Договор постоянной ренты, образец

Договор постоянной ренты, образец

Договор постоянной ренты

Общие положения о договорах ренты и пожизненного содержания с иждивением

Понятие договора.По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме (ст. 583 ГК). Из определения договора следует, что он носит реальный характер, так как помимо придания договору соответствующей формы для его заключения требуется передача имущества плательщику ренты. После передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, обладая лишь правами. Следовательно, договор ренты является односторонним. Возмездность договора обусловлена тем, что имущество передается в обмен на предоставление содержания в виде определенной денежной суммы или в иной форме.

Договор ренты принадлежит к числу договоров, направленных на отчуждение имущества, и соответственно имеет с ними ряд сходных черт. Как и в результате исполнения договоров купли-продажи, мены и дарения, по договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты, который становится, по общему правилу, обладателем всех правомочий собственника и одновременно несет риск случайной гибели имущества и бремя всех лежащих на собственнике обязанностей. Общность договора ренты и указанных выше договоров позволила законодателю распространить на отношения сторон договора ренты, связанные с передачей имущества и его оплатой, правила о купле-продаже (глава 30 ГК), а в случае, когда имущество передается без оплаты,– правила о договоре дарения (глава 32 ГК). Однако соответствующие правила применяются к рентным отношениям лишь в той мере, в какой они не изменены предписаниями главы 33 ГК и не противоречат существу договора ренты (п. 2 ст. 585 ГК).

Сходство ренты с куплей-продажей и другими договорами о передаче имущества в собственность не превращает рентный договор в их разновидность. Ему присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о его самостоятельности в ряду других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества. Договор ренты приводит к установлению между участвующими в нем лицами особых правовых отношений, которые совершенно не свойственны другим договорным обязательствам. Их суть заключается в обязанности одного лица предоставлять пожизненное или постоянное содержание другому лицу, которое для последнего нередко является единственным источником получения средств на существование. Возникающие из договора ренты отношения носят длительный, стабильный, а при пожизненном содержании с иждивением – и доверительный характер. Механизм правового регулирования рентных отношений построен с таким расчетом, чтобы поддерживать эти их качества. Одновременно с этим для ренты, как никакого другого договора, характерен признак алеаторности (рискованности, от лат. alea – игральная кость, случайность). В отличие, например, от купли-продажи или мены, которые, по общему правилу, опосредуют акты эквивалентного товарообмена, договор ренты сопряжен с риском того, что размер рентных платежей окажется больше или, напротив, меньше стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что, заключая рентный договор, стороны осознают данное обстоятельство и с ним соглашаются. Поэтому противоречило бы самой сути рассматриваемого договора введение в него условия о том, что общий размер рентных платежей, который может быть выплачен получателю ренты, ограничивается стоимостью переданного имущества.

Правовое регулирование рентных отношений в ГК осуществляется в основном на началах диспозитивности. Большинство норм главы 33 ГК сформулировано таким образом, чтобы обеспечить необходимую урегулированность отношений сторон даже в тех случаях, когда те или иные вопросы в самом договоре сторонами не учтены. Таковы, в частности, правила о сроках выплаты ренты, индексации ее размера, определении выкупной цены ренты, ответственности за просрочку ее выплаты и др. Число вопросов, которые должны быть прямо оговорены в договоре, достаточно невелико. К ним, в частности, относятся вопросы о размере рентных платежей (стоимости всего объема содержания с иждивением) и об обеспечении исполнения обязательств плательщика ренты при передаче ему под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества. Стороны договора могут изменять диспозитивные нормы по своему усмотрению и вводить в договор любые другие условия, если это не противоречит существу рентного договора. Например, стороны вправе договориться об ином порядке индексации размера рентных платежей или расширить круг оснований, при наличии которых получатель ренты может требовать ее выкупа, но не могут предусмотреть возможность правопреемства в отношении прав получателя пожизненной ренты (кроме случая, когда постоянная рента изначально установлена в пользу нескольких лиц) или ограничить выплату ренты каким-либо конкретным сроком, например десятью годами, сроком службы имущества и т. п.

В то же время ряд конкретных рентных отношений урегулирован императивным образом. В основном это касается вопросов, связанных с гарантиями их законности и стабильности, а также обеспеченностью прав получателей ренты. Как уже отмечалось, придание рентным отношениям указанных свойств является одной из главных целей правового регулирования.

Прежде всего, закон весьма строго подходит к формедоговора ренты. Данный договор относится к числу немногих гражданско-правовых договоров, которые подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ст. 584 ГК: «Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации»). Правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статье 584, не подлежат применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 г. Согласно ст. 163 ГК РФ если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 настоящей статьи является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность.

Данное требование является вполне оправданным, поскольку договоры ренты чаще всего заключаются лицами, нуждающимися в особой правовой защищенности, здесь нередки попытки злоупотреблений и обхода закона, заключающие его лица часто имеют слабое представление о своих правах и последствиях заключения договора и т. п. В этих условиях помощь нотариуса, в частности установление им подлинной воли сторон, заключающих договор, и проверка законности его содержания, способна оказаться неоценимой услугой для обеих сторон и предотвратить последующие судебные споры.

Далее, в законе императивно указывается на то, что рента обременяет земельный участок, предприятие, здание, сооружение или другое недвижимое имущество, переданное под ее выплату (п. 1 ст. 586 ГК). Иными словами, для прав получателя ренты характерен признак следования их за тем недвижимым имуществом, которое они обременяют. Поэтому в случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества, хотя бы последний и не знал о лежащем на имуществе обременении. В случае приобретения такого имущества покупатель, не извещенный продавцом об обременении имущества рентой, может воспользоваться правами, предусмотренными ст. 460 ГК, но не может отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на свое незнание о ее существовании. Вместе с тем, учитывая, что в реальной жизни переход обремененного рентой недвижимого имущества к новому собственнику может поставить получателя ренты в сложное положение, закон устанавливает, что отчуждатель имущества несет субсидиарную с новым собственником ответственность по требованиям получателя ренты, если законом или договором не предусмотрена солидарная ответственность по этому обязательству.

Толкование ст. 586 ГК позволяет сделать вывод, что обременение рентой движимого имущества законом не предусматривается. Это означает, что при отчуждении такого имущества получатель ренты не вправе требовать ее выплаты от нового собственника и перед ним по-прежнему несет обязательство первоначальный приобретатель имущества.

Достаточно строго урегулирован законом вопрос и об обеспечениивыплаты ренты. В тех случаях, когда под выплату ренты передан земельный участок или другое недвижимое имущество, оно автоматически становится предметом залога. Поэтому в случае нарушения плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты имеет возможность удовлетворить свои требования за счет этого имущества преимущественно перед другими лицами. Закон не исключает применение сторонами наряду с залогом любых других допускаемых законом способов обеспечения исполнения обязательств.

Если же под выплату ренты передано движимое имущество, способ обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты должен быть в обязательном порядке согласован сторонами. Им может быть тот же залог имущества либо поручительство третьего лица, банковская гарантия или неустойка. Допускается, однако, и альтернативное решение данного вопроса в виде заключения плательщиком ренты в пользу получателя ренты договора страхования риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по выплате ренты. Это существенное условие такого договора. В случае отсутствия в договоре ренты одного из этих существенных условий он считается незаключенным (ст. 432 ГК). Если условие такого рода в договоре имеется, но оно не выполнено плательщиком ренты, либо обеспечение утрачено или ухудшены его условия по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения связанных с этим убытков (п. 3 ст. 587 ГК).

Наконец, в качестве особой гарантии прав получателя ренты законом предусматривается выплата в его пользу процентов в связи с допущенной плательщиком ренты просрочкой (ст. 588 ГК). Размер этих процентов определяется самими сторонами, а если он в договоре не установлен – то учетной ставкой банковского процента на день исполнения обязательства или его соответствующей части, действующей в месте жительства (месте нахождения) получателя ренты (на практике – единой ставкой рефинансирования, устанавливаемой ЦБ РФ). С учетом того, что уплата указанных процентов не является мерой гражданско-правовой ответственности в ее наиболее распространенном понимании, обязанность по их уплате наступает во всех случаях просрочки выплаты ренты, в том числе и тогда, когда это произошло не по вине плательщика ренты.

Виды договоров ренты.ГК выделяет три разновидности единого по своей сути рентного договора – постоянную ренту, пожизненную ренту и пожизненное содержание с иждивением, посвящая каждой из них отдельный параграф главы 33. Указанные виды ренты, совпадая в своих существенных признаках, различаются между собой по ряду более частных моментов. Так, имеются отличия в форме предоставления содержания, его минимальном размере, сроках предоставления, субъектном составе обязательства, возможностях правопреемства и выкупа ренты, последствиях риска случайной гибели имущества и т. д. При этом различия существуют как между постоянной и пожизненной рентой, с одной стороны, и пожизненным содержанием с иждивением, с другой, так и между пожизненной рентой и пожизненным содержанием с иждивением, с одной стороны, и постоянной рентой, с другой. Особенности, присущие лишь данному конкретному виду ренты, характерны в наибольшей степени для пожизненного содержания с иждивением, что связано с доверительным (фидуциарным) характером возникающего при этом обязательства.

Наряду с подразделением договора ренты на три его основных вида закон позволяет провести и иную дифференциацию договорных отношений в рассматриваемой области. Так, важное значение закон придает тому, на каких началах – возмездно или безвозмездно – передано плательщику ренты то имущество, взамен которого бывшему собственнику или иному указанному им лицу предоставляется тот или иной вид ренты. Во-первых, как уже отмечалось, при передаче имущества за плату к отношениям сторон по передаче и оплате применяются правила о купле-продаже, а в случае, когда имущество отчуждается бесплатно,– правила о договоре дарения. Во-вторых, от того, возмездно или безвозмездно передано имущество, зависит порядок определения выкупной цены ренты (ст. 594 ГК). В-третьих, по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату постоянной ренты (ст. 595 ГК).

Существенно отличаются друг от друга договоры ренты, по которым под выплату ренты передано недвижимое имущество, с одной стороны, и движимое имущество, с другой. Различия между ними проходят по линии их оформления, по наличию или отсутствию признака следования ренты за имуществом при его отчуждении, по предусмотренным законом способам обеспечения исполнения обязательств плательщика ренты и т. д.

Договор постоянной ренты

Элементы договора.Субъектами договора постоянной ренты являются получатель ренты и ее плательщик. Получателями постоянной ренты выступают прежде всего граждане независимо от их возраста и трудоспособности. Чаще всего они сами являлись собственниками того имущества, которое было отчуждено под выплату ренты. Но постоянная рента может быть установлена в пользу граждан и другими лицами. В этом случае перед нами договор в пользу третьего лица, который после выражения указанным лицом намерения воспользоваться своим правом по договору не может быть расторгнут или изменен без его согласия.

Наряду с гражданами получателями постоянной ренты могут быть любые некоммерческие организации, если только это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. В настоящее время законом не установлен запрет на получение ренты какими-либо некоммерческими организациями. В частности, такие некоммерческие организации, как учреждения, вопреки высказанному в литературе мнению, получать ренту могут, если только иное не установлено их уставами или положениями. Существующий же запрет на распоряжение имуществом, приобретенным по смете, не служит для этого препятствием, так как фигуры получателя ренты и лица, отчуждающего имущество под выплату ренты, могут и не совпадать. Исключение из числа возможных получателей ренты коммерческих организаций можно объяснить, пожалуй, лишь тем, что, с точки зрения законодателя, это противоречило бы их основным задачам, а именно существовать и развиваться за счет доходов от предпринимательской деятельности.

Субъектный состав получателей постоянной ренты может меняться. Сама суть данного вида ренты – неограниченность обязанности по ее выплате каким-либо сроком – предполагает, что право на получение ренты может передаваться по наследству, а если получателем ренты является некоммерческая организация – переходить в порядке правопреемства к вновь образуемым юридическим лицам. Разумеется, этого может и не произойти, если наследник, например государство, или правопреемник реорганизованного юридического лица, например коммерческая организация, не могут быть получателями ренты. Законом допускается передача права на получение ренты другим лицом и путем уступки требования, хотя договором может быть наложен запрет на это либо предусмотрена необходимость согласования данного вопроса с плательщиком ренты.

В отношении плательщиков ренты закон никаких ограничений не содержит. Ими могут быть как граждане, так и любые юридические лица при условии, что их учредительные документы не запрещают им заниматься такого рода деятельностью. Кроме того, следует учитывать, что для осуществления отдельных видов коммерческих операций, например сделок с жилыми помещениями, требуется наличие специальной лицензии. Подобно правам получателей постоянной ренты, обязанности ее плательщиков могут переходить к другим лицам, что прямо вытекает из закона (см. ст. 586, 593 ГК).

Существенные условия договора: предмет, размер рентных платежей

Предметдоговора постоянной ренты, как и других видов рентных договоров, образует, с одной стороны, то имущество, которое отчуждается под выплату ренты, а с другой – сама рента, которая выплачивается ее получателю. Применительно к имуществу закон не устанавливает никаких ограничений, хотя на практике данный вид ренты чаще всего обременяет земельные участки, предприятия, здания, сооружения, жилые дома и другие объекты недвижимости. Преимущественной формой рентных платежей являются выплачиваемые получателю ренты денежные суммы. Однако договором может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Не исключается установление и смешанной формы ренты, сочетающей в себе выплату денежных сумм и предоставление содержания в натуре.

Срокдоговора определяется сутью данного вида ренты, которая должна выплачиваться бессрочно, т. е. без ограничения ее каким-то конкретным периодом. Вместе с тем в договоре стороны должны согласовать периодичность выплаты ренты, которая в принципе может быть любой. Если данный вопрос в договоре не решен, постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого календарного квартала, т. е. не позднее чем в первый день следующего квартала.

О ценедоговора постоянной ренты, как, впрочем, и о цене других рентных договоров, можно говорить лишь условно ввиду его алеаторного характера. Наиболее близкой к этому элементу договора является выкупная цена постоянной ренты, правила определения которой будут рассмотрены чуть ниже. Наряду с выкупной ценой ренты в договоре должен быть согласован конкретный размер постоянной ренты, выплачиваемой получателю ренты с определенной договором периодичностью. Размер постоянной ренты устанавливается сторонами самостоятельно, однако закон определяет минимально допустимый размер ренты: Размер выплачиваемой постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте РФ по месту нахождения имущества, являющегося предметом договора постоянной ренты, а при отсутствии в соответствующем субъекте РФ указанной величины не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в целом по РФ. Размер постоянной ренты, установленный договором постоянной ренты на уровне указанной в абзаце первом настоящего пункта величины прожиточного минимума на душу населения, подлежит увеличению с учетом роста соответствующей величины прожиточного минимума на душу населения.

Прекращение договора. Договор постоянной ренты приводит к установлению обязательственных отношений между плательщиком ренты и ее получателем, которые в принципе могут существовать бесконечно долго. Может быть давно уничтожено (потреблено) то имущество, которое было передано под выплату ренты, могут быть забыты те лица, между которыми первоначально возникло данное обязательство и т. п., но само обязательство по выплате ренты может сохраняться. Это, однако, не означает, что оно является вечным и не может быть прекращено ни при каких обстоятельствах. Анализ действующего законодательства позволяет указать на ряд случаев прекращения рассматриваемого обязательства как по основаниям, являющимся общими для большинства гражданско-правовых обязательств, так и по специальным основаниям, характерным лишь для рентных отношений.

Прежде всего обязательство по выплате постоянной ренты может быть прекращено соглашением стороно расторжении договора. При этом стороны сами определяют, на каких началах это происходит, в частности, производится ли возврат имущества и уже выплаченных рентных платежей, выплачивается ли получателю ренты какая-либо компенсация или нет и т. п. Далее, получатель ренты может в любой момент отказаться от дальнейшего получения рентных выплат, тем самым прекратив обязательство прощением долга(ст.415 ГК). Если, однако, постоянная рента была установлена в его пользу другим лицом, то в случае отказа получателя ренты от своих прав ими может воспользоваться лицо, установившее ренту. Наконец, допустимы и иные способы прекращения обязательства по выплате постоянной ренты, предусмотренные главой 26 ГК, кроме, пожалуй, самого распространенного из них, а именно прекращения обязательства исполнением (ст. 408 ГК).

Обязательство ренты может быть прекращено и в силу особых оснований. На одно из них, а именно случай, когда права получателя ренты переходят к лицу, которое по закону не может выступать ее получателем, уже указывалось выше. К сожалению, закон ничего не говорит о том, какие при этом наступают последствия. Например, должен ли плательщик ренты выкупать ее в случае смерти получателя ренты, не имевшего наследников по закону и не оставившего завещания, поскольку государство, к которому переходит имущество, получателем ренты быть не может? Как представляется, в этом и подобных ему случаях по смыслу закона соответствующая обязанность с плательщика ренты просто снимается и он продолжает оставаться собственником имущества.

Обязательство по выплате постоянной ренты может прекратиться также в результате случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты данного вида. Однако это может произойти лишь тогда, когда, во-первых, имущество было передано под выплату ренты за плату, и, во-вторых, когда плательщик потребует прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (п. 2 ст. 595 ГК). Что же касается риска случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты бесплатно, то его несет плательщик ренты, который по-прежнему обязан выплачивать ренту.

Особым случаем прекращения рассматриваемого рентного обязательства является выкуп постоянной ренты. Суть выкупа ренты заключается в том, что плательщик ренты единовременно или в ином порядке, предусмотренном договором либо дополнительно согласованном сторонами, выплачивает получателю ренты сумму, в которую заранее оценена постоянная рента либо которая определена в порядке, установленном законом, и это приводит к освобождению его от обязанностей по дальнейшей выплате ренты. Выкуп ренты не следует смешивать с прекращением договора по соглашению сторон. Такое соглашение также может предусматривать выплату получателю ренты компенсации, при определении размера которой стороны не связаны какими-либо установленными законом или договором условиями. В отличие от этого выкуп ренты представляет собой прекращение обязательства, которое осуществляется по инициативе одной из его сторон. Закон предоставляет право на выкуп ренты (право требовать выкупа ренты) как плательщику ренты, так и ее получателю.

Право плательщика на выкуп ренты носит безусловный характер и может быть ограничено лишь специальной оговоркой в договоре о том, что выкуп не может быть осуществлен при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора (п. 3 ст. 592 ГК). Если же в договор включено условие об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп, то оно признается ничтожным и соответственно не препятствует выкупу ренты.

Чтобы воспользоваться правом на выкуп ренты, плательщик должен в письменной форме заявить о своем отказе от дальнейшей выплаты ренты не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты, если иной, причем более длительный, срок не предусмотрен договором. В целях защиты интересов получателя ренты законом установлено, что обязанность по выплате ренты с плательщика не снимается до тех пор, пока получателю ренты не будет выплачена вся сумма выкупа. Впрочем, это правило закона является диспозитивным и действует лишь тогда, когда договором не предусмотрен иной порядок выкупа ренты.

В отличие от плательщика ренты ее получатель вправе требовать выкупа ренты плательщиком ренты лишь в случаях, которые указаны в законе или в договоре. Статья 593 ГК, которая устанавливает такие случаи, связывает данное право получателя ренты в основном с нарушениями плательщиком его обязательств, которые либо уже состоялись, либо могут произойти в будущем в связи с изменением тех или иных обстоятельств. В частности, такими основаниями могут служить:

а) просрочка плательщиком ренты ее выплаты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

б) нарушение плательщиком ренты обязательства по обеспечению выплаты ренты;

в) признание плательщика ренты неплатежеспособным либо возникновение иных обстоятельств, с очевидностью свидетельствующих о том, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

г) поступление недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздел этого имущества между несколькими лицами.

Договором могут быть предусмотрены и другие основания для требования получателя ренты о ее выкупе, например переход имущества, переданного под выплату постоянной ренты, к иному лицу; существенное изменение состава, качества или назначения имущества и т. п. С учетом того, что требование о выкупе ренты не является мерой гражданско-правовой ответственности, оно может быть заявлено получателем ренты независимо от того, виновен ли плательщик ренты в нарушении лежащих на нем обязательств.

Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, которая заранее определена сторонами в договоре. При решении этого наиболее сложного для рассматриваемого договора вопроса стороны должны учитывать целый ряд обстоятельств, в частности стоимость переданного под выплату ренты имущества, величину установленных договором рентных платежей, наличие в договоре запрета на выкуп ренты в течение определенного срока, естественный износ имущества при его использовании и т. п. Однако при всей важности данного вопроса и бесспорной целесообразности решения его в договоре условие о цене выкупа не относится в рассматриваемом договоре к числу существенных. Если выкупная цена постоянной ренты договором не установлена, она определяется по правилам, предусмотренным пп. 2–3 ст. 594 ГК. В случае, когда имущество передано под выплату ренты за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При передаче имущества под выплату ренты бесплатно в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества, определяемая в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК, т. е. исходя из цен, обычно взимаемых за аналогичное имущество.

Постоянная рента

Постоянная рента имеет свои специфические признаки, чем отличается от других видов ренты:

Во-первых, субъектным составом. Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности. Права получателя ренты по договору постоянной ренты могут передаваться лицам, путем уступки требования и переходить по наследству либо в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц.

Во-вторых, постоянная рента выплачивается в деньгах в размере, устанавливаемом договором. Договором постоянной ренты может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. При этом размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда.

В-третьих, возможен выкуп ренты. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Такой отказ действителен при условии, что он заявлен плательщиком ренты в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, предусмотренный договором постоянной ренты. При этом обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором. Условие договора постоянной ренты об отказе плательщика постоянной ренты от права на ее выкуп ничтожно. Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

  • плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

  • плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

  • плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;

  • недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

  • в других случаях, предусмотренных договором.

Выкуп постоянной ренты осуществляется по цене, определенной договором постоянной ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано за плату под выплату постоянной ренты, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты. При отсутствии условия о выкупной цене в договоре постоянной ренты, по которому имущество передано под выплату ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества.

Пожизненная рента

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Допускается установление пожизненной ренты в пользу нескольких граждан, доли которых в праве на получение ренты считаются равными, если иное не предусмотрено договором пожизненной ренты. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты, если договором пожизненной ренты не предусмотрено иное, а в случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается. Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, который умер к моменту заключения договора, ничтожен.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Применительно к форме ренты законом допускается лишь одна, а именно выплата ее в виде денежной суммы. Размер пожизненной ренты относится к числу существенных условий договора и потому должен быть обязательно оговорен в нем. При определении размера ренты стороны, однако, не могут нарушить требование закона о том, что в расчете на месяц он не должен быть меньше минимального размера оплаты труда, установленного законом. При этом размер ренты автоматически увеличивается одновременно с увеличением установленного законом минимального размера оплаты труда.

Размер пожизненной ренты, определяемый в договоре, в расчете на месяц должен быть не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.

Закон не предусматривает определенных сроков для выплат пожизненной ренты, лучше всего чтобы срок быть оговорен в договоре, а если он не оговорен то пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Недвижимое имущество, способное к участию в гражданском обороте.

Срок действия договора определяется продолжительностью жизни получателя ренты. В течение всего этого периода плательщик ренты обязан выплачивать получателю ренты периодические платежи. Если иное не предусмотрено договором, пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.

Особого рассмотрения требует вопрос прекращения ренты. Основанием прекращения обязательства по выплате постоянной ренты является смерть ее получателя. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон, в том числе путем предоставления отступного, посредством сложения долга, а иногда и по односторонней инициативе получателя ренты.

Расторжение договора пожизненной ренты по требованию получателя ренты возможно:

В случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Следует подчеркнуть, что случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором. Не пользуется плательщик ренты и правом на ее выкуп.

Рента — это один из видов гражданско-правовых договоров по отчуждению имущества. Соглашение заключается с лицом, имеющим имущество, которое передается в собственность другого лица за оказание определенных услуг, выполнение работ или уплату рентных платежей. Договор имеет несколько разновидностей и особенностей, отличающих его от купли-продажи и дарения.

Что представляет собой договор ренты?

Договор ренты на квартиру – это передача недвижимого имущества в собственность другого лица взамен на произведение цикличных платежей или иного содержания, установленного соглашением. Рентные отношения регулируются главой 33 Гражданского законодательства РФ.

Выделяют 3 вида ренты:

  • пожизненная;
  • постоянная;
  • рента пожизненного содержания с иждивением.

Каждая разновидность имеет свои особенности.

Предмет соглашения

Предмет соглашения – это движимое или недвижимое имущество, которое переходит в собственность плательщика ренты.

Согласно ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земли или недвижимости имущество остается в залоге у рентополучателя до исполнения обязательства в полном объеме. При передаче движимого имущества требуется оформление обеспечения обязательств или заключение договора страхования рисков неисполнения условий сделки.

Имущество передается на платной или безвозмездной основе. В первом случае применяются положения договора купли-продажи, во втором – дарения. В качестве предмета не могут быть:

  • безналичные деньги и бездокументарные ценные бумаги;
  • работы и услуги;
  • авторские права;
  • информация;
  • нематериальные блага.

Условие о предмете является обязательным. Его отсутствие позволяет признать договор недействительным. Предмет подробно расписывается в соглашении. Например, в случае с квартирой следует прописать ее адрес, этажность, площадь, кадастровые ориентиры и т.д.

Разновидности ренты

Законом предусмотрено 3 вида рентных соглашений:

  • Постоянная. Она устанавливается на неограниченное количество времени. Право требования рентных платежей может быть передано через уступку, по наследству или в порядке правопреемства. В случае утраты или повреждения предмета договора рентополучатель вправе требовать прекращения отношений или уменьшения платежей;
  • Пожизненная. Такой вид ренты устанавливается на срок жизни получателя рентных платежей или иного указанного лица. В случае утраты или повреждения имущества плательщик не освобождается от платежей на период жизни рентополучателя;
  • Пожизненная рента с содержанием. Отличительной особенностью данного вида является выплата ренты не только в денежной форме, но в ином виде. Например, выплата 5000 рублей и ежедневная уборка или полное бытовое обслуживание и покупка продуктов.

Стороны договора

Сторонами по договору являются:

  • получатель рентных платежей – это лицо, отчуждающее свое имущество за предоставление рентных платежей или иных форм содержания (например, доставку продуктов и т.д.);
  • плательщик – это лицо, получающее в собственность движимое или недвижимое имущество и осуществляющее выплату ренты в денежной или иной форме.

При оформлении пожизненной ренты с иждивение или без него получателем денежного или иного довольствия может быть только физическое лицо. Получателем бессрочной ренты могут быть как частные субъекты, так и организации некоммерческой формы, если им не запрещено законом и уставными документами участвовать в сделках такого типа.

Права и обязанности сторон

Права и обязанности сторон могут отличаться в зависимости от вида договора.

Получатель рентных платежей.

  • Права:
    • получать своевременно и в полном размере рентные платежи;
    • требовать досрочного прекращения договора путем выкупа ренты;
    • требовать исполнения договора от иного лица, которому будет реализовано обремененное имущество, и т.д.
  • Обязанности:
    • согласовывать с плательщиком форму и сроки выплат;
    • определять судьбу договора в случае смерти одной из сторон и т.д.

Плательщик ренты.

  • Права:
    • получить предмет договора в собственность;
    • прекращать договорные отношения с согласия получателя рентных платежей;
    • отчуждать предмет ренты другому лицу и т.д.
  • Обязанности:
    • своевременно и в полном объеме осуществлять обозначенные платежи;
    • индексировать суммы по мере роста инфляции;
    • возмещать убытки в случае ненадлежащего выполнения условий договора и т.д.

Особенности налогообложения

Согласно гражданскому законодательству имущество по договору ренты может передаваться на безвозмездной или платной основе. К отношениям, возникающим на платной основе, применяются положения о договоре купли-продажи.

Плательщик ренты приобретает право собственности с момента государственной регистрации договора в Росреестре. С этого момента лицо становится налогообязанным, то есть обязанным платить земельный и имущественный налоги.

В случае приобретения имущества по возмездной ренте лицо вправе рассчитывать на имущественный вычет, предусмотренный ст. 220 НК РФ. Для этого оно должно предоставить документы, подтверждающие платежи. Вычет осуществляется в пределах 1 млн рублей.

Сумма, выплаченная получателю рентных платежей, относится к доходам от реализации недвижимого имущества (ст. 208 НК РФ), а ежемесячные платежи – это доходы от сдачи имущества в аренду или иное использование. Согласно ст. 224 НК данные доходы облагаются налогом в размере 13%. Налоговая база выражается в сумме полученных доходов за вычетом определенных сумм, установленных ст. 218-221 НК. В случае заключения договора на безвозмездной основе применяются положения о дарении.

Доходы, полученные в порядке безвозмездной ренты, не облагаются налогом, если сделка совершается между близкими родственниками. В остальных случаях применяется стандартная ставка: для физических лиц, граждан страны – 13%, для иностранцев – 30%.

Рассмотрим, как осуществляется налогообложение, подробнее. К примеру, по договору ренты была передана квартира (договор заключен между посторонними лицами). Ежемесячное содержание определено в размере 9 тыс. рублей. Дополнительно на плательшика возложена обязанность по оплате коммунальных услуг, электроэнергии и телефона. Сумма 9 тысяч является доходом, с которого осуществляется удержание налога. Собственником квартиры является плательщик ренты (хотя проживает в ней получатель ренты). Бремя содержания имущества ложится на него. Иными словами, пользуется услугами получатель ренты, но оплату совершает плательщик. С одной стороны, это выглядит как доход, так как получатель ренты не производит платежи, а следовательно, получает экономию в виде определенной суммы. Но с точки зрения налогового законодательства — это не будет являться доходом. Налог с этих сумм не удерживается.

Налогоплательщик обязан предоставлять декларацию о доходах до конца апреля года, следующего за отчетным. Оплата производится до середины июня этого же года. На собственника недвижимого имущества, полученного в порядке ренты, возлагается оплата налога (земельного или с имущества).

Основания для расторжения договора ренты

Договор может быть расторгнут по следующим основаниям:

  • Бессрочная рента не прекращается в связи со смертью рентополучателя или ликвидацией юридического лица. Согласно ст. 592 ГК РФ лицо вправе выкупить ренту. Цена равна сумме, установленной в документе, или может составлять количество платежей за год. Получатель вправе потребовать выкуп, если:
    • задержка превышает 1 год;
    • обязательства, обеспечивающие соглашение, нарушены;
    • плательщик признан банкротом или имеются иные обстоятельства, свидетельствующие о невозможности дальнейших выплат;
    • обремененная недвижимость оказалась в собственности нескольких лиц.
  • Получатель платежей по договору ренты с пожизненным содержанием имеет право расторгнуть договор, если есть злостное нарушение условий.
  • При серьезных нарушениях пожизненной ренты с иждивением и без него получатель вправе требовать выкуп или возврат имущества, находящегося в ренте. Причем плательщик не может взыскать платежи, ранее уплаченные.

Важно: случайная утрата обремененного имущества не освобождает от уплаты рентных платежей.

Договор ренты — образец

Рентное соглашение заключается в письменной форме и заверяется у нотариуса. Переход права собственности и обременение оформляются в Росреестре.

Для заключения договора потребуются:

  • Паспорта обеих сторон. Если в договоре участвует юридическое лицо, то это учредительная документация, выписка из ЕГРЮЛ и бумаги, подтверждающие полномочия директора;
  • Свидетельство о заключении брачного союза и согласие супруга на совершение сделки, а в случае отсутствия брака – нотариально заверенное заявление об отсутствии брачных уз;
  • Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы на имущество;
  • Справка об отсутствии задолженности по налоговым платежам;
  • Кадастровая документация;
  • Справка из БТИ о стоимости имущества;
  • Документ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • Выписка из домовой книги;
  • Разрешение опеки, если затрагиваются интересы несовершеннолетних лиц.

Документацию в Росреестр может передать как сам нотариус, так и одна из сторон. Для проведения регистрации потребуются:

  • документы, удостоверяющие личность;
  • рентное соглашение в количестве 3 экземпляров;
  • документы, подтверждающие право собственности;
  • чек о совершении платежа в государственную казну.

Стоимость услуг нотариуса равна 0,5% от суммы договора, но не меньше 300 рублей и не больше 20 тыс. рублей. Оплата технической помощи составляет 5 тыс. рублей.

Образец договора можно найти:

  • в Интернете;
  • в специализированной литературе;
  • обратившись в юридическую консультацию.

Договор постоянной ренты — образец

Основные положения:

  • Постоянная рента заключается на любой срок, указанный сторонами.
  • Выплата осуществляется как в денежной форме, так и в натуре.
  • Платежи происходят раз в квартал, если иное не установлено договором.
  • Сторонами могут быть как физические лица, так и организации.
  • Наследники имеют право получать рентные платежи после смерти наследодателя (рентополучателя).

Договор пожизненного содержания с иждивением — образец

Договор пожизненного содержания с иждивением характеризуется следующими положениями:

  • Соглашение заключается на период жизни рентополучателя.
  • Выплата осуществляет деньгами, продуктами, услугами или работой.
  • Платежи происходят ежемесячно, если иное не оговорено в соглашении.
  • Сторонами могут быть только физические лица.
  • Наследники рентополучателя не наследуют право получения платежей. Лица, призываемые к наследованию со стороны плательщика, получают имущество вместе с обременением.

Договор пожизненного содержания с иждивением в пользу третьих лиц — образец

Отличительной особенностью договора данного типа является предоставление содержания лицу, указанному в качестве рентополучателя. Например, пожилой мужчина вправе оформить в качестве получателя ренты свою жену.

Таким образом, рентное соглашение — это сделка по отчуждению имущества в обмен на получение цикличных денежных сумм и иных форм содержания. Договор заключается на возмездной и безвозмездной основе. В зависимости от этого применяются положения о «дарении» или «купле-продаже». Выделяют 3 вида ренты: бессрочную, ренту с пожизненным содержанием и с иждивением.

Сохраните статью в 2 клика:

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Договоры в недвижимости и строительстве » Договор постоянной ренты

Договор постоянной ренты является разновидностью договора ренты, и относится к обязательствам, направленным на передачу имущества в собственность

Общая характеристика договора постоянной ренты

Договор постоянной ренты – это соглашение, согласно которому одна сторона (получатель ренты) передает свое имущество в собственность другой стороне (плательщику ренты), а последний в свою очередь дает обязательство в обмен на полученное имущество периодически осуществлять в пользу получателя выплату ренты в виде определенной денежной суммы, или предоставлять средства на его содержание в иной форме, при этом срок такого соглашения не ограничен каким-либо отрезком времени.

Постоянная рента имеет свои отличительные признаки, которые выделяют ее из других видов ренты. Прежде всего, к ним относят бессрочный характер такого соглашения. Бессрочность в данном случае означает, что существование обязательства из соглашения постоянной ренты не ограничивается каким-либо отрезком времени, включая и срок жизни получателя ренты.

Еще одна особенность касается получателей постоянной ренты. Так, в качестве получателей постоянной ренты могут выступать граждане, а также некоммерческие организации, при условии, что заключение такого рода сделок соответствует целям их деятельности, установленным в учредительных документах, и не противоречит закону. Таким образом, постоянная рента является единственным видом ренты, в соответствии с которым в качестве получателя может выступать юридическое лицо, а именно некоммерческие организации. Коммерческие организации не могут выступать в качестве получателя постоянной ренты. Такое правило мотивировано тем, что основной целью создания коммерческих организаций является получение прибыли от предпринимательской деятельности.

Права получателя ренты по соглашению о постоянной ренте могут передаваться другим лицам в порядке уступки требования, наследования, или в результате правопреемства в случае реорганизации юридических лиц. При этом при переходе рентных требований в порядке наследования, в состав наследства плательщика ренты вместе с правом собственности на переданную ему по соглашению о постоянной ренте недвижимость, включается обязанность выплатить получателю ренты установленную денежную сумму либо предоставить средства на его содержание в другой форме. Право на получение постоянной ренты нельзя передавать по наследству и в результате правопреемства государству и коммерческим организациям, потому как указанные субъекты согласно законодательству не могут быть получателями по соглашению о постоянной ренте.

В качестве плательщика постоянной ренты может выступать любое дееспособное физическое или юридическое лицо.

К существенным условиям соглашения о постоянной ренте относят: наименование имущества, которое передается под ренту, и размер рентных платежей. В случае если предметом соглашения выступает движимое имущество, то в качестве существенного признается условие, определяющее способ, которым будет обеспечиваться исполнение плательщиком ренты его обязательств, или условие, которое предусматривает обязанность плательщика ренты застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности в случае нарушения им исполнения обязательств.

Содержание договора постоянной ренты

Содержание договора образует права и обязанности его сторон. Так, у получателя ренты существует обязанность по передаче в собственность плательщика ренты имущества, определенного соглашением, а у плательщика ренты существует обязанность периодически производить выплату ренты. Соответственно получатель ренты вправе требовать выплаты ему ренты, а плательщик ренты вправе требовать передачи определенного соглашением имущества себе в собственность.

По общему правилу, постоянная рента выплачивается в денежной форме, то есть посредством предоставления установленной денежной суммы, в размере, определенном соглашением о постоянной ренте. Также в соглашении может быть оговорена форма выплаты постоянной ренты в виде предоставления вещей, выполнения работ или оказания услуг на определенную сумму, установленную соглашением. Минимальный размер постоянной ренты не может быть ниже величины прожиточного минимума на душу населения, определенного законодательством конкретного субъекта РФ в зависимости от места нахождения имущества, выступающего в качестве предмета соглашения о постоянной ренте. Если в субъекте РФ, в котором находится имущество, переданное под ренту, такая величина не определена, то минимальный размер постоянной ренты не может быть ниже величины прожиточного минимума на душу населения по Российской Федерации в целом. Если величина прожиточного минимума на душу населения будет увеличена, то размер постоянной ренты также подлежит увеличению.

Срок выплаты постоянной ренты, если иное не установлено соглашением, совпадает с концом каждого календарного квартала. Однако стороны могут сами указать в соглашении иной срок оплаты постоянной ренты.

Еще одно право, которое предоставляется плательщику постоянной ренты, это право отказаться от последующей выплаты ренты посредством ее выкупа. В таком случае предметом выкупа выступает право в дальнейшем не выплачивать ренту ее получателю.

Так как Гражданский кодекс РФ не содержит перечня оснований, согласно которым плательщик постоянной ренты может реализовать свое право на выкуп ренты, то для осуществления такого права достаточно волеизъявления самого этого плательщика. Такое право выкупа действительно при условии, что плательщик ренты письменно заявил о своем желании реализовать такое право не позднее, чем за три месяца до предполагаемой даты, когда он собирается прекратить выплачивать постоянную ренту или за иной превышающий три месяца срок, установленный соглашением о постоянной ренте. При этом плательщик постоянной ренты перестает выплачивать ее только после того, как получатель постоянной ренты в полном объеме получит всю сумму выкупа в целом, иначе факт выкупа постоянной ренты будет ничтожен. Если в соглашение о постоянной ренте будет установлено условие, по которому плательщик отказывается от права выкупа ренты, то такое условие будет признано ничтожным. В то же время соглашением может быть оговорено, что право на выкуп постоянной ренты запрещено реализовывать в течение жизни получателя ренты или в другой срок, который не должен превышать тридцати лет с момента заключения договора.

Законом установлены случаи, когда получатель постоянной ренты вправе предъявлять требования к плательщику о принудительном выкупе ренты. Такими случаями закон называет:

  • невыплату в срок ренты, при условии, что оплата ренты просрочена плательщиком более чем на один год, если иное не установлено соглашением о постоянной ренте;
  • неисполение или ненадлежащее исполнение плательщиком ренты обеспечительных обязательств касательно выплаты ренты;
  • признание плательщика ренты неплатежеспособным или возникновение других условий, которые очевидно дают основания предполагать, что рента не будет выплачена им в том размере и в те сроки, которые установлены соглашением;
  • поступление в общую собственность недвижимости, переданной по соглашению о ренте, или разделение ее между несколькими лицами;
  • другие случаи, предусмотренные соглашением.

Выкупная цена, в случаях реализации права на выкуп, определяется соглашением о постоянной ренте. В случае если в соглашение не оговорено условие о размере выкупной цены, она определяется по цене, равной сумме рентных платежей подлежащих уплате за один год.

Риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного по соглашению о постоянной ренте, несет плательщик ренты.

Рента бывает разная…

Рента — это хорошо. Для стариков — это возможность получить дополнительное денежное содержание и надлежащий уход за квартирой и собой. При этом пожилой человек по-прежнему будет жить в своей квартире, рядом с привычными соседями, магазинами и поликлиникой.

Рента — это плохо. Нередки случаи мошенничества, которые иногда заканчиваются для стариков потерей имущества, а то и жизни.

Рента — это выгодно. Покупателем квартира приобретается практически «даром» — рентные платежи и расходы на содержание продавца несоизмеримы с рыночной ценой квартиры.

Рента — это невыгодно. Плательщик ренты может остаться у разбитого корыта, даже добросовестно выполняя все предписанные договором обязанности.

В общем, осознанность, порядочность и дальновидность требуются и от плательщика, и от получателя ренты.

Три лица одного договора

Есть три вида ренты: постоянная, пожизненная и с пожизненным содержанием.

Пожизненная рента подразумевает, что она заканчивается в день смерти получателя. Если получателей несколько — срок жизни последнего получателя. Переход права на получение ренты к другим лицам исключается. Случайная гибель или случайное повреждение имущества также не освобождают от обязательства по выплате пожизненной ренты.

Содержание по договору пожизненной ренты может предоставляться только в форме денежной суммы. Законом установлен минимальный размер — не менее одного минимального размера оплаты труда в месяц. Рентные выплаты индексируются вместе с минимальным размером оплаты труда.

Периодичность выплат может быть установлена в договоре. Если этого нет, то выплаты должны производиться по окончании каждого календарного месяца.

Договор может быть расторгнут по инициативе получателя. Основание — существенное нарушение обязательств плательщиком ренты (это может быть невыплата ренты в течение года). Получатель может требовать выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков.

Получатель может выкупить свое имущество. У плательщика по договору пожизненной ренты нет права на выкуп.

Постоянная рента внешне похожа на пожизненную. Однако, даже если рентополучатель умирает, рентодатель продолжит выплачивает деньги его наследникам, пока не будет выплачена вся сумма. Говоря юридическим языком, это соглашение, в соответствии с которым получатель ренты передает принадлежащее ему имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется периодически выплачивать определенную денежную сумму, при этом срок обязательства по выплате этой суммы определяется сроком жизни получателя ренты или указанного им третьего лица (лиц). Имущество, которое передали под выплату ренты, может быть уничтожено, могут быть забыты лица, которые заключали договор, но обязательство, как правило, сохраняется.

Обязательство по выплате ренты может быть прекращено по обоюдному согласию получателя и плательщика. При этом необходимо определить порядок расторжения договора и решить некоторые вопросы: возвращается ли имущество, переданное под выплату ренты, компенсируются ли плательщику выплаченные суммы, будет ли компенсация получателю ренты и другие.

И получатель, и плательщик имеют право выкупить ренту.

Договор пожизненного содержания — более сложный. В нем речь идет о том, что рентодатель платит получателю до конца его жизни определенную сумму. И, помимо этого, обязуется обеспечивать уход. Он может быть предоставлен в виде вещей (например, продуктов питания), выполнении работ (уход за огородом), оказания услуг (стирка белья, покупка продуктов). В законе есть примерный перечень обязанностей плательщика, в который также входит и оплата ритуальных услуг.

Договор пожизненного содержания с иждивением предполагает тесную связь плательщика с получателем. Это обусловлено тем, что в других видах ренты отношения сторон ограничиваются лишь периодической передачей денег, вещей и т.д. Личный контакт не обязателен. В договоре пожизненного содержания с иждивением по-другому. Как правило, получатель хорошо знает плательщика, доверяет ему. Замена плательщика на другое лицо может быть неприемлемой. Поэтому в законе есть условие, запрещающее продажу и другие операции с имуществом без предварительного согласия получателя ренты.

Гражданский кодекс устанавливает минимальную стоимость объема содержания — не менее двух минимальных зарплат в месяц.

Периодичность платежей законом не устанавливается. Это надо определить в договоре.

Случайная гибель или повреждение имущества не снимают обязанностей с плательщика ренты. Нет у него и права на выкуп.

А вот получатель вправе требовать возврата имущества (если оно было передано бесплатно) либо выплаты ему выкупной цены, которая определяется по правилам, установленным для постоянной ренты. Это в случае существенного нарушения плательщиком своих обязательств. При этом плательщик не вправе требовать компенсации своих расходов.

С точки зрения нотариусов

На сайте Нижегородской нотариальной палаты объясняется, что договор ренты обязательно удостоверяется нотариусом. Если нет удостоверительной надписи, сделка не имеет силы. Кроме того, когда по договору ренты передается недвижимое имущество (дом, квартира, земельный участок), необходима регистрация в учреждении юстиции.

Требование об обязательном нотариальном удостоверении ренты очень важно, потому что такие договоры обычно заключаются людьми, требующими особой социальной защиты (пенсионерами, инвалидами). Перед тем, как удостоверить сделку, нотариус должен проверить чистоту намерений плательщика ренты, объяснить последствия заключения этого договора. Таким образом, можно предотвратить судебные разбирательства в будущем.

Особенности договора ренты

Передав имущество под выплату ренты, человек теряет право собственности на это имущество, но приобретает право на получение денежных сумм, услуг, вещей. Помимо этого, нужно иметь в виду и другие особенности подобного договора.

Риск недоплаты или переплаты. Размер рентных платежей в сумме может быть как больше, так и меньше стоимости имущества, которое передано под выплату ренты.

Пример 1. Квартира, которая передана под выплату ренты, стоит 1 800 000 рублей. Стороны договорились о рентных платежах в размере 10000 рублей в месяц. Пожизненная рента выплачивалась получателю в течение 10 лет (до его смерти). В сумме — 1 200 000 рублей. Стоимость квартиры не возмещена.

Пример 2. Под выплату ренты передана машина стоимостью 200 000 рублей. Ежемесячный рентный платеж — 1300 рублей. Платежи выплачивались 15 лет. В сумме — 234 000 рублей. Это на 3400 рублей больше стоимости машины.

Когда стороны подписывают договор, они должны понимать это. Впоследствии никакие претензии по этому поводу судом рассматриваться не будут.

Особый характер отношений между плательщиком и получателем. С плательщиком ренты придется контактировать всю жизнь. Обычно договор ренты заключается между людьми, давно поддерживающими такие отношения (соседка покупает продукты, готовит, стирает для пенсионерки). Если будущий плательщик ренты — родственник, нужно быть готовым судиться с ним в случае неисполнения обязанностей. Если незнакомый человек — необходимо навести справки о его личных качествах и доходе. Нередко заключить договор ренты предлагают различные организации. Нужно узнать как можно больше об их деятельности, причем из объективных источников (органы власти и др.).

Как относятся к договору ренты профессиональные специалисты по недвижимости?

Елена Калачева, директор АН «Вариант плюс», считает, что договор ренты, развитый во многих странах, где им пользуется в основном старшее поколение, будет развиваться и у нас. Особенно в тех случаях, когда речь идет о бездетных и одиноких стариках.

По мнению Елены Калачевой, из трех видов договора ренты, более подвержен расторжению договор пожизненного содержания. В частности, потому, что россияне не привыкли собирать все чеки и другие подтверждения выполнения своих обязательств. Следовательно, у рентополучателя появляется возможность в любой момент расторгнуть договор, ссылаясь на то, что рентодатель не выполняет его условия. Доказать, что продукты и лекарства приносились вовремя, сложно. И судебная практика обычно складывается в пользу получателя.

«Договор не может быть нравственным или безнравственным, — говорит Елена Станиславовна. — Все зависит от людей. Если люди нацелены на помощь пожилому человеку, то ничего плохого в договоре ренты нет. Во многих развитых странах распространены частные дома престарелых, где пожилые люди содержатся — и очень неплохо — именно за счет их недвижимости.

У меня на глазах был пример, когда бабушка заключила договор с соседкой. На момент заключения договора бабушке было 83 года, умерла она в 96 лет. И я считаю, что эта соседка скрасила ей последние годы. Она каждый четверг ее купала, если что-то готовила — обязательно угощала тетю Тамарочку. Она ее лечила, свечки из церкви носила, когда та ходить не могла, гуляла с ней на улице… Фактически старушка была как член семьи.

С другой стороны, в судах встречаются иные истории».

Кстати

Старейшая жительница планеты — Жанна Луиза Кальман прожила 122 года (1875 — 1997 гг.) вошла в историю и как получатель крайне выгодной ренты.

В 1965, когда ей было 90 лет, пережив всех наследников, Жанна Кальман подписала сделку по продаже квартиры адвокату Франсуа Раффре. Раффре, которому было 47 лет, согласился выплачивать ежемесячную сумму до смерти Кальман. Такое соглашение, нередкое во Франции, иногда называется «обратным закладом». Адвокат обязался выплачивать до смерти Кальман ежемесячную ренту в 2500 франков, причем вся стоимость квартиры оценивалась в 10 лет платежей. В момент сделки ценность квартиры была равна десяти годам платежей. Однако судьба распорядилась иначе: Жанна Луиза пережила адвоката (Раффре умер в декабре 1995 года от рака в возрасте 77 лет), и платежи пришлось вносить его вдове. Нетрудно сосчитать, что с момента сделки Жанна Луиза Кальман прожила почти 30 лет, получив в итоге за недвижимость двойную рыночную стоимость — 184 тысячи долларов.

Елена Шевцова
Иллюстрация Фотобанк ЛОРИ

Какие положения необходимо внести в договор пожизненного содержания?

  • — Четко определить объем содержания и подробно расписать все обязанности плательщика ренты (медицинское обслуживание, режим покупки продуктов и приготовления пищи, случаи осуществления надомного ухода, госпитализации, порядок оплаты коммунальных услуг и др.).
  • — Определить рублевый эквивалент объема содержания. Его стоимость в месяц не может быть менее 2 минимальных размеров оплаты труда, установленных законом.
  • — Предусмотреть условие о том, что все соглашения, устные договоренности, которые имели место между сторонами до заключения договора, теряют свою силу с момента подписания договора. Это предотвратит попытки получателя ренты в дальнейшем ссылаться на «ранее достигнутые договоренности».
  • — Включить условие об увеличении или уменьшении объема содержания в зависимости от состояния получателя ренты.
  • — Добавить условие о порядке учета предоставленных услуг. При этом сторонами может быть подписан двухсторонний акт о предоставленном содержании, гарантирующий, что описанный объем содержания плательщиком ренты будет действительно предоставлен.
  • Договором должно быть предусмотрено, кем должны исполняться обязательства: лично плательщиком ренты или третьими лицами.
  • — Оговорить взаимоприемлемую стоимость выкупной цены. Одним из требований к плательщику ренты в случае доказанности существенного нарушения им условий договора может быть требование получателя ренты о выплате ему выкупной цены (п.2 ст.605 ГК РФ). Если имущество передано плательщику ренты бесплатно, то при отсутствии в договоре указания на размер выкупной цены последняя складывается из годовой суммы выплаченных платежей (не менее 2 минимальных размеров оплаты труда в месяц) и стоимости недвижимости.
  • — Прописать возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст.603 ГК РФ). Если этот пункт внесен в договор, это поможет в дальнейшем избежать тупиковых ситуаций при возникновении между сторонами личных конфликтов.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *