Документы для покупки квартиры

Документы для покупки квартиры

Содержание

Что нужно знать

Перед покупкой квартиры покупателю желательно ознакомиться с основными рисками в сделках купли-продажи. Это:

Расторжение сделки по причине отсутствия согласия Если стороны не смогли договориться по всем условиям соглашения, договор расторгается. Если покупатель уже внес оплату, то он вправе истребовать деньги с продавца, руководствуясь нормами о неосновательном обогащении. Но если в договоре прописана заниженная стоимость, то больше этой суммы вернуть не удастся (это одна из частых мошеннических схем, когда часть денег остается у продавца при расторжении договора)
Признание недействительности ДКП Это может случиться, если перед сделкой не проверены полномочия продавца и юридическая чистота квартиры. Особенно внимательно нужно отнестись к продаже по доверенности
Риск истребования приобретенного имущества Основанием истребования имущества может выступать недействительность предыдущих сделок. Осторожности требует покупка квартиры, собственники которой неоднократно менялись
Приобретение квартиры, обремененной правами третьих лиц В результате квартира может быть изъята в судебном порядке

Касательно прав третьих лиц нужно уточнить, кто может считаться заинтересованным лицом. Это:

Бывший собственник Лишенный своего права незаконным путем против воли
Супруг (-а) продавца Не давший согласия на отчуждение общей недвижимости
Наследник Который вступил в права наследования с опоздание

Обременение может выражаться и в наличии арендаторов, которые имею право на проживание в квартире до окончания срока аренды.

Заявить о своем праве на жилплощадь могут лица, выписанные по определенным обстоятельствам, но сохранившие право на пользование квартирой (солдаты-срочники, заключенные, несовершеннолетние дети, отказавшиеся от приватизации лица).

Приобретение жилья с зарегистрированными людьми создаст покупателю дополнительные проблемы. Выписать жильцов против их воли можно только через суд.

Но кроме основных рисков имеются и иные опасности:

  • отказ продавца в передаче имущества;
  • оспаривание продавцом факта оплаты;
  • наличие в квартире скрытых недостатков и т.д.

Порядок заключения сделки

Сделка покупки квартиры делится на пять этапов:

  1. Оформление предварительного договора.
  2. Проверка всех необходимых документов.
  3. Подписание договора купли-продажи.
  4. Госрегистрация перехода права собственности.
  5. Передача квартиры покупателю.

При первичных переговорах у продавца должны иметься:

  • технические документы на квартиру;
  • сведения о зарегистрированных лицах;
  • правоустанавливающие документы;
  • документ, подтверждающий личность продавца.

После начальной проверки стороны устно договариваются об условиях сделки и переходят к заключению предварительного договора.

Намерение приобрести квартиру покупатель может подтверждать внесением задатка, о чем обязательно должно быть упомянуто в предварительном ДКП.

После того как стороны подписали предварительное соглашение, важно тщательно проверить документы. Покупателю нужно знать, какие бумаги надлежит запросить у продавца.

Только после подтверждения «юридической чистоты» квартиры можно подписывать основной договор купли-продажи, который можо .

Законодательная база

Ст.550 ГК РФ гласит, что договор о продаже недвижимости обязательно заключается в письменной форме. Подписывают его продавец и покупатель.

Перед подписанием важно внимательно прочитать условия сделки, поскольку подпись означает полное согласие сторон.

При составлении договора важно указать все существенные условия, иначе заключение сделки не признается.

В частности должны присутствовать такие пункты:

Предмет договора Описание должно способствовать точной идентификации передаваемого имущества (ст.554 ГК РФ). Нужные сведения содержатся в правоподтверждающих документах
Стоимость недвижимости п.1 ст.555 ГК
Перечень зарегистрированных лиц и/или сохраняющих право на пользование жильем (п.1 ст.558 ГК). Здесь пригодится выписка из домовой книги, а также архивная выписка обо всех когда-либо прописанных гражданах
Условия, требующие обоюдного согласия ст.432 ГК

Кроме договора стороны составляют и подписывают акт приема-передачи квартиры (на момент действительной передачи имущества).

После подписания договора обязательно регистрируется переход права собственности (п.1 ст.551 ГК).

Пока запись в госреестре не изменена, собственником остается продавец. Договор регистрировать не нужно (ст.558 ГК), но по желанию сторон можно заверить его нотариально.

Как только переход права собственности зарегистрирован в Росреестре покупатель становится законным собственником квартиры.

И чтобы в будущем полученное право не было подвергнуто сомнению, нужно внимательно отнестись к подготовке сделки.

Перечень документов для покупки квартиры

При приобретении квартиры нельзя подписывать договор купли-продажи до того, как будут проверены документы. Обычно стороны ограничиваются общим перечнем документов, не особенно вдаваясь в детали.

Между тем в зависимости от типа недвижимости и права собственности необходимы и дополнительные документы.

Зачем нужна земля сельхозназначения смотрите в статье: земли сельхозназначения.

Как рассчитать стоимость квартиры для продажи в Москве, .

Большинство оспоренных и признанных недействительными сделок обусловлено как раз недостаточной проверкой юридической чистоты жилья.

Какие документы получает покупатель при покупке квартиры? После сделки у покупателя на руках должны остаться:

  • договор купли-продажи;
  • акт приема-передачи квартиры;
  • кадастровый паспорт объекта;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая госрегистрацию права собственности;
  • расписка на сумму договора.

Общий список

К стандартному пакету документов, необходимых при купле-продаже квартиры, относятся:

  • паспорт продавца;
  • правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на квартиру;
  • выписка из домовой книги (указывающая на количество прописанных лиц);
  • нотариальное согласие супруга (если продавец в официальном браке);
  • согласие органов опеки (если среди собственников или прописанных жильцов есть несовершеннолетнее лицо).

Список документов может несколько отличаться в зависимости от того, на первичном или вторичном рынке приобреталась квартира.

При вторичке

Покупая квартиру на вторичном рынке, дополнительно к основному пакету документов покупателю надлежит запросить и иные бумаги. Прежде всего, проверяются правоустанавливающие документы.

Если в них в качестве собственника указано иное лицо, а не продавец, необходимо выяснить причину и проверить действительность полномочий (нотариальная доверенность).

Нужно потребовать от продавца архивную выписку из домовой книги, дабы исключить возможность появления претендентов на жилплощадь в будущем.

Необходимой является справка о переходе прав на недвижимость. Сопоставив сведения из справки и выписки, можно выяснить, не нарушались ли права третьих лиц.

Желательно запросить справку, свидетельствующую об отсутствии долгов по ЖКХ. Исключение, если покупатель добровольно соглашается оплатить имеющиеся задолженности.

Проверяя паспорт продавца, нужно обратить внимание на штамп о регистрации брака. При наличии такового нужно требовать согласия на продажу от супруга.

Если штамп отсутствует, то в целях безопасности лучше все же потребовать справку об отсутствии зарегистрированного брака.

При новостройке от застройщика

Какие документы выдают при покупке квартиры в новостройке потенциальному покупателю?

При приобретении квартиры в новостройке обязательным является предоставление застройщиком следующих документов:

Инвестконтракт В нем прописаны условия строительства, обязательства компании и сроки их исполнения
Проектная декларация Таковая предоставляется по требованию покупателя. В ней указаны реквизиты правоустанавливающего документа на объект, данные о собственнике земельного участка, кадастровые данные, общие сведения об объекте, информация о финансовом состоянии застройщика
Проектная документация Содержит сведения о конструктивных и архитектурных особенностях объекта и функционально-технических решениях застройщика
Разрешение на строительство Конкретного объекта
Правоподтверждающий документ на землю Нужно уточнить, что на данном участке разрешено возведение МКД
Договор со страховой компанией С 2015 года это документ обязательный. Страховка нужна на случай банкротства застройщика
Выписка из ЕГРН Показывает, кто является собственником земли, кто приобрел жилплощадь
Учредительные и регистрационные документы Нужно сверить данные юрлица в налоговой. Разрешение на строительство и документ на землю должны быть оформлены на застройщика
Баланс за три года Это нужно для сравнения дебиторской и кредиторской задолженности. Большое количество убытков может указывать, что у застройщика не хватит средств на завершение строительства
Форма договора Важно проверить условия, на которых заключается сделка. Предпочтительнее договор долевого участия, иные схемы не так надежны
Допуск СРО с действительным сроком действия Отсутствие допуска чревато привлечением застройщика к административной ответственности
Заключение проектной документации В нем фиксируется факт проведения госэкспертизы, соответствие проекта основным требованиям

Нужно ли проверять достоверность

Специалисты по продаже недвижимости советуют покупателям не просто проверять документы на квартиру, а требовать предоставления подлинников.

Причем с каждого документа нужно снять копию. Задачей покупателя является свести к минимуму все возможные риски.

При проверке оригиналов документа обращать внимание нужно не только на их содержание. Иногда правильные с виду документы могут оказаться поддельными.

При отсутствии должного опыта желательно оформлять договор у нотариуса. В этом случае представленные документы будут проверены на подлинность.

Кроме того, если договор составляет нотариус, он поможет правильно сформулировать условия и подскажет какие дополнительные пункты желательно включить в соглашение.

Видео: документы при покупке квартиры

Если продавец действует по доверенности, то нужно проверить, не отозван ли документ. В доверенности должно быть указано, что именно может осуществлять доверенное лицо, каковы его полномочия.

При оформлении сделки по материнскому капиталу

Для того чтобы купить квартиру на средства материнского капитала, потребуется получить согласие ПФР на выделение средств.

Для этого должны быть выполнены следующие условия:

  • приобретается отдельное жилье;
  • квартира находится на территории РФ;
  • форма сделки не противоречит закону;
  • квартира оформляется в общую собственность всех членов семьи.

Для оформления сделки с участием МК, продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.

Этот документ вместе с соответствующим заявлением предоставляется в ПФР для получения согласия.

В договоре обязательно прописывается условие о том, что в течение шести месяцев после перечисления средств маткапитала квартира оформляется в совместную собственность родителей и детей.

Нюансы при составлении договора

Составляя договор купли-продажи, нужно учесть некоторые важные детали, которые помогут предотвратить негативные последствия. Нужно убедиться в дееспособности продавца.

Даже если человек выглядит адекватным, не лишним будет запросить у него справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

При невозможности получения такой справки, нужно настоять на получении заключения судебного эксперта-психиатра.

Сделка, заключенная с недееспособным или ограничено дееспособным человеком признается недействительной.

Если продаваемая квартира получена по наследству, то есть риск появления иных наследников. В договоре следует это предусмотреть.

Прописывается условие, что при появлении наследников, продавец сам должен удовлетворить их материальные притязания.

Важно детально прописать порядок расчета и передачи имущества. Нужно уточнить сроки, в какие передаются деньги и квартира.

Закон оговаривает передачу в «разумные сроки», но на практике получение жилья может затянуться на довольно длительный период.

Через сколько можно продать дом купленный на материнский капитал узнайте из статьи: можно ли продать дом, купленный на материнский капитал.

Как составить типовой договор безвозмездной аренды нежилого помещения, .

О прописке без права на жилплощадь, .

Не стоит забывать и об условиях расторжения сделки. Если продавец не исполняет своих обязательств, то договор можно расторгнуть.

Необходимо уточнить, что при расторжении сделки стороны обязаны вернуть все исполненное по договору. В противном случае можно передать деньги, а квартиру не получить.

По закону все исполненное по договору до прекращения его действия возврату не подлежит. И возвращать деньги придется через суд, доказывая неосновательное обогащение продавца.

Покупка квартиры одна из наиболее популярных сделок в сфере недвижимости. Но, несмотря на это, судебная практика постоянно пополняется делами, связанными с куплей-продажей жилья и претензиями сторон.

И чтобы не пополнить ряды обманутых покупателей, важно с особым вниманием отнестись к проверке документов при покупке квартиры.

Какие документы должен предоставить продавец покупателю

Заявление о государственной регистрации права

Где получить: бланк размещен на сайте Росреестра, можно взять образец в справочной региональной службе.

Содержание: наименование территориального органа Регистрационный службы, ФИО заявителя, паспортные данные, семейное положение, дата рождения, адрес проживания, контакты, основание, вид права, тип договора, кому переходят права, вид недвижимости, площадь, кадастровый номер, адрес, прошение выдать свидетельство, дата и время подачи заявления.

Квитанция об оплате государственной пошлины

Где получить: любой банк РФ.

Содержание: официальное подтверждение оплаты со всеми реквизитами. Госпошлина за регистрацию договора купли продажи недвижимости для покупателя составляет 1000 рублей.

Договор купли-продажи

Где получить: составляется у нотариуса в 3-х экземплярах.

Договор купли-продажи должен состоять из множества разделов (на основе таких сведений и документов):

  1. информация о времени и месте проведения сделки;
  2. основные сведения о продавце и покупателе (ФИО, дата рождения, место жительства, данные из паспорта);
  3. информация о том, что продавец принял адекватное и свободное решение передать квартиру в собственность второй стороны, которая обязуется выплатить за нее определенную сумму;
  4. описание квартиры по кадастровому паспорту (адрес, площадь номер и прочее);
  5. информация о государственной регистрации прав продавца;
  6. стоимость жилья, сроки и порядок оплаты;
  7. сведения об отсутствии долгов, арестов, обременения данного жилья;
  8. документы, подтверждающие согласие законных представителей;
  9. свидетельство о соответствии жилья указанной в документах планировке;
  10. справку о том, что в квартире никто не зарегистрирован (отсутствуют прописки);
  11. документ о том, что по делу нет притязаний со стороны третьих лиц;
  12. справка о том, что квартира не рассматривается в рамках судебного дела.

Примеры договоров купли продажи
Договор купли-продажи в долевую собственность
Договор купли-продажи ипотека
Договор купли-продажи простой

Акт приема-передачи жилья

Прилагается к договору купли-продажи.

Кадастровый паспорт

Где получить: МФЦ, Кадастровая палата, сайт Ростреестра.

Содержание: кадастровый номер, сведения о жилье, стоимость, схемы расположения жилья и его строения.

Примечание: если кадастровый паспорт уже сдавался в Регистрационную службу, повторная подача не совершается.

Как получить кадастровый паспорт на квартиру — узнайте в этой статье https://realtyinfo.online/5440-polucheniya-kadastrovogo-pasporta-na-kvartiru-documenty

Согласие супруга

Где получить: написать заявление на специальном бланке у нотариуса.

Содержание: в случае, если продавец состоит в браке или недавно его расторгнул, в заявлении супруг выражает согласие с будущей сделкой.

Примечание: согласие не требуется, если имеет место брачный договор или жилье является наследством или подарком.

Выписка из домовой книги

Где получить: МФЦ, УФМС, БТИ, управляющая компания, товарищество собственников, в администрации, портал Госуслуги.

Содержание: сведения о прописанных гражданах.

Какие дополнительные документы нужно проверить при покупке квартиры

Свидетельство о смерти, если супруг скончался

Где получить: ЗАГС.

Содержание: ФИО покойного, дата и место смерти, номер акта, место регистрации, дата выдачи.

Выписка из Единого государственного реестра права

Где получить: МФЦ, Регистрационная палата.

Содержание: сведения о правообладателе, обременении жилья.

Состояние лицевого счета

Где получить: сайт Госуслуги, ПФР, МФЦ.

Содержание: сведения о клиенте, суммы полученных и поступивших на счет средств, пенсионные накопления, инвестирование накоплений.
Образец выписки из лицевого счета квартиры можно посмотреть в этой статье

Уведомление об отсутствии коммунальных задолженностей

Как узнать свои долги по ЖКХ узнать свои долги по ЖКХ можно разными способами — через интернет, по телефону, а также лично. Подробнее об этих вариантах читайте в этой статье

Где получить: МФЦ, ЕИРЦ, Жилищно-эксплуатационная контора, обслуживающая компания.

Содержание: сведения о владельце жилья, информация о квартире, кем выдан, официальное подтверждение, требование представления.

Примечание: помимо электричества, газа и воды, учитывается также оплата домофона, телефона и даже интернета.

Справка от психиатра-нарколога и невролога

Где получить: психоневрологический, наркологический диспансеры по месту регистрации.

Содержит: заключение врача об адекватности продавца.

Примечание: покупатель вправе потребовать этот документ даже, если нет повода сомневаться во вменяемости продавца.

Справка об отсутствии налоговых задолженностей

Где получить: налоговая инспекция.

Содержание: подтверждение уплаты налогов.

Примечание: нужна, если квартира была унаследована или подарена.

Отказ от доли, когда продается часть квартиры

Где получить: написать от руки.

Содержание: ФИО отказчика, предмет отказа, какая доля отведена отказчику, стоимость доли и порядок оплаты.

Согласие родителя на покупку, если ребенку 14-18 лет

Где получить: оформляется у нотариуса.

Содержание: сведения о заявителе и ребенке, фактическое согласие, информация о сделке.

Договор купли-продажи, подписанный родителем от имени ребенка (до 14 лет)

Где получить: оформляется в органах опеки.

Содержание: подтверждение того, что родитель действует исключительно в интересах ребенка.

Свидетельство о рождении ребенка

 предоставляется в Росреестр. Эти документы понадобятся лишь в том случае, если ребенок является собственником продаваемого жилья. Если же он не был собственником, разрешение опеки не понадобится.

Заявление о регистрации договора при долевой покупке квартиры в новостройке

Квартира в новостройке Выбирая квартиру в новостройке, стоит обратить внимание на несколько важных моментов — например, адекватность будущих соседей или разветвленность инфраструктуры. Подробнее читайте в этой статье

Где получить: образец размещен на сайте Ростреестра, в регистрационном управлении.

Содержит: информация о сторонах, предмет договора, сроки, права и обязанности сторон, порядок сделки и расчета.

Договор о долевом участии

Где получить: оформляется у нотариуса.

Содержит: информацию о собственниках, жилье, интенсивности строительства, процент затрат покупателя.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры

Существует минимальный (обязательный, базовый) перечень документов для покупки квартиры (для каждой сделки с квартирой), и дополнительные документы, состав которых зависит уже от конкретной ситуации с квартирой и ее правообладателем (Продавцом). Причем, речь идет именно о документах, которые нам как Покупателю предстоит проверить (т.е. получить из них определенную информацию). Для регистрации же сделки понадобятся только некоторые из этих бумаг. Теперь обо всем по порядку.

Обязательный список документов для проверки при покупке квартиры на вторичном рынке:

  1. Выписка из ЕГРП (ЕГРН) на квартиру
    — Этот документ подтверждает, кто является собственником данной квартиры на текущую дату, а также наличие или отсутствие обременений (например, залога или ареста квартиры). Подробнее – по ссылке.
    Те же сведения содержатся и в Свидетельстве о регистрации права собственности на квартиру, но информация из Выписки ЕГРН актуальнее, а значит, надежнее.
    Заказать Выписку из ЕГРН на любую квартиру можно на нашем сайте – .
  2. Документ-основание получения права собственности
    — Это основной правоустанавливающий документ, он указывает, на основании чего квартира стала собственностью Продавца, подробнее – по ссылке.
  3. Выписка из Домовой книги (данные о «прописанных» в квартире жильцах), либо заменяющий ее Единый жилищный документ (ЕЖД)
    — Для регистрации это не требуется, но нам это необходимо для получения сведений о тех, кто имеет права пользования квартирой, подробнее – по ссылкам.
  4. Паспорт собственника квартиры, либо доверенность от собственника (в случае, если его интересы представляет другое лицо).

Это тот базовый минимум документов для проверки, которые нам нужно получить от Продавца при любом раскладе, то есть ПРИ КАЖДОЙ покупке квартиры на вторичном рынке. Именно эти документы дают нам основные сведения о правообладателях покупаемой квартиры, а некоторые из этих документов потребуются потом для регистрации сделки с квартирой в Росреестре.

Возможные обременения прав на квартиру. Что это значит для сделки купли-продажи, и как об этом узнать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Если ситуация совсем простая, например, Продавец – одинокий взрослый, дееспособный человек, без семьи, да к тому же наш старый знакомый – приватизировал недавно свою квартиру и желает ее нам продать, то базового пакета документов может быть достаточно. Но это большая редкость.

Гораздо чаще бывает, когда Продавца мы видим первый раз в жизни, его подозрительная внешность не внушает нам доверия, а его блуждающий взгляд наводит на нехорошие мысли. Для рынка недвижимости это обычная ситуация, и к ней мы должны быть готовы.

У Продавца может быть семья, а значит, возможны права некоторых членов семьи на эту квартиру, да и с самой квартирой могут быть разные ситуации: она могла быть приватизирована или куплена, получена в дар или в наследство, обременена залогом или правами третьих лиц, и т.п.

В таком случае собираются дополнительные документы. На саму квартиру, на Продавца и членов его семьи.

Причем, некоторые из этих дополнительных документов может потребовать регистратор в обязательном порядке, а некоторые – понадобятся только нам лично, для подтверждения сведений о квартире и ее хозяевах. Эти сведения помогут нам избежать различных «сюрпризов» в виде неожиданных претензий, ограничений или правопритязаний, которые иногда случаются уже после завершения сделки.

Мошенничество с квартирами. Поучительные истории с примерами из практики.

По требованию регистратора могут понадобиться следующие документы при покупке квартиры:

  1. Кадастровый паспорт квартиры
    — он нужен в случае, если квартира еще не стоит на кадастровом учете, или в случае, если в квартире была сделана перепланировка, подробнее – по ссылкам.
  2. Согласие супруги на продажу квартиры, или Брачный договор, или Соглашение о разделе общего имущества супругов, или Решение суда о разделе общего имущества супругов
    — один из этих документов понадобится, если Продавец женат или был женат на момент получения квартиры в свою собственность, подробнее – смотри по ссылкам.
  3. Разрешение органов опеки и попечительства
    — если в семье Продавца есть несовершеннолетние дети, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи, подробнее – по ссылке.
  4. Согласие залогодержателя на сделку
    — если квартира находится под залогом в банке.
  5. Согласие получателя ренты
    — это только в случае, если наш Продавец получил квартиру в обеспечение пожизненного содержания прежнего хозяина квартиры, подробнее – по ссылке.
  6. Извещение о сделке других участников долевой собственности и их письменный отказ от права преимущественной покупки доли в квартире
    — это если мы покупаем долю в квартире, подробнее – по ссылкам.

В отдельных регионах РФ местные отделения Росреестра требуют в составе пакета документов еще и подписанный Акт приема-передачи квартиры.

Что значит «добросовестный приобретатель» квартиры? Какую защиту дает это понятие? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Для полноты информации Покупателю дополнительно могут потребоваться следующие документы:

  1. Расширенная (архивная) выписка из Домовой Книги
    — для получения сведений о тех, кто был прописан в квартире ранее, подробнее об этом – по ссылке.
  2. Расширенная Выписка из ЕГРП / ЕГРН (Выписка о переходе прав собственности)
    — это поможет нам узнать историю смены владельцев выбранной квартиры; заказать такую выписку можно на нашем сайте –
  3. Заключение о рыночной стоимости квартиры
    — это типовое требование банка, если мы используем для покупки ипотечный кредит.
  4. Справки из НД и ПНД на Продавца/-цов квартиры
    — это нас немного успокоит, снижая риск возможной недееспособности Продавца.
  5. Копия финансово-лицевого счета и Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
    — это данные из бухгалтерии жилищно-эксплуатационной организации, эти данные мы так же можем получить и из Единого жилищного документа (ЕЖД).
  6. Разрешение на перепланировку (если таковая производилась в квартире), или Поэтажный план квартиры (чтобы убедиться, что перепланировки не было);

Какие именно из этих дополнительных документов нам понадобятся, зависит от конкретной ситуации. Например, если Продавец не был женат на момент получения квартиры в свою собственность, значит Согласие супруги нам не потребуется. Если у Продавца нет детей, то Органы опеки тоже могут от нас отдохнуть. Если квартира находится в типовом панельном доме, то наличие или отсутствие перепланировки видно и без «поэтажки».

А вот Архивную Выписку из Домовой Книги и Справку об отсутствии задолженностей желательно взять в любом случае. Информация из этих документов лишней точно не будет.

Подробнее о том, как выбирать нужные документы и как их анализировать – на следующих шагах ИНСТРУКЦИИ.

Итак, подбодрив Продавца крепким словом и обещанием вечного блаженства, мы отправили его собирать документы. А перед нами встал всего один простой, но скользкий вопрос: «что делать дальше?»

Скоро перед нами окажется целая пачка важных, красивых, но непонятных бумаг. Какую информацию из них черпать? Какие выводы делать?

Идем дальше. И не торопимся. Дело-то серьезное.

>
Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?
>— Как самостоятельно проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:

  • свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
  • выписку из ЕГРП;
  • выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
  • справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
  • справку из наркологического и психоневрологического диспансера.

С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.

При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.

К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.

Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты

5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир

Отвечает основатель и генеральный директор компании «33 Слона» Игорь Калганов:

Самостоятельно проверить квартиру перед ее покупкой достаточно просто. Необходимо с помощью текущего собственника квартиры получить основные документы, подтверждающие отсутствие правовых и иных рисков при приобретении объектов недвижимости (собственник лично получает документы либо доверяет эти действия представителю по доверенности).

Перечень документов, необходимых для проверки недвижимости:

  • технический, кадастровый паспорт, поэтажный план, экспликация на объект недвижимости (позволяет проверить точную площадь квартиры, а также наличие несогласованных перепланировок);
  • выписка из ЕГРП на объект недвижимости (для проверки отсутствия обременений);
  • выписка из ЕГРП о переходе прав на объект недвижимости (для отслеживания всей цепочки собственников квартиры);
  • выписка из домовой книги (получение сведений о лицах, зарегистрированных в квартире на текущий момент);
  • справка из паспортного стола по форме 9 (расширенная, архивная) — для получения информации о всех зарегистрированных в квартире лицах, а также об отсутствии временно выписанных лиц;
  • копия финансово-лицевого счета, справка из всех коммунальных и бытовых служб об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.

Документы по п. 1-3 возможно получить в «Едином центре государственных услуг». По п. 4 и 5 необходимо обращаться в центры госуслуг, паспортные столы или управляющую компанию по месту нахождения недвижимости.

Отвечает юрист управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Игорь Польский:

Обезопасить себя самостоятельно без привлечения юриста — задача выполнимая лишь отчасти, если объект изначально с неплохой историей и перед контрагентом не стоит задачи ввести другую сторону в заблуждение. Но проверить основные моменты и вовремя понять, что объект не стоит покупать, может каждый.

Современные тенденции рынка таковы, что большинство продавцов не хотят показывать документы на квартиру, пока не получат предоплату в счет будущей сделки. Но точный адрес квартиры скрыть невозможно, и при просмотре объекта достаточно запомнить номер квартиры. Остальные данные есть в объявлении. По адресу квартиры любой человек может заказать через МФЦ или органы Росреестра выписку из ЕГРП. В данной выписке содержится большая часть тех данных, которые нужны для начальной проверки объекта. Если в выписке все «чисто», а собственники подтвердили свою личность паспортом (паспорт также можно проверить на сайте ФМС), можно смело вносить аванс.

После внесения аванса Вы получаете все необходимые документы для более глубокой проверки покупаемого жилья. По выписке из домовой книги и выписке с финансово-лицевого счета Вы можете увидеть всех зарегистрированных в квартире жильцов, а также есть ли на объекте долги по коммунальным платежам. При наличии данных о собственнике Вы также вправе проверить наличие судебных споров и исполнительных производств в отношении объекта недвижимости или самого собственника. Делается это через государственные информационные ресурсы. Если после всех проверок ничего подозрительного не найдено, а история объекта не содержит сомнительных переходов права, то в 99% случаев объект можно покупать.

При продаже квартиры собственник в подавляющем большинстве случаев знает историю своей недвижимости и то, насколько она юридически чиста. Камнем преткновения становится расчет между сторонами по сделке. Есть несколько способов расчета: аккредитив, индивидуальный банковский сейф, расчет наличными денежными средствами при подписании договора отчуждения. Что касается последнего, то он не безопасен для покупателя, поскольку риск отдать деньги и не дождаться перехода права в пользу покупателя крайне велик. Расчеты через банк намного безопаснее, но здесь важно обратить внимание, что является условием доступа к деньгам. От этого зависит, у кого остается ключ в случае расчетов через депозитарий, и в какой момент пишется расписка о получении денежных средств в счет продажи объекта недвижимости.

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 главных рисков при покупке квартиры на вторичном рынке

Отвечает исполнительный директор консультационного центра «Линкор Недвижимость» Дмитрий Барышников:

Во-первых, следует узнать историю квартиры, которая выбрана для покупки. Это можно сделать, запросив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). В данной выписке указываются случаи наложения ареста, существующие ограничения в распоряжении имуществом и т. п. Российским законодательством установлен общий срок исковой давности три года, поэтому нужно проследить, не происходило ли в этот период конфликтных ситуаций, связанных с данной жилплощадью. Серьезным фактором риска является то, что квартира неоднократно меняла хозяев, особенно если сделки происходили по доверенности.

Во-вторых, необходимо узнать, какой документ подтверждает право собственности продавца. Есть несколько вариантов:

  • договор купли-продажи;
  • договор мены;
  • договор дарения;
  • свидетельство о праве на наследство;
  • договор ренты;
  • решение суда, вступившее в законную силу.

Последние два документа встречаются реже всего. Впрочем, любой из перечисленных должен быть оригинальным и не содержать помарок.

Необходимо также внимательно изучить договор, на основании которого была произведена государственная регистрация права собственности. В договоре могут быть указаны условия, при несоблюдении которых он подлежит расторжению. Соответственно, нужно проверить, были ли выполнены эти условия. Например, покупатель (на данный момент уже владелец, продающий жилплощадь) должен был выплатить полную стоимость квартиры через какое-то время после покупки. При невыполнении данного условия, договор должен быть расторгнут, и, значит, Вы рискуете оказаться втянутым в длительные судебные тяжбы с непредсказуемым результатом.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Также важный момент — дата вступления в силу договора. Вызывает подозрения поспешная продажа квартиры, которая не так давно была передана по наследству или подарена человеком, который не является родственником.

В-третьих, следует обратить внимание на документы продавца. Проверить удостоверение личности можно, обратившись в паспортный стол. Если речь идет о представителе, который действует по доверенности, то важно, чтобы она была заверена нотариально.

В-четвертых, необходимо проследить наличие третьих лиц, которые могут предъявить права на недвижимость, а также прописку в квартире несовершеннолетних детей. Последнее особенно важно, так как данная ситуация контролируется органами опеки и при несоблюдении интересов несовершеннолетних детей сделка будет признана недействительной решением суда. Помимо этого, в том случае, если собственник квартиры состоял в браке в момент приобретения, он обязан предоставить согласие супруги или супруга на продажу недвижимости.

Существует много рисков, связанных с покупкой квартиры. На каждом этапе нужно учитывать множество факторов, проверять и перепроверять факты, даты и документы. Чтобы облегчить задачу и сделать покупку недвижимости делом менее хлопотным, лучше обратиться к профессионалам в сфере недвижимости. Это поможет не только быстро и надежно вложить средства в недвижимость, но и обезопасить себя от мошенников.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Какую квартиру лучше купить – новостройку или вторичку?

Выбрать квартиру на вторичном рынке: советы покупателям

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *