покупателя появится документ, подтверждающий право собственности, продавец не будет иметь никакого отношения к этому объекту недвижимости, как и прав на него.

Финансовый расчёт

Расчёт за покупку квартиры предусматривает передачу денежных средств как до момента подписания и заключения договора купли-продажи, так и после, о чём должно упоминаться в тексте документа. Обычно датой передачи денежных средств назначается день заключения сделки, но это необязательно. Покупатель с продавцом может оговорить любую дату, какая будет им удобна.

Процедура передачи денег может происходить следующим образом:

  • Наличными средствами;
  • Безналичным расчётом;
  • С использованием банковской ячейки.

Не рекомендуется проводить оплату первым способом, поскольку она наиболее не защищена и зачастую служит мошенническим схемам. Передавая деньги таким образом желательно составить расписку.

Безналичный расчёт – перевод денег на банковский счёт продавца, в его присутствии. Банковская ячейка используется чаще всего и является наиболее безопасным способом, поскольку покупатель в присутствии продавца кладёт в неё необходимую сумму. После этого продавец может предъявить в банке заключённый договор, самостоятельно открыть ячейку и изъять деньги.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *