Купля продажа квартир

Купля продажа квартир

Know­r­e­a­l­t­y.ru

Рынок аренды квартир в Москве и Подмосковье неоднородный, противоречивый и, как всякая система, несовершенный, а ценообразование на нем зачастую нелогично. Чтобы воспользоваться этим и избежать самых распространенных ошибок, которые раз за разом допускают в поисках жилья, мы составили список того, что делать точно не стоит.

Откладывать поиски квартиры на последний момент. Правило банальное, но работающее железно: сколько сил затрачено, таков и результат. Чтобы найти достойное жилье, нужно посвятить его поискам не два-три дня, а две-три недели. За пару дней «живьем» можно увидеть только несколько квартир, а в таких условиях выбирать, как правило, придется лучшее из худшего.

Рисунок: Станислав Корабельников

Пытаться снять квартиру, не выходя из дома. Правило, вытекающее из пункта первого: невозможно найти жилье, отвечающее всем вашим требованиям, по фотографиям в интернете. Не помогут и самые дотошные вопросы риелтору. Собственник жилья может похвастаться на фото итальянской сантехникой или дубовой мебелью, но вот всю прелесть картонных стен и старых труб ни одно фото не передаст. Риелтор может быть не в курсе того, есть ли рядом продуктовый магазин и не живет ли за стенкой поступающий в консерваторию скрипач.

Ездить на осмотр квартир на машине. Оставьте ненадолго свой личный транспорт и пересаживайтесь на общественный: метро, трамвай или автобус. Важно оценить время, которое вы потратите на дорогу домой, если вдруг окажетесь без машины. К тому же, такая поездка поможет изучить инфраструктуру района.

Искать квартиру, ориентируясь по схеме метро. Большинство разыскивающих жилье намеренно сужают себе область поиска, ограничиваясь вариантами «рядом со станциями». Специалисты называют такое явление «ограниченной рациональностью», когда первое, на что обращается внимание, — это станция метро, абстрактное расстояние в минутах, количество комнат и перечень бытовой техники. Не торопитесь и подумайте, что для вас окажется комфортнее — жить в унылой «хрущевке» в пяти минутах от станции или в квартире с хорошей планировкой, но в десяти минутах?

Рассматривать только известные районы. Зачастую районы Москвы «перегреты» по ценам только из-за того, что названия их на слуху. Например, Бутово знают все, а Зюзино — только коренные москвичи. Арендные ставки на квартиры там одинаковы, но если взглянуть на карту, то преимущество расположения Зюзино станет очевидно. Сам район ничуть не уступает своему более разрекламированному среди приезжих «соседу»: тут есть три станции метро (а открытие станции «Зюзино» запланировано на 2018 год), множество парков, бульваров и скверов.

Искать квартиры маленького размера. «Миниатюрное» жилье в Москве и Подмосковье пользуется повышенным спросом. Поэтому общая ситуация на рынке сложилась так, что однокомнатные квартиры сдаются примерно по той же арендной ставке, что и двухкомнатные. Подумайте, может быть, стоит переплатить совсем чуть-чуть и стать временным хозяином двухкомнатных апартаментов, особенно, если вы собираетесь делить эти квадратные метры с кем-то еще.

Юлия Исаева

Как провести сделку купли-продажи квартиры правильно?

Последнее обновление: 01.12.2017

Как происходит сделка купли-продажи квартиры? Какой в ней порядок действий? Как разобраться в документах? Как не остаться без квартиры и без денег? Риэлторы утверждают, что только они знают ответы на эти вопросы. И что без их помощи обычный человек не справится.

На наш взгляд, риэлторы сильно преувеличивают свою значимость, и мы обоснуем свою позицию ниже.

Наш сайт Квартира-без-Агента.ру раскладывает по полочкам весь процесс подготовки сделки, оформления документов, заключения договора купли-продажи, организации взаиморасчетов и регистрации прав на недвижимость. Все этапы построения сделки показаны в ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ для Продавца и Покупателя квартиры (графическая схема откроется во всплывающем окне).

Каков порядок действий при организации альтернативной сделки с квартирой и при выстраивании цепочки – см. по ссылке.

Правильно и безопасно организовать процесс сделки купли-продажи квартиры, и провести его самостоятельно, вообще-то, может любой человек. Совсем не обязательно для этого звать риэлтора и платить ему большие деньги. Не верите?

Подумайте сами. Риэлторы легко справляются с этой задачей? Безусловно. И агенты в агентствах недвижимости, и частные независимые риэлторы (коих немало на просторах России) оформляют сделки с квартирами регулярно. А где у нас учат риэлтерской профессии, то есть организации и проведению сделок с недвижимостью? Правильно – нигде. То есть, конечно, в самих агентствах могут по-быстрому объяснить новичку, что и как нужно делать, да еще иногда попадаются платные курсы «риэлтерского мастерства», где за несколько дней готовят «профессиональных риэлторов». Но никакой серьезной фундаментальной образовательной базы у этих «специалистов» не существует. Почему?

Какие способы передачи денег за квартиру применяются в практике рынка недвижимости – смотри в Глоссарии по ссылке.

Ответ для многих может показаться неожиданным. Все дело в том, что риэлтор – это не столько специалист по недвижимости, сколько ПРО-ДА-ВЕЦ! Такой же, как продавец автомобилей, оргтехники или, например, ювелирных изделий. И работа его в агентстве оценивается исключительно по результатам продажи. Продал квартиру (точнее, услуги по проведению сделки) – заработал свой процент, не продал – не заработал. Качество этих услуг и квалификация агента на размер гонорара не влияют.

Продавец автомобилей тоже кое-что понимает в машинах, но по-настоящему в них знает толк автомеханик. То же касается и риэлторов. Базовые знания в области недвижимости позволяют им успешно продавать свои услуги, организовывать и проводить сделки. Но разработкой Договоров купли-продажи квартир, проверкой документов и решением юридических вопросов занимаются профессиональные юристы, к которым сами риэлторы обращаются регулярно.

Почему бы любому участнику сделки с квартирой не повторить то же самое самостоятельно?

Основные знания о том, как правильно провести сделку купли-продажи квартиры можно получить бесплатно на этом сайте (см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ выше). А отдельные вопросы юридического характера лучше задавать не риэлторам, а профильным юристам. Их фундаментальное образование и юридическая практика в недвижимости дают больше оснований доверять их словам.

Что касается рисков в сделках с квартирами, то они есть всегда. Это аксиома, и с ней придется смириться. Заверения агентов по недвижимости в том, что при их участии все риски исчезнут, мягко говоря, не соответствуют действительности. Это заверение всего лишь помогает им продавать свои услуги. При этом никакой реальной (материальной, финансовой) ответственности за последствия сделки риэлторы не несут. Максимум – могут вернуть свою комиссию и извиниться. Таковы реалии рынка.

Какие основания могут быть для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной?

Что же делать? Как избежать рисков при купле-продаже квартиры? А никак. То есть избежать их полностью – невозможно. А вот снизить их уровень до минимума – это вполне посильная задача для каждого. Точно так же – никто не может гарантировать, что не попадет в аварию, управляя автомобилем. Но снизить риск аварии может каждый водитель, если будет соблюдать правила вождения.

Именно правила организации сделок с квартирами и положены в основу нашей ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ. С ее помощью несложно разобраться в том, как именно и в какой последовательности происходит сделка купли-продажи квартиры. Алгоритм действий наглядно показан на схеме (во всплывающем окне) – отдельно для первичного и для вторичного рынков. А сопутствующие материалы сайта помогают разобраться в нюансах и в законодательной основе таких сделок.

Кстати, чтобы понимать и правильно относиться к риску в сделках с недвижимостью, рекомендуем посмотреть наш небольшой раздел – «О рисках сделок с квартирами».

Как выбирать Застройщика при покупке квартиры в новостройке? Качественные и количественные признаки – см. в этой заметке.

Сервисы для самостоятельного проведения сделок с жильем

Практика рынка недвижимости показывает, что в последние годы все больше сделок купли-продажи квартир происходит без участия агентств недвижимости, и причин этому несколько:

  1. Во-первых, с развитием интернета стало больше общедоступной информации, которая раньше была только у риэлторов (например, базы данных квартир сегодня доступны всем).
  2. Во-вторых, центральный государственный орган, отвечающий за регистрацию прав на недвижимость – Росреестр – разместил на своем сайте онлайн-сервисы, позволяющие любому желающему бесплатно или за символическую плату получить всю необходимую информацию о квартире и ее правообладателях.Подробнее об этих сервисах см. по указанной ссылке.
  3. В-третьих, по всей стране стали работать многофункциональные центры госуслуг под брендом «Мои документы». И в этих центрах, помимо всего прочего, выдают справки и выписки, необходимые для проведения сделки купли-продажи квартиры, и там же принимают весь пакет документов на регистрацию. При этом подразумевается, что все эти действия совершает Продавец или Покупатель квартиры лично, а не через агента-посредника.

Отсюда простой вывод: само государство все больше и больше создает комфортные условия для того, чтобы каждый гражданин мог решить свой квартирный вопрос самостоятельно, и оформить сделку купли-продажи без участия посредников. А агенты по недвижимости, объективно, нужны теперь только тем, кому просто лень напрягать мозг и разбираться в этом вопросе. А еще – тем, у кого есть лишняя пачка денег, чтобы отдать ее риэлтору за те действия, которые каждый способен выполнить сам.

Как вносить предоплату при покупке квартиры? Задаток или аванс? В чем разница, и что чаще применяют на практике – смотри по ссылке в Глоссарии.

Кое-кто любопытный, наверное, спросит – а кто это так уверенно говорит? Откуда он это знает? Он сам-то когда-нибудь пробовал работать риэлтором и проводить сделки с квартирами? Отвечаю – это говорит бывший московский риэлтор с более, чем 10-летним опытом работы, который успешно завершил свою карьеру, и уже лет 5 как ушел на заслуженный отдых. Так что это не бредовые фантазии, а жизненное наблюдение. Как говорится – имеющий уши, да услышит.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *