Как продать дачу

Как продать дачу

Как купить дачу и не быть обманутым? Пошаговая инструкция

Прежде чем купить дачу, проверьте право собственности продавца, уточните реальные границы участка и вид его использования. Только после этого можно переходить к заключению договора, передаче денег и регистрации права.

Проверьте документы

Убедитесь, что продавцу действительно принадлежит интересующая вас дача. Для начала попроситеу него копии документов. На этом этапе возможны ситуации:

1. Продавец показывает вам свидетельство о праве собственности, выданное после 1998 года, или выписку из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

«Это наиболее предпочтительная ситуация. Однакоя бы рекомендовала все равно обратиться в МФЦ за новой выпиской, ведь с момента выдачи старого документа участок мог быть продан, заложен, на него мог быть наложен арест и т.д. В новой выписке такие моменты будут видны», – рассказала ЦИАН Дарья Третьякова, адвокат КА «Юрпроект».

2. У продавца на руках свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года, в ЕГРН информация об участке не вносилась.

«В этом случае нужно убедить продавца обратиться с заявлением о государственной регистрации ранее возникшего права и только после внесения записи в реестр заключать сделку», – советует Анастасия Миловская,старший юрист «Крайнев, Корчуганова и партнеры».

3. Продавец предъявляет судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества.

Совет аналогичный – нужно дождаться внесения сведений в ЕГРН и только потом выходить на сделку.

4. Право собственности на дачный участок отсутствует, есть только членская книжка садового или дачного объединения.

Ни в коем случае не покупайтедачу через «садовую книжку». Она лишь подтверждает членство в некоммерческом товариществе, а не собственность.

Один покупатель два года не появлялся на участке, а приехав с семьей, обнаружил, что его дача принадлежит другому хозяину. Выяснилось, за неуплату обязательных членских взносов садовый кооператив заочно исключил формального владельца участка, передав членство новому, ничего не подозревающему о бывшем «собственнике». Новый хозяин успел оформить недвижимость в собственность. В итоге суд встал на его сторону.

Илья Менжуновуправляющий директор «Метриум премиум», участник партнерской сети CBRE

Реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) появился в 1998 году. Впоследствии он вошел в состав Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Это означает, что все права на недвижимое имущество, возникшие после 1998 года, подлежали государственной регистрации. То есть, с 1998 года в отношении недвижимости стал действовать принцип публичной достоверности – любое третье лицо может проверить, кто именно является собственником объекта.

СОВЕТ

На сайте Росреестра https://rosreestr.ru/site можно бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online», получить общедоступные сведения о характеристиках объекта (адрес, описание), наличии зарегистрированных прав и обременений.

Справка для продавца

Обратите внимание и на личность самого продавца. «Задавайте ему вопросы, возможно, он не тот, за кого себя выдает. Видите несоответствие между версией продавца и документами, излишнюю нервозность –отказывайтесь от сделки», – советует Анастасия Миловская.

Валерий Новиков, управляющий партнер юридической компании «Юристат», также советует не стесняться: «Если продавец не совсем адекватно себя ведет, нужно попросить справку из психдиспансера. Если есть сомнение, можно потребовать и справку из наркодиспансера».

Если продавец состоит в браке – просите нотариально заверенное согласие супруга на продажу дачи. В обратной ситуации есть риск, что сделка будет признана недействительной.

Кроме того, необходимо убедиться, что человек не расторгал брак в последние тригода. Если это все же произошло, уточните, есть ли в судебном решении или в нотариально заверенном соглашении о разделе совместно имуществаоговорка, что бывший супруг не имеет каких-либо прав на отчуждаемый объект.

Одна из известных схем мошенничества при покупке дачи – подложная доверенность. «Если продают по доверенности, следует встретиться непосредственно с собственником и потребовать его документы, копию паспорта оставить себе. Также нужно проверить доверенность у нотариуса, который ее выдавал. Или хотя бы – по реквизитам в специальном публичном реестре на сайте Федеральной нотариальной палаты (http://reestr-dover.ru)», – советует Валерий Новиков.

супруга против

Супруга продавца дачи оспорила сделку как совершенную без ее согласия. В результате судебные расходы покупателя составили около 10% от стоимости дома, процесс был проигран. Единственным плюсом можно назвать то, что продавец все-таки вернул деньги.

Из практики юриста.

Кадастровый учет

Если документы в порядке, а личность продавца не вызывает опасений, убедитесь, что размер и конфигурацияучасткасоответствуют тому, что продавец вам показывает. Оптимально, когда в ЕГРН,помимо сведений о собственнике участка, содержатся и данные о его координатах.Однако, как говорится, доверяй, но проверяй: все равно лучше вызвать кадастрового инженера, который выедет на местность и покажет, как данные ЕГРН соотносятся среальным положением дел.

«Такая проверка особенно важна, когдавы приобретаетеучасток с постройками. Если после покупки окажется, что часть дома или бани заступает на соседний участок, сосед впоследствии сможет потребовать снос такого строения. Также не стоит забывать, что постройки не должны стоять вплотную к границе участка: как правило, требуется, чтобы хозяйственные объекты были как минимум в метре от границы, а жилые дома – в 3 метрах», – говорит Дарья Третьякова.

Если данных о границе участка в ЕГРН нет, товы очень рискуете: спор с соседями может возникнуть в любой момент.

«Проблема в том, что около 70% дачников оформили в собственность свои строения по дачной амнистии – упрощенной процедуре без обязательного межевания. То есть, границы и площадь участка могут быть пересмотрены, например, если ваши соседи вдруг все же решат межевать участок. Поэтому попросите продавца определить четкие границы. Да, на это уйдет три-четыре недели, но только в таком случае можно быть уверенными в отсутствии возможных посягательств на ваше имущество», – убежден Илья Менжунов.

Еще один нюанс – вид разрешенного использования (ВРИ). Информацию, как можно использовать участок и что на нем разрешается строить, можно увидеть в ЕГРН. Соответствующие вопросы можно задать и в местной администрации. Это поможет исключить неприятные сюрпризы после покупки дачного участка. В частности, законом запрещается строить жилые дома на землях сельхозназначения для сельхозпроизводства или мелиорации.

Дача в охранной зоне

Внимательно отнеситесь к осмотру прилегающей территории: если рядом с границами вы видите газопровод или ЛЭП, узнайте у собственника сетей, не попадает ли участок в охранную зону. «В противном случае уже после покупки может оказаться, что на участке нельзя строить, разводить огонь или копать погреб (в зависимости от специфики охранной зоны)», – уточняет Дарья Третьякова.

Кроме того, попробуйте выяснить, не планируется ли прохождение через поселок дороги или строительство какого-либо иного инфраструктурного объекта. В московском регионе уже были прецеденты, когда дачи пытались продать с большой скидкой. При этом продавцы знали, что что через пару лет участки изымут для нужд государства. Покупатели на такие дома, увы, находились.

К сожалению, пока земельный участок официально не зарезервирован для нужд государства, заранее узнать, изымут ли объект у собственника, невозможно. Как правило, такую информацию «пробивают» по своим каналам в администрации риэлторы или юристы. Максимум, на что можно рассчитывать при самостоятельной оценке объекта, так это изучение генерального плана развития территории.

Илья Менжуновуправляющий директор «Метриум премиум», участник партнерской сети CBRE

Если через ваш поселок планируется строительство шоссе или железнодорожных линий, есть риск, что рано или поздно ваш купленный дом изымут для государственных нужд, предложив компенсацию, размер которой часто не совпадает с реальной рыночной стоимостью объекта.

Проведение сделки

Договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме. В нем важно досконально прописать все характеристики – как дома, так и участка: кадастровые номера, площадь, адрес. По словам Дарьи Третьяковой, документ не обязательно должен быть очень длинным и сложным, но есть моменты, на которые обязательно нужно обратить внимание.

  1. В договоре нужно указывать реальную цену продажи. Иначе если потом с участком возникнут проблемы, вернуть деньги будет очень сложно. Кроме того, занижение цены в договоре может привести к негативным налоговым последствиям, если вы решите впоследствии перепродать дачу.
  2. Отдельным пунктом стоит отметить отсутствие притязаний третьих лиц на дачу. Это особенно актуально на загородном рынке, где участки часто переходят в наследство и порой на них неожиданно появляются претенденты.
  3. Все нужно доводить до конца. Даже после подписания договора и передачи денег, вы еще не стали собственником участка. Право собственности перейдет только после государственной регистрации в ЕГРН. Ни в коем случае не откладывайте совместное с продавцом обращение в Росреестр или МФЦ.

СОВЕТ

«На мой взгляд, привлечение юриста необходимо на этапе даже не сбора документов, а подбора жилья. И самое главное – не ведитесь на объекты с самыми низкими ценами. Варианты без «подводных камней» не будут стоить дешево», – Илья Менжунов.

Фото: Игорь Порхомовский

Правильное оформление документов купли-продажи дачи – ответственная задача, так как нарушение требований земельного законодательства и допущение ошибок в составлении договора приводят к проблемам и затрудняют проведение операций с недвижимым имуществом. На сайте YouDo вы можете легко найти квалифицированных специалистов, оказывающих профессиональную помощь в:

  • подготовке, сборе и проверке подлинности документов
  • взаимодействии с контролирующими инстанциями и организациями
  • удостоверении сделок нотариусом
  • приватизации продаваемой недвижимости

Многие владельцы загородных домов и дач обращаются по вопросам продажи к компаниям и агентствам риелторов, осуществляющих поиск клиента на вторичном рынке и подготовку общего пакета с документами, но цены за подобные посреднические услуги высокие. Вы можете заказать на Юду разовую консультацию или комплексное юридическое сопровождение сделки, сэкономив до 30-40% стоимости услуги.

Что входит в полный пакет бумаг

Юридически верное оформление купли-продажи дачного участка с домом – залог отсутствия проблем в будущем, так как незаконно составленные акты делают переход права на купленное недвижимое имущество недействительным.

В общий пакет с документами, необходимый для совершения сделок, входят:

  • свидетельство о праве собственности (в нем указана категория земельного участка и форма собственности на объект) или членская книжка
  • кадастровый паспорт с личным номером и планом участка, выписка из Единого государственного реестра прав на имущество и сделок с ним (ЕГРП)
  • письменное подтверждение супруга/супруги, если собственность была нажита в браке
  • документальное доказательство отсутствия других претендентов, имеющих доли
  • договор купли-продажи с указанием стоимости имущества, извлечение из технического паспорта БТИ на согласование
  • акт о передаче земельного объекта, подписанный каждой стороной и заверенный нотариально
  • квитанция об оплате государственной пошлины
  • паспорта граждан Российской Федерации

Оформление договора купли-продажи дачи имеет множество нюансов и “подводных камней”, поэтому следует обязательно обращаться к квалифицированным специалистам. Они помогут грамотно оформить и приобрести территорию за городом.

Оставляйте заявку на консультацию и сопровождение прямо сейчас, согласовывайте сроки и стоимость у исполнителей Юду.

Что нужно учесть при покупке дачного участка

Перед покупкой дачи необходимо тщательно изучить правоустанавливающие документы. Важно понять, что все доли на участок и постройки действительно принадлежат продавцу, а имущество не находится в залоге или под арестом.

Удостовериться в этом помогут следующие бумаги:

  • справка из налоговой службы об отсутствии задолженности
  • справка об уплате членских взносов
  • справка об отсутствии межевых претензий

Личная встреча с представителем общественной организации (садового товарищества) перед куплей-продажей будет полезной для документального подтверждения юридической чистоты, знакомства с уставом и порядком оформления.

Обращайте внимание на договор, в котором должны быть прописаны:

  • площадь всех строений, и где расположены постройки
  • дата подписания
  • кадастровый номер, категория земель
  • вид разрешенного использования
  • подписи обеих сторон
  • цена на продаваемую недвижимость
  • расходы при продаже

Можно заняться анализом и оформлением каждого документа самостоятельно или заказать на Юду помощь юристов и нотариусов, предлагаемую по доступным ценам.

Помимо юридических тонкостей, следует учесть состояние растительности, рельеф участка. Если вы планируете загородную жизнь круглый год, обязательно осведомитесь о доступности инженерных коммуникаций, и узнайте, где залегают грунтовые воды.

Более предпочтительным временем для покупки (без посредников или через агентство риелторов) считается осень, поскольку процедура приобретения будет завершена до наступления весны и начала сезона.

Регистрация и приватизация

Приобретение дач, не зарегистрированных после принятия “дачной амнистии” (закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ), — большой риск, поэтому покупатель должен настоять и в короткий срок потребовать оформление надлежащим образом. В случае отказа, вам следует насторожиться, так как на жилищном рынке существует множество вариантов мошенничества.

Если проведение сделки уже состоялось, новому владельцу необходимо стать клиентом посреднической компании или самостоятельно подать документы на регистрацию собственности, а полученное свидетельство отнести в местные органы.

Порядок действий:

  • обратиться в районное отделение земельного комитета, написать заявление и подать его вместе с документами
  • заказать межевание для согласования границ, передать полученную документацию в кадастровую палату
  • получить паспорт объекта и подать его в регистрационную службу

Чтобы не тратить силы, время и нервы на походы по всем инстанциям, можно прямо сейчас обратиться за помощью юристов, зарегистрированных на YouDo.

Грамотное оформление документов купли-продажи дачи и соблюдение всех правовых аспектов – то, без чего нельзя обойтись стороне, желающей приобрести домик и землю в собственность для отдыха вдали от шумного города и обеспечения семьи плодоовощной продукцией.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *