Материнский капитал покупка доли дома

Материнский капитал покупка доли дома

Покупка доли в квартире на материнский капитал у родственников

В данном случае следует обращаться к федеральному закону, который впервые ввел в действие материнский капитал.

Мнение эксперта Харитонов Андрей Ведущий эксперт по ипотечному кредитованию Пошаговая инструкция по покупке квартиры с использованием материнского капитала .

В статье 10 указано, что средства могут быть направлены на улучшение текущих условий проживания, в том числе покупку дома или его строительство.

Однако конкретного упоминания покупки доли в этом случае не содержится. Поэтому для понимания особенностей действия данного закона необходимо обратиться к судебной практике. В одном из дел истец (мать, получившая материнский капитал), подала иск на Пенсионный фонд за то, что семье было отказано в покупке доли. Верховный суд принял позицию истца, поскольку эта покупка явно говорит об улучшении жилищных условий ребенка, а значит – соответствующий пункт федерального закона №256 не нарушается.

Мнение эксперта Харитонов Андрей Ведущий эксперт по ипотечному кредитованию О том как выделить долю детям в квартире купленной на материнский капитал .

Однако на практике наблюдаются и обратные случаи. Таким образом, основной критерий – улучшение жилищных условий ребенка. Он достигается только при таких требованиях:

  1. Если размер доли такой, что она позволяет проживать ребенку, и к тому же сама доля представляет собой изолированное помещение (например, комнату в квартире).
  2. Если непосредственным результатом покупки станет то, что вся квартира перейдет в собственность покупателя. Например, квартирой владеют муж и его сестра в равных долях. Тогда семья может приобрести долю сестры, поскольку в результате весь объект полностью переходит в собственность семьи. Даже если владельцем станет только мать, она даст в Пенсионный фонд письменное, нотариально заверенное обязательство о том, что впоследствии выделит конкретные доли всем детям и супругу при его наличии.
  3. Доля (комната) предполагает возможность круглогодичного проживания, она оборудована всеми необходимыми коммуникациями.
  4. Комната находится в нормальном состоянии, санитарные, пожарные и другие нормы соблюдены.

Мнение эксперта Харитонов Андрей Ведущий эксперт по ипотечному кредитованию Приобретение доли в однокомнатной квартире невозможно по определению, даже если помещение обладает достаточно большой площадью (новостройки, улучшенная планировка, студии и т.п.). Причина в том, что доля в данном случае не может быть отдельным, изолированным помещением, а значит, улучшения условий жизни ребенка не происходит.

Возможна ли покупка доли у родственников

Если доля соответствует всем описанным критериям, приобрести ее за счет материнского капитала возможно, хотя Пенсионный фонд может и выразить несогласие. Особенно часто это происходит в тех случаях, когда сделки совершаются между родственниками. Такие виды юридических действий не противоречат закону, поскольку родне люди также могут вступить в те или иные правоотношения.

Однако Пенсионный фонд будет особенно внимательно следить за подобными сделками, а именно – за юридической чистотой объекта недвижимости и историей проведенных с ним операций (кто и когда покупал, продавал, по какому основанию и т.п.).

К тому же имеется 2 существенных ограничения:

  1. Не могут заключать сделки супруги. При этом допускается подписание договоров между супругами, с одной стороны, и детьми – с другой.
  2. Недопустимо совершать мнимую сделку, целью которой является обналичивание средств капитала. В таких случаях родственники могут «подарить» друг другу доли, получить деньги при «покупке» наличными, после чего фактически сохранить предыдущий порядок владения и пользования квартирами. Такие действия преследуются по гражданскому и уголовному законодательству (ответственность за мошеннические действия).

Мнение эксперта Харитонов Андрей Ведущий эксперт по ипотечному кредитованию Поскольку количество мошеннических сделок с материнским капиталом достаточно большое и по некоторым данным увеличивается, Пенсионный фонд и другие государственные органы тщательно следят за соблюдением прав детей, в особенности при совершении сделок между родственниками.

Пошаговая инструкция по покупке доли

В целом последовательность действий по приобретению доли у родственника ничем не отличается от обычной покупки квартиры за счет материнского капитала. Семья собирает необходимые документы, получает одобрение от Пенсионного фонда, регистрирует право собственности в Росреестре, после чего продавец доли (родственник) получает средства от государства путем безналичного банковского перевода на свой счет.

Мнение эксперта Харитонов Андрей Ведущий эксперт по ипотечному кредитованию Советуем ознакомиться с подробным списком на что можно потратить мат. капитал — .

Важно иметь в виду, что сделку можно сделать только после того, как ребенку, в связи с рождением которого государство предоставило капитал, исполнится 3 года. Исключением являются случаи, когда семья покупает долю в ипотеку и соответственно нуждается в том, чтобы внести первоначальный взнос. Еще один случай – семья ранее купила долю в ипотеку и теперь нуждается в том, чтобы полностью или частично погасить уже действующую задолженность.

Шаг 1.Сбор необходимых документов

Прежде всего, нужно получить согласие Пенсионного фонда. Для этого заявитель (мать или отец) подают такие документы:

  • паспорт;
  • сертификат;
  • свидетельства о рождении всех детей, их паспорта – при наличии;
  • договор купли-продажи доли;
  • документы на долю (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН, технический паспорт, договор, на основании которого эта доля была приобретена в прошлом – купля-продажа, дарение, мена и т.п.);
  • согласие матери на выделение долей в будущем помещении всем детям и супругу (заверяется нотариально за счет заявителя);
  • ипотечный договор, если доля приобретается за счет кредита (или она уже куплена за счет ранее оформленного ипотечного займа).

Мнение эксперта Харитонов Андрей Ведущий эксперт по ипотечному кредитованию Могут понадобиться и дополнительные документы. Например, если речь идет о доле в квартире, купленной мужем и женой за время их совместного брака, необходимо нотариально заверенное согласие супруга.

Шаг 2. Ожидание решения Пенсионного фонда

Подать заявку можно лично (бланк заявления выдают на месте) или через портал Госуслуги, на которому нужно предварительно зарегистрироваться. Срок принятия решения составляет 30 календарных дней. В результате заявителю предоставляют письменный документ – разрешение или отказ в использовании средств. В случае отказа можно обратиться к руководству Пенсионного фонда или напрямую в суд.

Шаг 3. Заключение сделки в Росреестре

Сделка заключается в Росреестре или в МФЦ, для этого нужно подать те же самые документы. Расчет производится в 2 этапа: сначала при подписании договора покупатель передает продавцу личные средства. После регистрации права продавец получает деньги материнского капитала. Если их хватит на всю долю, расчет происходит в 1 этап – только после регистрации права собственности (срок ожидания 5-10 рабочих дней с момента подачи документов).

Законодательный аспект вопроса

ФЗ №256 предусматривает расходование обозначенной суммы на приобретение доли в жилом доме или квартире.

Правда, в данном вопросе налицо некоторые нюансы, касающиеся статуса помещения. Объект сделки должен быть самостоятельным, изолированным, пригодным для проживания в соответствии с техническими и санитарными нормами. Так, например, выделить и купить долю в однокомнатной квартире, используя МК, нельзя.

Закон разрешает направлять средства материнского капитала на покупку доли в квартире, но сюда подходят лишь два случая:

  1. В качестве доли выступает изолированное помещение в жилой квартире, то есть одна или несколько комнат.
  2. По результатам сделки весь объект недвижимости станет собственностью покупателя, то есть он докупит оставшуюся часть жилья.

Приобретаемая доля в квартире обязательно должна быть обособленной от других частей помещения, в связи с этим невозможно приобретение площади в однокомнатной квартире, поскольку из единственной комнаты нельзя выделить какую-либо ее часть «в натуре». Это очень значимый аспект в данном вопросе, потому что средства выделяются по программе «улучшения жилищных условий граждан», а это означает покупку самостоятельного и полноценного жилья.

Порядок оформления сделки

За десятилетнюю практику существования проекта довольно часто встречались случаи приобретения доли в квартире или доме по именному сертификату у лиц, являющихся родственниками в той или иной степени. Бабушки, дедушки, дяди и тети с охотой идут на такие сделки с молодыми родителями, состоящими с ними в родстве. Данное действие законом не воспрещается, но, если подумать, то здесь могут преследоваться мошеннические цели.

Как известно, материнский капитал нельзя обналичить, данные действия будут считаться мошенничеством. А предприимчивые родители таким образом пытаются завладеть «живыми» деньгами. При доказательстве факта преступления эти граждане будут подвергнуты уголовной ответственности.

Если все делается честно и по закону, без каких-либо корыстных, незаконных намерений, то государство одобрит сделку. Однако существуют все же некоторые ограничения:

  • запрещено заключать договор купли-продажи между супругами, однако другие ближайшие родственники (сестры, братья, отцы, матери, дедушки, тети и т.п.) могут выступать продавцами, это абсолютно законно;
  • сделка будет одобрена Пенсионным Фондом РФ, если от приобретаемой доли жилого помещения родственники покупателей отказываются;
  • мнимая сделка возбраняется законом, то есть по ее результатам порядок пользования жильем должен измениться, нельзя заключать договор только в целях получения бюджетных средств.

Пенсионный Фонд занимается полной проверкой сделки: изучает историю объекта недвижимости, отслеживает имущественные сделки в родственном кругу. Это делается с целью исключения попыток обналичивания средств МК. Вскрывшийся факт мошенничества автоматически подводит участников под уголовную ответственность, договор купли-продажи аннулируется.

Покупка любого жилья предусматривает право налогового вычета для каждого официально работающего гражданина. Однако данное правило может не сработать, если сделка заключается между взаимозависимыми лицами, то есть родственниками. В налоговой службе могут отказать в возмещении части средств, потраченных на жилье, основываясь на п.5 ст.220 Налогового Кодекса РФ. А подробный список таких родственников представлен в п.2 ст.105.1 НК РФ.

В отношении чужих людей, не являющихся членами семьи покупателей ни с одной из сторон, все гораздо проще. Личность продавца здесь никакого значения не имеет, важно только соответствие жилого помещения оговоренным законом требованиям. Обычно долей называют комнату, несколько комнат в квартире или доме. Выкуп комнаты в однокомнатной квартире невозможен по определению. Помещение должно быть независимым и обособленным. Жилец не сможет существовать в одной комнате без санузла и кухни, так что в этом варианте покупать квартиру придется целиком, ни о какой ее части речи быть не может.

В свидетельстве о праве собственности четко должна стоять формулировка о том, что в качестве объекта сделки выступает отдельная комната. Средства господдержки не получится направить на комнату в неотчуждаемом общежитии. Операцию совершить не получится, если такое здание включено в специальный жилищный фонд, а не в частный.

Деньги от ПФР в адрес продавца жилья поступают после фактического оформления и регистрации сделки, поэтому в договоре между сторонами обязательно должно быть указано, что вся стоимость объекта недвижимости или его часть подлежат оплате средствами мат. капитала путем безналичного перевода на счет продавца. Также необходимо отметить период, когда покупателями будет сдан пакет документов на распоряжение МК.

Особенности приобретения части дома

Частный дом тоже подходит под понятие жилого помещения, значит по закону долю в нем можно приобрести за средства МК.

Только он должен отвечать определенным условиям:

  • у него должен быть статус жилого, то есть строение должно быть капитальным, его фундамент и стены должны быть возведены в соответствии с нормами безопасности и СНиП;
  • возможность проживать там круглый год: присутствует система водоснабжения (питьевой водой, не технической), электричество, отопление.

Пенсионный Фонд даст согласие на перевод средств господдержки на приобретение доли в частном доме только при условии изолированности указанной части объекта и присутствия отдельного входа. Зачастую случается так, что доли выделить невозможно, потому что жилье не разделено, а находится в общей совместной собственности.

Самым понятным, простым и правильным станет такой вариант, когда при делении дома между двумя собственниками «в натуре», он становится двухквартирным. То есть после определенных манипуляций и переделок, строению присваивается полноценный статус дома, поделенного на двух хозяев в конкретных долях с отдельным входом, отдельным санузлом и подсобными помещениями. В итоге в таком случае выделенные части помещения получают статус отдельных квартир, а с этим все обстоит уже гораздо проще. В свидетельстве о праве собственности указывается, что владелец проживает в квартире или в части жилого дома.

Оформление обязательства

Федеральный Закон №256-ФЗ от 29 декабря 2006 года регламентирует необходимость оформления приобретенного за счет средств семейного капитала жилья в общую собственность родителей и детей. Иными словами, его делят на всех и выделяют доли по соглашению.

Переход части жилья в семейную собственность предполагает деление купленной доли как минимум еще на 3 части. Данная площадь в любом случае будет меньше минимальных показателей на одного жильца, но ПФР не имеет права отказывать в совершении такой сделки.

Когда установленная сумма из материнского капитала будет перечислена продавцу и все обременения с имущества буду сняты, необходимо выделить на всех членов семьи причитающиеся им доли. Сделать это нужно в течение полугода.

О правилах оформления рассмотренной сделки с жилой недвижимостью смотрите в следующем видеосюжете:

Наиболее популярным направлением использования материнского капитала является улучшение жилищных условий. Однако в большинстве регионов суммы сертификата недостаточно для приобретения хорошей квартиры или жилого дома. Единственным шансом обзавестись собственным углом для семьи с детьми становится покупка доли жилья. У некоторых граждан есть возможность выкупить долю в квартире или доме у родственников.

Какие существуют ограничения для осуществления сделок между родственниками?

Основное требование для жилья, приобретаемого на семейный капитал, – пригодность для проживания семьи. В помещении должны быть все коммуникации, дом не должен быть в аварийном состоянии.

При покупке доли в квартире необходимо соблюдение следующих условий:

  • приобретение части жилья обеспечивает семье получение отдельного жилого помещения или всей квартиры;
  • недвижимость находится на территории России;
  • покупка за счет маткапитала непосредственно у владельца части помещения происходит через три года после рождения ребенка, который дал право на получение сертификата;
  • приобретение доли в квартире с привлечением банковского кредита возможно в любой момент после получения сертификата.

При осуществлении сделок между родственниками существуют также дополнительные ограничения. К ним относят:

  • Недопустимость сделок между мужем и женой. Данное ограничение обусловлено тем, что маткапитал предназначается для всей семьи. Соответственно, отец детей также является владельцем сертификата. Нельзя назвать улучшением жилья покупку недвижимости, которой и так владеют члены одной семьи.
  • Нельзя совершать покупку с целью обналичивания средств. Некоторые граждане покупают долю в квартире, которая со временем должна перейти одному из супругов. Например, выкуп недвижимости, переходящей по наследству мужу или жене после кончины близкого родственника. Несмотря на то, что сделки с привлечением маткапитала между детьми и родителями разрешены, они подлежат тщательной проверке.

Порядок приобретения недвижимости у родственников на маткапитал

Приобретение недвижимости у родственников с привлечением материнских денег происходит согласно общей схеме. Основное отличие данных сделок – более внимательная проверка соблюдения условий использования сертификата.

Увеличить шансы на получение положительного решения из ПФ поможет тщательная подготовка необходимой документации и соблюдение порядка подачи документов.

Необходимые документы

Выкупить долю в квартире можно только в том случае, если квартира четко поделена на части. В документах на собственность должно быть указано, какая доля принадлежит продавцу. Нельзя выкупать часть квартиры, когда она принадлежит нескольким гражданам на праве общей собственности без распределения долей.

Чтобы использовать маткапитал для покупки доли в квартире, нужно подготовить следующие документы:

  • удостоверения личности сторон;
  • материнский сертификат;
  • заявление на использование семейного капитала;
  • документы на недвижимость;
  • договор купли-продажи;
  • выписку из ЕГРП об отсутствии обременения;
  • письменное согласие других собственников (если таковые имеются) на совершение сделки;
  • согласие органов опеки на продажу (если выкупается доля несовершеннолетнего гражданина) (см. также: как получить разрешение от органов опеки на продажу квартиры: образец заявления);
  • заверенное у нотариуса обязательство выделить доли в недвижимости всем членам семьи;
  • договор с банком с указанием целей использования денег (если покупка совершается с привлечением кредитных средств);
  • документ, подтверждающий наличие или отсутствие брачных уз;
  • документы несовершеннолетних детей.

Заявление на распоряжение маткапиталом пишется непосредственно в ПФ. Документ составляется согласно требованиям законодательства. Образец заявления:

Порядок и сроки рассмотрения документов

Документы подаются в ПФ по месту регистрации. Их можно отнести лично в госучреждение или подать бумаги через МФЦ. Написать заявление на использование материнского капитала возможно также через сайт госуслуг. Однако последний вариант возможен только при наличии у заявителя электронной подписи.

Документы рассматриваются ПФ на протяжении 30 дней. Если пакет документов будет не полным, сотрудник Пенсионного фонда не примет заявление. По истечении указанного срока заявителю направляется ответ в письменной форме.

При рассмотрении заявки Налоговая служба проверяет законность совершаемой сделки. Сотрудники ПФ посещают квартиру, которая подлежит выкупу. Если условия проживания сочтутся несоответствующими, в использовании средств маткапитала будет отказано.

После получения положительного ответа из ПФ деньги на счет продавца перечисляются в течение 30 дней. Средства направляются на счет, который предоставляет заявитель при обращении.

Выделение долей детям

Согласно ФЗ № 256 выделить долю всем членам семьи можно на протяжении полугода после приобретения недвижимости и оформления прав собственности. Детям выделяются доли равные долям родителей. Ошибочно считают, что часть собственности выделяется только тому ребенку, который дал возможность получить сертификат.

Недвижимость необходимо оформлять на всех несовершеннолетних, родившихся на момент совершения сделки и оплаты жилья материнским капиталом. Оформлять квартиру исключительно на детей также не разрешено.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *