Ипотека порядок действий

Ипотека порядок действий

Содержание

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Главная особенность операций с залоговым имуществом – участие в них банка-кредитора как еще одной стороны сделки.

Существуют две схемы проведения таких операций. Первый вариант предполагает продажу квартиры со сменой залогодателя. Сначала заемщик получает у кредитора разрешение на проведение сделки. Далее стороны арендуют в банке-залогодержателе две депозитарные ячейки. В первой будет размещена сумма остатка по кредиту, а во второй – оставшаяся часть оплаты квартиры. Партнеры подписывают договор купли-продажи и отправляют его на регистрацию. После этого новый собственник становится залогодателем, а продавец получает доступ к первой ячейке, чтобы выплатить кредит. Банк выдает покупателю погашенную закладную, необходимую для получения выписки из ЕГРН об отсутствии обременения. Тогда продавец сможет изъять из второй ячейки оставшиеся деньги. Такой путь требует затрат на аренду банковских ячеек, зато считается наименее рискованным для всех сторон.

3 способа продать квартиру в ипотеке

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Согласно второму сценарию, покупатель вносит аванс или задаток (что суровее, так как предполагает двойной возврат, если сделка не состоится) в размере остатка по кредиту. Чтобы уменьшить риски приобретателя, стороны заключают предварительный договор купли-продажи. Получив деньги от покупателя, банк дает согласие на сделку и направляет заявление на снятие обременения с квартиры. Одновременно подписывается договор купли-продажи. После его регистрации продавец получает оставшуюся сумму. Эта схема вызывает оправданные опасения со стороны покупателя, поскольку после снятия обременения собственник может отказаться от регистрации договора купли-продажи. Тогда придется требовать исполнения продавцом обязательств через суд, что может значительно затянуть сделку. Тем не менее, такой механизм достаточно распространен, особенно, если размер остатка долга составляет относительно небольшую часть от стоимости квартиры.

Отвечает руководитель отдела продаж «Битиэль недвижимость» Алексей Кочетов:

Ипотечный кредит выдается под залог квартиры. Значит, до момента погашения кредита банк, которому Вы должны, ограничивает Вас в праве распоряжения имуществом по Вашему усмотрению – накладывает обременение на объект недвижимости. Любые сделки по квартире можно осуществлять только с согласия банка.

Итак, Вы твердо решили продать квартиру, за которую выплачиваете ипотеку. Алгоритм действий дальше будет разным: в зависимости от того, купят ли ее сразу или возьмут в ипотеку.

В первом случае Ваши действия будут выглядеть так:

1) Вы находите покупателя сами или с помощью риелтора/агентства недвижимости;

2) получаете разрешение от банка на продажу квартиры;

3) страхуете себя от мошенничества: договариваетесь с менеджером банка, чтобы две сделки – по снятию обременения и по регистрации квартиры – совершились одновременно;

4) производите расчет. Всю сумму за квартиру можно разделить на две части. Первую получает банк в счет погашения ипотечного долга. Вторую – продавец квартиры, то есть Вы. Однако распоряжаться деньгами можно будет только после регистрации договора купли-продажи.

Во втором случае разница будет в последнем пункте. Если покупатель не рассчитывается с банком, а переоформляет на себя ипотечный кредит, то обязательства по выплате переходят на него. Банки очень неохотно соглашаются на такую сделку, а, значит, это очень нечастый случай.

И, конечно, можно воспользоваться помощью агентства недвижимости. Если агентство занимается срочным выкупом, его специалисты выкупят квартиру у Вас из-под ипотеки и в дальнейшем сами займутся ее продажей.

Кто имеет право на ипотечную квартиру после развода?

Налоги при покупке и продаже жилья: 23 полезные статьи

Отвечает основатель проекта «Личный актив» Ксения Воронина:

Для начала нужно получить у банка разрешение на продажу квартиры из-под залога. Для этого необходимо подать туда заявление. Обязательно попросите проставить на копии входящий номер, чтобы отследить ответ.

По закону банк не обязан разрешать продажу, но на практике банки обычно не отказывают. Если цена продажи ниже суммы долга, то с Вас потребуют погашения кредита полностью. После получения разрешения Вам нужно будет подготовить договор купли-продажи (с указанием, что квартира находится под ипотекой) и согласовать с банком дату сделки.

Может быть две схемы расчетов.

  1. Покупатель вносит деньги в погашение кредита, и банк сразу выдает документы для снятия обременения (залога), которые Вы подаете в Регпалату вместе с договором купли-продажи. Эта схема предпочтительна для банков, но рискованна для покупателя.
  2. Покупатель вносит деньги в ячейку (или в две ячейки – одна для банка на сумму кредита, вторая на остаток суммы для продавца), банк выдает письмо-разрешение на продажу, и регпалата регистрирует переход права собственности с обременением. После чего банк гасит кредит и выдает покупателю документы для снятия залога, с которыми тот получает «чистое» свидетельство о собственности.

Отвечает коммерческий директор BSA Алексей Зубик:

Вот некоторые возможные варианты реализации квартиры в ипотеке:

  1. Досрочное погашение. При таком виде продажи кредитозаемщик находит клиента, который согласен купить жилье, которое не было оплачено до конца. Тогда покупатель выплачивает ему необходимую сумму для преждевременного погашения ипотеки.
  2. Самостоятельная реализация. Вы самостоятельно ищете покупателя. Следом банк составляет между продавцом и покупателем предварительный письменный договор о дальнейшем приобретении жилплощади, который заверяется нотариусом. Покупатель вносит в одну ячейку нужную сумму для погашения задолженности; если этой суммы не хватает, заемщик вносит оставшуюся сумму – в другую. После успешной операции со средствами с квартиры снимается обременение и оформляется договор купли-продажи. Только после этого банк и заемщик имеют право получить доступ к ячейкам с деньгами.
  3. Продажа при помощи банка. Если Вы решили пользоваться данной схемой, то в таком случае банк будет вести сделку от начала до конца, выдаст свою ячейку и займется всеми документами. От продавца будут нужны только подписи.
  4. Продажа долговых обязательств. Также подобный вид продажи квартиры в ипотеке называется системой перекредитования. Применяется в том случае, если покупатель хочет купить квартиру в ипотеке в кредит.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Можно ли дарить ипотечную квартиру ребенку?

Как получить субсидию на покупку жилья?

15 статей о недвижимости, браке и разводе

Общие моменты

Итак, ипотека с нуля. Давайте начнем разбираться с этим вопросом.

Последнее время все больше россиян принимают решение о покупке жилья с помощью ипотечного кредита. Данная схема имеет свои плюсы: не нужно занимать денег у родных и знакомых, вы оформляете квартиру сразу же в собственность, а рассчитаться по кредиту можно в соответствии со своими потребностями.

В отличие от потребительского кредита, где обеспечением выступает поручительство физического лица или вовсе отсутствует, в ипотечном кредитовании залогом выступает недвижимость, которую покупает клиент банка. Это значит, что на квартиру накладывается обременение (без согласия банка — кредитора невозможно будет продать, подарить, переоформить квадратные метры), но можно в ней проживать, делать ремонт и т.д. После того как обязательства погашены, обременение снимается.

Так как в большинстве случаев у физического лица недостаточно собственных средств, то ипотечные ссуды отличаются значительной суммой кредитования (от 300 000 руб до нескольких миллионов), длительным сроком кредитования (до 30 лет).

При оформлении ипотечного кредита можно выбрать схему погашения задолженности: аннуитетными платежами или дифференцированными. В первом случае платежи всегда имеют один размер, проценты распределены по всему периоду кредитования. При дифференцированных платежах суммы идут на убывание: вначале взносы максимальные, потом постепенно сходят на убыль, проценты начисляются на остаток. Какой вид платежей выгодней? При дифференцированных платежах, особенно при максимальном сроке, сумма переплаты будет меньше, однако доход заемщика (или семьи) должен быть выше.

Более детально о том, что такое ипотека на жилье вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Начнем разбираться, как оформляется ипотека шаг за шагом.

Пошаговая инструкция

Обобщенно можно выделить основные этапы ипотечной сделки:

  • поиск кредитора (определение суммы и условий выдачи средств, одобрение заявки),
  • выбор вариантов жилья, согласование заявки в банке,
  • подписание кредитного договора и договора купли — продажи,
  • регистрация сделки, оформление жилья в собственность.

Оформление ипотеки – вопрос ответственный. Если знаний и времени недостаточно для самостоятельного анализа рынка ипотечного кредитования, можно воспользоваться услугами ипотечного брокера. За определенную сумму специалист подберет наиболее выгодный вариант в зависимости от ваших возможностей и пожеланий.

Если же бюджет и так ограничен, стоит самостоятельно рассмотреть предложения банков и выбрать подходящее предложение. Посетив отделения банков или официальные сайты компаний, вы ознакомитесь с актуальными условиями кредитования и сможете выбрать выгодные.

Используйте наш сервис «Подбор ипотеки», чтобы максимально быстро найти выгодное предложение на рынке.

При стремлении оформить ипотеку порядок действий таков:

  • определиться с объектом кредитования (квартира в новостройке, на вторичном рынке, комната, доля, индивидуальный дом, земельный участок, таунхаус и др),
  • узнать, есть ли в банке специальные предложения (молодым семьям, господдержка и др),
  • определиться со стоимостью недвижимости: посчитать сумму первоначального взноса и кредита,
  • запросить в бюро кредитных историй свою КИ,
  • уточнить в банке требования к заемщикам в части семейного положения, дохода, др.
  • определиться со сроком кредитования и видом платежей в зависимости от платежеспособности.

Отвечать для себя на каждый вопрос следует поэтапно, чтобы избежать ошибок и непредвиденных трат.

Выбор специальных программ в банке

Для определенных категорий населения банки предлагают льготные ставки:

  • военная ипотека (государство перечисляет средства на индивидуальный счет военнослужащего для накопления первоначального взноса, при оформлении кредита – оплачивает задолженность),
  • ипотечные займы молодым семьям (пониженные проценты для супругов, не достигших 35-летия),
  • ипотека с материнским капиталом (для поддержки семей с двумя и более детьми),
  • ипотечные кредиты для «зарплатных» клиентов (для клиентов, получающих зарплату на банковский счет, предлагается пониженная ставка).

На что еще обратить внимание при выборе банка? На необходимость уплаты дополнительных комиссий:

  • комиссии за ведение или открытие расчетного счета (при наличии),
  • размер страховки (страхование заемщика, титульное страхование, страхование объекта недвижимости – зависит от тарифов страховой компании, с которой сотрудничает банк),
  • стоимость изготовления отчета о рыночной стоимости недвижимости.

Подача заявки на кредит

Когда вы определились с банковской программой и убедились, что соответствуете ее требованиям, можно смело подавать заявку на кредит. Чтобы осуществить покупку квартиры в ипотеку, необходимо передать в банк такие документы:

  • паспорт гражданина РФ всех участников сделки (заемщика, созаемщика (супруги), поручителей, если есть),
  • документы о семейном положении,
  • документы, подтверждающие доход,
  • справки, графики, документы по текущим обязательствам (об уплате алиментов, имеющихся кредитах и др).

Пакет документов может отличаться в зависимости от требований банка. Могут также потребоваться СНИЛС, страховой полис, документы об образовании, водительское удостоверение и др. При подаче документов нужно заполнить анкету и заявление. Целесообразно указывать максимально точную и правдивую информацию – это поможет повысить шансы на одобрение заявки.

Какие нужны документы для ипотеки вы узнаете из этой статьи.

Спустя 1-5 дней кредитный инспектор сообщит о решении банка и сообщит максимально возможную сумму к выдаче, утвержденную ставку и график платежей.

Если заявка одобрена (решение действительно 2-6 месяцев), самое время начать поиски подходящей квартиры.

Выбор объекта для ипотечного кредита

При покупке недвижимости в строящемся доме стоит рассматривать варианты только в домах, аккредитованных в банке. Это максимально упростит процедуру ипотечной сделки и обезопасит вас от мошенников. Деньги перечислятся напрямую на расчетный счет застройщика или подрядчика, право требования на квартиру перейдет к вам.

Документы по объекту для предоставления в банк:

  • предварительный договор купли – продажи (договор о намерениях, инвестиционный договор и др), заключенный с застройщиком,
  • документы об уплате первоначального взноса (квитанция, кассовый чек) от застройщика.

Таким образом, пакетов документов по недвижимости минимален, но вместе с тем покупка квадратных метров на первичном рынке сопряжена с рисками – банкротством застройщика, срывом сроков и др.

В случае приобретения квартиры на вторичном рынке жилья пакет документов значительно шире и в каждой конкретной ситуации может отличаться. Так, необходимо собрать:

  • правоустанавливающие документы (свидетельство о гос.регистрации права собственности, договор купли-продажи (или дарения, о разделе имущества и др),
  • копии паспортов продавцов,
  • копию лицевого счета,
  • технический, кадастровый паспорт,
  • выписку из ЕГРП.

Также могут запросить:

  • документы, подтверждающие право- и дееспособность продавцов (справки из диспансеров),
  • справки об отсутствии долгов по коммунальным платежам, по налогу на имущество,
  • иные документы.

Если недвижимость покупается с земельным участком, список на заявку дополняется документами о праве собственности на землю, о границах земельного участка.

После предварительного одобрения заявки следует заказать отчет о рыночной оценке, предоставить страховые полисы.

Заключение кредитного договора и выдача кредита

Когда банк вынес положительное решение по заявке на ипотеку, наступает самый волнительный и ответственный момент – заключение кредитного договора и выдача кредитных средств.

До сих пор в банковских учреждениях действуют два схемы выдачи займов: после государственной регистрации сделки и с использованием банковской ячейки. В первом случае алгоритм расчетов таков: в день заключения кредитного и обеспечительного договоров все покупатели и продавцы визируют договор купли – продажи недвижимости. В этот же день заемщик передает собственнику квартиры сумму первоначального взноса наличными или путем перечисления на счет продавца, составляется расписка о получении средств.

Далее все документы передаются в Орган регистрации и в течение 5 рабочих дней происходит смена собственника квартиры. Для окончательного расчета свидетельство передается банковскому сотруднику, на основании чего сумма кредитных средств зачисляется на счет заемщика, а затем перечисляется продавцу. Подтверждением получения суммы и окончательного расчета является вторая расписка.

Как проходит сделка по ипотеке с использованием банковской ячейки

При аренде ячейки кредитные средства выдаются в день подписания кредитной документации. Сумма первоначального взноса и кредитных средств в присутствии кредитного инспектора, заемщиков и продавцов закладывается в ячейку и находится там до момента государственной регистрации сделки. После предоставления свидетельства на квартиру в банк ячейку вскрывают в том же составе, деньги передаются продавцу с написанием расписки.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделку провели в регистрирующем органе (Юстиции, Росреестре и др), нужно подать заявление продавцам и покупателям с указанием персональных данных. К заявлению необходимо приложить правоустанавливающие документы, копии паспортов, квитанцию об уплате государственной пошлины. Если у продавца недвижимость является совместно нажитым имуществом, потребуется также составить согласие супруга на отчуждение жилья у нотариуса.

Для регистрации сделок с обременением потребуется 5 рабочих дней, в то время как обычные сделки по купли-продажи недвижимости регистрируются в течение 30 дней.

Особенности ипотечных программ

  • Покупка недвижимости на вторичном рынке жилья

Так как данный сегмент более всего востребован, то и шанс столкнуться с мошенниками наиболее велик – квартира может находиться в залоге, быть незаконно отчуждена и др. Если вы сомневаетесь в правомерности действий продавцов, рекомендуем оформить страхование титула – это убережет вас от потери жилья в случае признания сделки недействительной.

Кроме того, готовое жилье должно соответствовать требованиям банка. Например, не получится купить квартиру на 1 этаже с пристроенным на земле балконом – такую перепланировку весьма трудно узаконить. То же самое касается и других перепланировок – смещение мокрых точек, снос несущих конструкций и др. Как следствие, банк не пропустит такую заявку на кредит.

Есть и другие требования к объекту залога (у каждого банка они свои): жилье не должно быть ветхим, находиться в аварийном состоянии, не должно иметь деревянных перекрытий (в многоэтажных домах), удаленность от города не больше 30-50 км и др.

  • Покупка недвижимости в новостройке

Приобретение недвижимости в строящемся доме непременно сопряженно с риском, так как зачастую заемщик становится владельцем квадратных метров еще до того, как они построены. Это сулит за собой возможность некачественного возведения стен, потолка, пола, а также плохого ремонта и отделки.

Помимо этого, как упоминалось выше, существует риск банкротства застройщика, что приведет к тому, что дома вообще не будут возведены. Чтобы обезопасить себя от неликвидного имущества банки требуют поручительство 1- 2 физических лиц.

Также стоит отметить, что на весь период строительства заемщику принадлежит право требования, право собственности он приобретает только после того, как дом будет сдан и признан жилым.

  • Приобретение доли, комнаты

Покупка доли или отдельной комнаты в квартире возможна с помощью ипотечного займа только в том случае, если после выдачи кредита вся недвижимость будет принадлежать заемщику (иными словами – должен быть выкуп последней доли). Как оформляется ипотека на комнату и долю мы уже ранее рассказывали.

  • Покупка дома и земельного участка

Индивидуальный дом на земельном участке, таунхаус считаются менее ликвидным жильем, поэтому банки неохотно выдают кредиты – ставка по такому направлению кредитования выше. О том, как купить дом в ипотеку по шагам, рассказано в отдельном посте.

С оформлением специальных программ: «Военная ипотека», «Ипотека молодая семья» и «Ипотека материнский капитал» вы можете познакомиться в специальных постах на эту тему.

Когда возникает необходимость продажи ипотечной недвижимости

Ипотечное кредитование предоставляется заемщику на продолжительный период до нескольких десятков лет. Очевидно, что невозможно предугадать события, которые могут произойти в жизни человека на протяжении столь длительного времени, поэтому условно можно выделить две основные причины продажи квартиры в ипотеке:

  1. Изменение жизненных обстоятельств заемщика в худшую сторону.
  2. Изменение жизненных обстоятельств заемщика в лучшую сторону.

К первому пункту можно отнести различные ситуации от потери источника дохода, до проблем со здоровьем или банальным распадом семьи. Например, семьей приобреталась квартира по ипотечному займу, но брак через несколько лет распался, возникла необходимость разделения имущества и общих долгов. Либо заемщику, добросовестно оплачивающему несколько лет кредит, внезапно потребовались деньги на дорогостоящее лечение. И, наконец, никто не застрахован от потери работы – если на момент оформления ипотеки клиент имел достаточный уровень дохода, то через несколько лет ситуация вполне может измениться не в лучшую сторону. Из-за отсутствия возможности совершать ежемесячные платежи у заемщика может возникнуть необходимость продать ипотечную квартиру. Чтоб избавиться от долга.

Желание продать ипотечную квартиру может возникнуть и при улучшении жизненной ситуации. Например, семья с одним ребенком приобрела по ипотеке однокомнатную квартиру, однако через какое-то время в семье родился второй ребенок. Родители приняли решение продать одну квартиру и купить другую в ипотеку, получив, таким образом, более просторную жилплощадь.

Особенности продажи

Учитывая, что владельцы не вправе распоряжаться квартирой до полного погашения долга, это создает определенные трудности. До момента полной выплаты кредита, недвижимость остается под залогом банка. Квартиру можно использовать по назначению, то есть зарегистрироваться и проживать и даже в большинстве случаев сдавать в аренду, но сделку по отчуждению имущества без согласия залогодержателя, которым является банк, осуществить не получится.

Существуют следующие способы продажи ипотечного жилья:

  • в случае досрочного погашения ссуды;
  • переуступка долговых обязательств;
  • продажа с согласия залогодержателя;
  • принудительная продажа банком.

Что касается последнего пункта из перечисленных, то в случае неисполнения заемщиком своих финансовых обязательств банк продаст квартиру для погашения оставшегося долга. Банк может продавать квартиру и в интересах заемщика с его согласия, однако едва ли такая сделка будет выгодной для клиента кредитно-финансового учреждения. Все манипуляции от начала до конца будут выполняться без участия заемщика, от которого потребуется только подписать бумаги, при этом банк преследует исключительно собственную выгоду.

Способы продажи квартиры, купленной в ипотеку

Досрочное погашение

Расплатившись с банковским учреждением, заемщик становится полноправным хозяином квартиры, соответственно, получает возможность продавать, дарить, завещать квартиру без ограничений. Тут есть некоторые сложности, так как найти покупателей на жилье под обременением проблематично. В первую очередь необходимо заручиться согласием банка, так как иногда досрочное погашение противоречит условиям кредитного договора.

Дальнейшая схема выглядит следующим образом:

  • получить в банковской организации справку об остаточной сумме долга;
  • заключить с покупателем нотариальное соглашение о внесении задатка, равного остатку по кредиту;
  • выписать из квартиры всех прописанных членов семьи;
  • внести задаток в счет погашения остатка по ипотеке, получить закладную, снять ограничения в Росреестре;
  • произвести переоформление права собственности с продавца на покупателя, зарегистрировав переход в Россреестре.

Когда стоимость продаваемого жилья превышает остаток долга, разницу в деньгах в данном случае получает продавец, так как при досрочном погашении кредита заканчиваются обязательства перед финансовым учреждением.

Следует заранее ознакомиться с кредитным договором, чтоб правильно соблюсти порядок досрочного погашения долга, так как требования банков в этой части могут различаться.

Как правило, требуется заблаговременно оповестить кредитора о намерении внести разом всю сумму долга и только после получения официального согласия от банка производить оплату.

Переуступка долговых обязательств

По факту такой вид продажи означает смену заемщика. Например, такой способ продажи квартир практикуется, когда заемщиками являются супруги в разводе. Если изначально ипотека оформлялась на одного из супругов, после развода возможно переоформление ипотечного займа на другого, если первоначальный заемщик полностью готов отказаться как от прав на жилплощадь, так и от обязанностей по оплате кредита.

Продать квартиру данным образом человеку со стороны довольно проблематично – к покупателю банк предъявляет требования как к первоначальному заемщику.

Покупателю придется не только собрать полный пакет документации, чтоб получить одобрение банка, но и выплатить прежним хозяевам денежные средства, затраченные на погашение кредита. Переоформлением и регистрацией документов в данном случае полностью занимается банк. Также возможна смена кредитора, когда кредитование нового владельца будет осуществляться в другом банке на более выгодных условиях.

Самостоятельная продажа

С согласия залогодержателя хозяева могут осуществить самостоятельную продажу жилья, подыскав подходящих покупателей.

Схема выглядит следующим образом:

  • подается обращение в банк о намерении купли-продажи квартиры;
  • заключается предварительный нотариальный договор;
  • покупателем вносятся денежные средства в две банковские ячейки – в одну поступают денежные средства в размере остатка по кредиту, другая предназначена для продавца;
  • с недвижимости снимается обременение, оформляется договор купли-продажи с последующей регистрацией;
  • залогодержатель (банк) и продавец получают доступ к ячейкам с деньгами.

Важно! При самостоятельной продаже необходимо обязательно уведомить покупателя о том, что квартира находится в залоге у кредитной организации.

Продажа банком

Такой способ продажи жилья в добровольном порядке не пользуется популярностью. Клиент кредитно-финансового учреждения может обратиться к кредитору с просьбой о содействии в продаже жилья, однако это не выгодно заемщику. Банк будет преследовать исключительно собственные интересы, поэтому продавать недвижимость будут по минимальной стоимости, равной размеру невыплаченной части долговых обязательств заемщика.

Самому владельцу жилья делать ничего не нужно – вся сделка от начала до конца проводиться представителями кредитного учреждения. Обычно таким способом продаются квартиры должников по ипотеке в принудительном порядке, когда клиент самостоятельно не в состоянии производить регулярные выплаты по кредиту.

Квартира с ипотечным взносом материнским капиталом

Наибольшую сложность представляет продажа ипотечной жилплощади, на приобретение которой был задействован материнский капитал. Если родители, приобретая жилье, оплачивали кредит с материнским капиталом, они обязаны выделить доли в квартире детям. Из этого следует, что при продаже жилья потребуется купить взамен другую квартиру или попросту обменять на новую с тем, чтобы произвести выделение равноценной площади детям. Права несовершеннолетних граждан охраняются государством.

См. как продать квартиру, купленную на материнский капитал.

Для такого рода сделок помимо получения разрешения от кредитора потребуется согласие органов опеки. Родителям помимо поиска покупателей потребуется одновременно найти подходящее жилье для обмена. Если сделка обмена невозможна, продавать недвижимость придется с единовременной покупкой другой жилплощади. При этом предварительно придется заручиться согласием и кредитора и органов ООиП (органы опеки и попечительства). Сложности заключаются в том, что сразу найти и покупателя и продавца подходящей жилплощади, готовых подождать, проблематично.

Разрешение от ООиП дается после предоставления полного пакета документов, в числе которых:

  • заявление от родителей;
  • заявление от ребенка старше 14 лет, имеющего долю;
  • документы на продаваемый объект (выписка из Росреестра, письменное согласие банка либо закладная, кредитный договор);
  • правоустанавливающие документы на покупаемый объект;
  • технические паспорта на обе квартиры;
  • оценка рыночной стоимости обоих объектов недвижимости.

Кроме этого, следует учитывать, что покупаемое взамен недвижимое имущество должно соответствовать признакам жилого помещения, и доля ребенка в метровом выражении не должна быть меньше, чем числилось за несовершеннолетним. Проще говоря, не допускает ухудшение жилищных условий несовершеннолетнего владельца. Важно! Произвести обмен жилья на квартиру в новостройке на стадии строительства не получится, если в старом жилье имеются доли у детей.
Есть вопросы по данной теме? Задавайте нашему юристу через форму ниже или звоните по указанным ниже телефонам.

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Многие » ипотечники » даже не задумываются о том, что их квартиру можно продать. Это абсолютно законно, только очень проблематично. Но в жизни случаются непредвиденные обстоятельства, которые вынуждают владельца детально изучить все этапы и начать планировать будущую сделку.

Продажа обремененной ипотекой квартиры – сложный и затянутый процесс и допустим только в том случае, если банк (он же собственник квартиры) даст на продажу разрешение. Для этого первым делом необходимо обратиться в свой банк и уточнить все детали, прописанные в договоре ипотеки. Специалист банка предоставит всю важную информацию и, если не возникнет каких-либо сложностей, подаст запрос на разрешение продажи квартиры.
Если владелец ипотеки решил пока не уведомлять банк о своем решении продать квартиру, нашел покупателя, составил договор купли-продажи, то данная сделка будет считаться недействительной. Банк обязательно об этом узнает и запретит продажу. И тогда плательщик понесет убытки, которые были затрачены на оформление несостоявшейся сделки.

Почему хотят продать квартиру в ипотеке. Причины продажи

Учитывая разные жизненные случаи, владелец ипотечной квартиры сталкивается с необходимостью продать ее. Причинами могут быть следующие ситуации:

  • Со временем квартира становится тесной. Например, семейство ждет очередное пополнение и впятером в двухкомнатной квартире явно будет неуютно. Встает вопрос о расширении жилплощади.
  • Иногда заемщик (плательщик ипотеки) больше не в состоянии выплачивать долг. Например, сократили на работе или наступили тяжелые финансовые времена. Банку не важно, имеете ли вы стабильный доход или нет, платить нужно обязательно каждый месяц, иначе за просрочки полагается штраф и санкции. Плательщику нужно срочно искать деньги или же продавать квартиру и приобретать более скромное место жительства.
  • Развод, который предполагает раздел имущества между супругами. Если квартиру в ипотеке брала семья, то и выплачивают ее оба супруга поровну. В случае развода иногда приходится делить квартиру, и тогда есть только один вариант – ее продажа. Процесс этот очень затянутый, контролируется многими органами (в том числе и судом) и отнимает много сил и эмоций.
  • Бывает так, что плательщику предстоит срочный переезд. Например, его переводят по работе в другой город на постоянную основу. Другого выбора нет, тогда и приходится с банком решать вопросы о продаже ипотеки.
  • Плательщик заинтересован в продаже обремененной квартиры с целью денежной выгоды или по-другому сказать – заработка. Обычно такие лица изначально приобретают имущество для того, чтобы потом его выгодно продать и получить дополнительный доход. Например, берется ипотека еще в строящемся доме (цена в разы ниже, чем в готовом построенном жилище), а когда дом готов к сдаче и пригоден для жилья, цена на такие квартиры взлетает в разы. Вот тут-то заемщик и решает продать золотую квартиру, 100% покрыв свою ипотеку, да еще имея с этого немалые деньги. Таким вариантом обычно пользуются опытные и продвинутые люди, которые на зубок знают все нюансы и готовы к любым рискам.

Способы продажи ипотечной квартиры

Продажа ипотечной квартиры – дело непростое, требующее много терпения и выдержки. Необходимо тщательно разобрать все возможные способы продажи и выбрать самый оптимальный для продавца вариант. Рассмотрим 4 основные варианта продажи ипотечной квартиры.

Досрочное погашение займа

Данный способ продажи ипотеки считается относительно простым и выгодным. Многие выбирают именно такой вариант. Сложность только состоит в том, чтобы найти такого покупателя, который согласится на сделку купли-продажи обремененной квартиры и выплатит почти всю сумму задатком.
Этапы проведения сделки:

  • Первым делом необходимо сообщить банку о своих намерениях. Без ведома своей кредитной организации плательщик не сможет законно продать имущество. Нужно быть готовым ответить на вопрос банковского служащего о причине продажи квартиры. Стоит понимать, что причина должна быть весомой, так как банк с неохотой идет на подобные манипуляции. Ему выгоднее, если «ипотечник» будет спокойно платить десятилетия долги за квартиру с надлежащими процентами.
  • После того как заемщик (продавец) получил разрешение от банка, он переходит на следующую стадию продажи – поиск покупателя. Этот поиск станет самым сложным, ведь покупатель должен будет отдать все деньги за квартиру до заключения договора купли-продажи. А это будет большим риском для покупателя.
    Обратите внимание! Перед продажей обремененной квартиры нужно из нее выписаться. Процедура классическая, происходит в паспортном столе с предоставлением паспорта и документа, подтверждающего собственность на квартиру.
  • Провести процедуру с задатком. На этой стадии покупатель передает продавцу денежную сумму, равную сумме долга по ипотеке. Оформляется договор задатка. Лучше его составить и заверить у нотариуса (чтобы обезопасить покупателя от мошенничества). В этом договоре необходимо дополнительно указать, что продавец в обязательном порядке продаст квартиру сразу после снятия на нее обременений.
    В договоре задатка обязательно указываются следующие данные:
    — сумма задатка и порядок проведения расчета;
    — точные сроки продажи квартиры;
    — сроки, за которые банк гарантирует снятие обременений с продаваемой квартиры.
  • Исполнение порядка проведения расчетов. Он имеет следующую последовательность: цена на квартиру разделяется на 2 части, первая часть равна оставшейся суммы от ипотеки, а другая часть – остаток, который остается продавцу. Эти деньги кладутся в две разные депозитные ячейки. После совершения сделки у банка появляется доступ к ячейке с долгом за ипотеку. А другая ячейка (с остатком) остается продавцу.
  • Продавец с покупателем должны сходить в банк, чтобы полностью погасить кредит. После этого банк выдает документ, который подтверждает отсутствие задолженностей и снятие обременений на квартиру.
  • Далее продавец самостоятельно обязан снять обременение с продаваемой квартиры: вместе с представителем банка (у которого квартира была в залоге) прийти в УРФС (рег. палата) или в многофункциональный центр и подать заявление на снятие обременений на квартиру. Для этого необходимо при себе иметь:
    — паспорта всех собственников;
    — договор купли-продажи или свидетельство собственности;
    — закладную;
    — документы о погашении задолженностей.
  • После того как ипотека погашена, дадут выписку из ЕГРП на квартиру в которой будет указана информация о том, что обременений никаких нет.
  • После проведения всех этих процедур продавец может спокойно продать свою квартиру покупателю. Заключается договор купли-продажи и регистрируется сделка в УФРС.

Продажа с помощью банка

В этом случае покупателя на квартиру ищет сам банк. Но он заинтересован только возвратом собственных средств, и поэтому вполне вероятно, что после продажи банком квартиры вряд ли что-то останется бывшему хозяину.
Этапы проведения сделки практически такие же, как и в первом варианте, только процессом купли-продажи занимается банк, а не владелец квартиры.
Порядок действий владельца:

  • Уведомить банк о решении продать квартиру в ипотеке, досрочно погасив все долги.
  • Ждать, когда банк сам найдет покупателя.
  • Далее банк составляет предварительное соглашение, которое покупатель и продавец подписывают и заверяют у нотариуса.
  • Банк выдает депозитные ячейки (одну или две) для вложения в них необходимых сумм.
  • Покупатель переводит на ячейки оговоренную сумму (при необходимости в двух частях, если предусмотрен остаток для бывшего владельца).
  • Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.

Этот способ подразумевает самостоятельное оформление всех документов, снятие обременений и прочих этапов сделки и продавцом, и покупателем, без внедрения третьих лиц.
Обратите внимание! Не вздумайте скрывать от покупателя тот факт, что квартира находится под залогом у банка, и она у вас обременена ипотекой. Даже если вы постепенно будете выдавать истинную информацию, у покупателя возникнут сомнения на счет чистоты сделки, и он в дальнейшем изъявит желание прекратить с вами сотрудничество.
Порядок действий:

  • Покупатель обращается к хозяину квартиры (к банку) с желанием выкупить залог на ипотеку.
  • Сотрудники банка вместе с покупателем составляют предварительный договор купли-продажи и обращаются к нотариусу для дальнейшего его заверения.
  • Банк предоставляет 2 ячейки. Первая – для внесения суммы ипотечного долга заемщика. Вторая – денежный остаток (если таковой имеется) для заемщика.
  • Банк снимает все ограничения и обременения с квартиры.
  • Далее оформляется подтверждение продажи в Росреестре. Покупатель становится владельцем квартиры.
  • Остается получить банку и владельцу свои денежные средства из ячеек.

Продажа долговых обязательств

Такой вариант продажи ипотеки предполагает классическое перекредитование. Заемщик (владелец ипотеки) вправе передать долговые обязательства (свою ипотеку) другому лицу (если оно согласно взять на себя этот долг).
Заемщик сам находит человека, который желает перезанять у него ипотеку.

Далее все по схеме:

  • Заемщик приводит потенциального клиента в банк.
  • Обговорив все детали, приступают к процедуре переоформления ипотеки.
  • Новый владелец ипотеки обязан соответствовать требованиям банка, а именно: быть платежеспособным, иметь хорошую кредитную историю (если таковая имеется). Если все устраивает, то банк заключает новый договор.
  • Как и раньше, жилье продолжает находиться в залоге у банка, а вот ипотеку уже выплачивает другой человек.

Основной процедурой перерегистрации ипотеки занимается банк. От заемщика необходимо только согласие и подписание соглашения о передаче долговых обязательств.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *