Депозит при аренде квартиры

Депозит при аренде квартиры

○ Депозит при аренде жилья.

Страховой депозит – это определенная сумма, которая передается хозяину квартиры в качестве гарантии сохранения в надлежащем виде переданных во временное пользование вещей. Она обычно равняется месячной оплате за проживание, но может быть отдельно рассчитана сторонами. При калькуляции они исходят из стоимости бытовой техники и мебели.

Если при освобождении жилплощади будет выявлена порча какой-либо части имущества, арендодатель вправе удержать из депозита сумму, необходимую для покрытия расходов на ее ремонт.

В законодательстве не предусмотрено понятие страхового депозита, оно приравнивается к обеспечительному платежу.

  • «Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем.
  • При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства (п. 1 ст. 381.1)».

○ Возврат депозита.

Обеспечительный платеж должен быть возвращен арендатору в том случае, если имущество передается без существенных изменений. Для этого необходимо составить акт приема-передачи, в котором будет подробно указано, какие именно вещи, в каком количестве и состоянии переданы квартиросъемщику. После окончания арендных отношений, депозит должен быть возвращен арендатору в том случае, если имуществу не был причинен ущерб.

При оценке состояния вещей необходимо учитывать их естественный износ. Например, если расшатались петли дверей или сошла краска, это не будет считаться порчей имущества. Но если присутствует факт поломки бытовой мебели, разбитого окна или иного повреждения – в этом случае из обеспечительного платежа будет вычтена сумма, требуемая для ремонта.

Возврат депозита происходит в том же порядке, что и его передача. Деньги передаются наличным либо безналичным платежом. Доказательством передачи будет выступать банковская выписка либо подписанная сторонами расписка. В случае вычитания какой-то суммы из депозита, необходимо отразить основание для этого в акте приема-передачи имущества.

○ Отказ в возврате депозита или залога.

Обеспечительный платеж возвращается арендатору в полном объеме только в двух случаях:

  • Если выполнены все условия соглашения (соблюден срок действия, отсутствует ущерб имущества, долги по платежам за проживание/коммунальные услуги и т.д.).
  • Если в случае досрочного расторжения договора квартиросъемщик предупредил о своем намерении съехать не позднее, чем за 30 дней до следующей даты платежа.

При несоблюдении любого из этих условий, арендодатель вправе не передавать обеспечительный платеж. Кроме того, между сторонами могут возникнуть разногласия по поводу состояния имущества или оценки его ущерба. Поэтому очень важно, чтобы акт приема-передачи был составлен максимально подробно с детальным указанием состояния каждой переданной во временной пользование вещи.

Квартирант может требовать возврата депозита через суд при условии неправомерности его удержания хозяином. Для этого необходимо:

  • Составить иск и приложить к нему:
    • Копию арендного договора.
    • Акт приема-передачи имущества.
    • Претензии хозяина.
    • Фото/видеоматериалы о состоянии вещей.
  • Подготовить независимую оценку имущества, переданного во временное хранение.
  • Обеспечить свидетельские показания.

При принятии судом положительного решения по иску, денежные средства будут возвращены в полном объеме.

Таким образом, внесение депозита или залога при аренде жилья имеет многие нюансы, которые следует учитывать при их использовании. Чтобы обезопасить себя от финансовых потерь, важно правильно оформить передачу денег и включение в договор соответствующего пункта.

Что это такое

Как известно, квартиры могут сдаваться в аренду с мебелью или иным оборудованием, например, цифровой или бытовой техникой.

Зачастую за такие жилые помещения требуется более высокая арендная плата – ведь арендаторы получают гораздо более комфортную обстановку и освобождаются от необходимости покупать за свой счет вещи для быта.

Однако арендодатель, предоставляя в аренду квартиру с мебелью или иным имуществом, несет дополнительные риски, в частности, следующие:

  • порча арендатором имущества;
  • кража вещей;
  • нанесение урона соседям (например, залив).

Помимо этого, существует риск, что квартиранты попросту исчезнут, так и не оплатив арендную плату и счета за коммунальные услуги.

В связи с этим, арендодателями широко применяется такой способ обезопасить себя от всевозможных рисков, как страховой депозит.

Депозит представляет собой некую денежную сумму, обычно равную сумме ежемесячного арендного платежа, которая уплачивается арендатором в качестве компенсации за испорченное или погибшее имущество.

О сумме, порядке и условиях внесения страхового депозита должно говориться в договоре сторон. Определяется и порядок возврата депозита – например, после того, как закончится срок аренды, и арендатор вернет все имущество в полностью исправном состоянии.

Отметим, что в Кодексе отсутствуют нормативные положения, посвященные страховому депозиту. Стороны самостоятельно определяют условия и порядок, в соответствии с которыми он будет уплачен и возвращен.

Скачать образец арендного договора с условием о страховом депозите можно .

Как оформить

Специально оформлять отдельный документ, посвященный страховому депозиту, не требуется – можно просто включить условия или даже раздел, содержащий правила внесения и возврата, непосредственно в арендный договор.

Крайне важно прописать – в каких случаях страховой платеж останется у арендодателя, а при каких обстоятельствах он должен быть возвращен обратно.

Ст. 329 Кодекса предусматривает различные способы обеспечения выполнения обязательств.

Среди таковых можно выделить залог, удержание вещи, поручительство, обеспечительный платеж, задаток и другие способы, предусмотренные законодательством или договором сторон.

Поскольку сказано про “другие способы, указанные в договоре сторон”, страховой депозит – это вполне законный способ, который можно использовать без каких-либо ограничений.

Зачастую в договор аренды включают условие об открытии депозитного счета в банке и порядок внесения на него денежных средств. Лучше всего открыть такой депозит в течение 1-го месяца договорных отношений.

Оплата же может быть произведена любым способом, оговоренным в соглашении – наличными через банк, путем безналичного перевода со счета арендатора на счет арендодателя и др.

Большинство кредитных учреждений отлично знакомо с таким способом обеспечения обязательств, как страховой депозит.

Схема в общем-то незатейлива и выглядит так:

  • арендатор по расписке передает денежные средства арендодателю;
  • последний наносит визит в кредитное учреждение и открывает специальный вклад – непополняемый, без возможности частичного изъятия денежных средств, с выдачей процентов по окончании срока;
  • срок депозита выбирается равным сроку аренды;
  • по окончании срока аренды и при отсутствии взаимных претензий арендодатель наносит визит в банковскую организацию и снимает деньги вместе с процентами;
  • по еще одной расписке деньги передаются обратно арендатору.

Нужна ли расписка

Расписка – это документ, который свидетельствует о фактической передаче денежных средств или иных материальных ценностей от одной стороны к другой.

В представленном случае сторонам потребуется оформить две расписки:

первую при передаче страхового депозита от арендатора к арендодателю
вторую при передаче средств обратно от арендодателя к арендатору

Важно! Расписку в обоих случаях лучше заверить у нотариуса. Для еще большей гарантии лучше заручиться подписями как минимум двух или трех свидетелей.

Законодательством не предусмотрено унифицированной формы расписки. Однако, согласно деловым обычаям, она должна писаться от руки и содержать в себе следующие сведения:

  • ФИО каждой из сторон сделки;
  • адреса регистрации, паспортные данные;
  • контактные номера телефонов;
  • сумма, которая передается;
  • дата, подпись принявшего денежные средства.

Расписка имеет полную юридическую силу и может использоваться как доказательство в суде. Хотя у нотариуса ее можно и не заверять, все же рекомендуется это сделать, ведь суд будет проверять подлинность расписки.

Возможные проблемы

Основной ошибкой, которую допускают стороны процесса при включении в договор аренды условия о страховом депозите, является то, что депозит может быть использован в качестве арендного платежа за последний месяц проживания арендатора.

Такую ситуацию допустить нельзя. Если деньги по страховому депозиту использовать в качестве последнего платежа, велик риск, что в случае порчи имущества арендодателю не будут возмещены убытки.

Также следует учесть, что в некоторых случаях арендодатель не имеет права брать страховой депозит. К числу таких случаев относятся:

  • отсутствие каких-либо вещей – мебели, бытовой техники, электроники и др.;
  • отсутствие дорогостоящего ремонта.

Нет необходимости в страховом платеже и в случае, когда арендодатель проживает совместно в том же жилом помещении, что и арендатор (например, при сдаче в аренду отдельной комнаты), так как имеет реальную возможность контролировать пользование вверенным арендатору имуществом.

Обязательно нужно прописать в договоре срок и условия возврата депозита. Обычно дата окончания договора аренды совпадает с датой возврата денежных средств.

Итак, страховой депозит – это один из способов защиты арендодателя от порчи или утраты имущества арендатором.

Последний, согласно договору сторон, вносит определенную сумму на банковский вклад, и если по окончании срока аренды все вещи возвращены в исходном состоянии, деньги возвращаются ему в полном объеме.

Как оформить договор аренды нежилого помещения между физическим лицом и ИП, описывается в статье: договор аренды нежилого помещения между физическим лицом и ИП.

Расторжение договора аренды нежилого помещения по соглашению сторон рассматривается в этой статье.

Про договора аренды с правом выкупа нежилого помещения .

Страховой депозит при аренде квартиры

Аренда квартир, как и других жилых помещений, это достаточно сложный процесс. Во время заключения договора аренды, оба участника рискуют попасть на мошенников или просто недобросовестных людей, из-за которых рискуют потерпеть убытки.

Исходя из этого, многие собственники стали ставить требование о выплате страхового депозита. Понятие это не новое, но сталкиваться с ним приходится достаточно редко. Давайте попробуем разобраться, что собой представляет страховой депозит, а также узнаем ряд особенностей составления договора аренды со страховым депозитом.

Что значит страховой депозит при аренде квартиры

Страховой депозит – определенная денежная сумма, которая выплачивается наймодателю жильцами. Суть данного платежа состоит в том, что в случае возникновения непредвиденных обстоятельств, хозяин просто оставит эти деньги себе и возместит ущерб за их счет. При этом ему не придется искать жильцов, просить у них компенсаций или обращаться в суд для получения компенсации.

Практически всегда квартиры в аренду сдают вместе с мебелью и бытовой техникой. Наличие шкафа, дивана, холодильника, плиты и многого другого сильно облегчает жизнь арендатору, который может просто заплатить арендную плату и въезжать, ни о чем не заботясь. Но с другой стороны, есть хозяин, который сдавая свое имущество, подвергается постоянным рискам.

Эти риски выглядят следующим образом.

— Порча имущества или воровство;
— Нанесение вреда сантехнике или в целом ремонту;
— Накопление неоплаченных коммунальных счетов;
— Уход арендатора без уплаты за проживание;
— Залив соседей.

Этот список можно продолжать бесконечно долго, но суть остается одной – наймодатель рискует понести потери из-за нерадивых жильцов.

Важно знать, что в правовых документах нет указаний данного пункта касательно договора аренды или найма. Это означает, что он не является обязательным.

Также стоит сразу разобраться с тем, что можно называть ущербом, а что нет. В ходе аренды, жильцам передаются вещи, которые они регулярно используют.

Длительное пользование вещью непременно приведет к тому, что она потеряет товарный вид и будет явно не новой. Так вот, подобное считается амортизацией, а вовсе не ущербом.

То есть если имущество немного потеряло товарный вид, но по-прежнему исправно – ни о каком возмещении не может быть и речи. В свою очередь, если жильцы что-то сломали, разбили, сожгли или украли, — это ущерб, который может компенсироваться за счет страхового депозита.

Страховой депозит – величина договорная, и зачастую она приравнивается к сумме месячного платежа за аренду квартиры.

Как оформить договор найма правильно

Конечно, можно составить дополнительный договор о создании страхового депозита. Но куда легче просто внести данный пункт еще одним условием договора.

При этом следует не просто написать «Страховой депозит – 5000 рублей», а расписать, куда и как эта сумма может быть потрачена владельцем квартиры. Также указать, когда деньги будут переведены на депозитный счет.

Вносить подобный пункт в договор аренды или найма и детально его описывать можно на основании статьи 329 Гражданского кодекса РФ. Также в данной статье говорится о том, что когда речь идет о страховом депозите, должна быть точно определена сумма, условия и сроки.

Зачастую страховой депозит передают или в руки владельцу недвижимости, или открывают депозитный счет в банке. Открыть страховой депозит можно в абсолютно любом банке, ведь это простая и стандартная банковская процедура.

Подобный вариант является наиболее безопасным, ведь каждый из участников знает, где хранятся деньги. Помимо этого, сумма депозита постоянно растет за счет процентов.

Можно передать сумму наличными собственнику, но тогда обязательно необходимо взять у него соответствующую расписку о том, что он принял деньги. Также участники договора могут выбрать любой удобный для себя вариант.

Следует обратить внимание на то, что страховой депозит имеет серьезную связь с актом приема-передачи имущества. Специалисты рекомендуют всегда составлять акт приема-передачи, ведь этот документ позволяет полностью указать перечень сдаваемого имущества и указать его состояние.

Использование страхового депозита будет распространяться именно на ущерб вещам, которые были указаны в акте приема-передачи как исправные.

Когда не берется страховой депозит при аренде квартиры

Сразу следует сказать, что условие страхового депозита не является обязательным для внесения в договор. Очень много договоров аренды и найма заключаются без этого условия.

Но все же есть обстоятельства, при которых включать этот пункт — не лучшая затея:

— Сдаваемое помещение не имеет никакой мебели и техники;
— В сдаваемом помещении нет дорогого ремонта или вообще каких-либо ценных вещей.

Одним словом, все зависит от желания собственника. Если ему не жалко вещей или он уверен в своих жильцах, он имеет полное право опустить пункт о страховом депозите при составлении договора.

Возврат страхового депозита

Возврат страхового депозита жильцам — обязательная процедура, которая свидетельствует о решении всех вопросов относительно имущества и его состояния.

Если все имущество было передано хозяину назад в целости и сохранности, он должен вернуть сумму страхового депозита в полном размере. Также если депозит находился в банке, все полученные проценты от суммы тоже должны быть переданы нанимателям.

В случае если ущерб имуществу все-таки был нанесен, необходимо действовать следующим образом. Владелец имущества должен заявить об ущербе жильцам, а после они должны вместе обговорить, какая сумма должна уйти на покрытие ущерба или затрат на ремонт.

Легче всего, когда речь заходит о бытовой технике, ведь легко узнать ее цену и стоимость ремонта. Куда сложнее дело обстоит, когда речь идет о повреждении плитки, линолеума, паркета или других покрытий.

Если владелец и квартиранты смогли договориться, то оговоренная сумма остается у наймодателя, а остаток передается нанимателям. Если же к общему знаменателю прийти не удалось, владелец имеет полное право обратиться в суд. Это же право имеет и наниматель, если владелец не хочет возвращать средства страхового депозита или просит слишком большую компенсацию.

Нередки случаи, когда ущерб намного превышает сумму страхового депозита. В таком случае, стороны могут либо самостоятельно договориться, либо обратиться в суд для определения суммы, которая покроет причиненный ущерб.

Преимущества и недостатки аренды со страховым депозитом

Для начала рассмотрим преимущества аренды со страховым депозитом для владельца сдаваемого жилья:

— Можно не переживать о сохранности имущества. Как показывает практика, если есть страховой депозит, то наниматели аккуратнее и бережнее относятся к имуществу;
— Нет риска, что жильцы не оплатят коммунальные платежи. Только важно не забыть указать в договоре, что страховой депозит может быть использован на оплату коммунальных услуг;
— Нет риска, что арендаторы сбегут и не компенсируют ущерб.

Для арендатора подобный пункт не является полностью положительным. С одной стороны, если арендатор соглашается внести страховой депозит, владелец начинает к нему лучше относиться и больше доверять.

С другой стороны, если владелец недобросовестный, а акт приема-передачи был составлен небрежно, арендатор может лишиться денег за якобы кражу или ущерб каким-либо вещам. Чтобы этого избежать, необходимо максимально внимательно изучать тексты всех документов перед подписанием.

Очень часто страховой депозит еще называют оплатой за последний месяц проживания. Это достаточно удобно, ведь собственник сразу получает необходимую сумму, а наниматель может в конце срока действия договора за счет этой суммы прожить последний месяц.

Рассмотрим перечень всех пунктов, которые следует указать в договоре для избегания большинства проблем и разногласий:

— Акт приема-передачи;
— Страховой депозит;
— Порядок возмещения ущерба;
— Права и обязанности каждой стороны;
— Условия возврата страхового депозита;
— Условия расторжения договора.

Образец договора аренды квартиры со страховым депозитом

ДОГОВОР АРЕНДЫ КВАРТИРЫ (ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ)

г. Москва

» ____ » _____________ 20 __ г.

Г-н/жа _____________________________________________________________________ ___________________________________, здесь и далее именуемый/ая “Арендодатель”, с одной Стороны, и

Г-н/жа _____________________________________________________________________
_________________________, здесь и далее именуемый/ая “Арендатор”, с другой Стороны, вместе именуемые “Стороны”,
заключили настоящий Договор (далее — Договор) о нижеследующем:

1. Предмет Договора

Арендодатель за плату предоставляет принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение Арендатору в пользование для проживания в нем.

Указанное жилое помещение находится по адресу: Москва, ул._________________________
_______________________________________________________________________________
дом № ______ кв. № ______, здесь и далее именуемая “Квартира”

Квартира принадлежит Арендодателю на основании _________________________________
_______________________________________________________________________________
_______________________________________________от _____ зарегистрированного в реестре, за № ________________, копия которого прилагается к Договору в качестве Приложения №1, которое является его неотъемлемой частью.

Квартира имеет следующие характеристики:
жилая площадь: _______ кв. м.
количество комнат: _______.

2. Права и обязанности Арендодателя

2.1. Предоставить Арендатору Квартиру, в состоянии, пригодном для проживания, а установленное в ней оборудование, а также другое имущество, указанное в Приложении №3 в исправном состоянии в течение ______________ дней после подписания Договора.
Передача Квартиры осуществляется Сторонами путем подписания Акта Приема-Передачи Квартиры по форме, указанной в Приложении №2 к Договору.
2.2. Арендодатель гарантирует, что Квартира на момент заключения Договора не находится в судебном споре, под арестом, а также не обременена правами третьих лиц.
Арендодатель обязуется:
2.3. Меблировать и оборудовать Квартиру согласно Приложению №3 к Договору.
2.4. Не чинить препятствий Арендатору в правомерном пользовании Квартирой.
2.5. Осуществлять техническое обслуживание Квартиры и оборудования в ней.
2.6. Оплачивать все коммунальные платежи за Квартиру в период действия Договора, за исключением счетов за электроэнергию, а также за междугородние и международные телефонные переговоры, осуществленных с телефона _____________________________. При этом Арендодатель гарантирует, что не имеет на момент заключения Договора задолженностей по указанным счетам.
2.7. Арендодатель имеет право ________ раз в месяц _____ числа каждого месяца посещать Квартиру и производить внешний осмотр ее состояния, предупредив Арендатора о таком посещении за ________ дней.
2.8. В случае нанесения ущерба Квартире, мебели и/или оборудованию Арендодатель имеет право удержать согласованную с Арендатором в письменной форме сумму ущерба из страхового депозита.
2.9. Принять от Арендатора Квартиру и находящееся в ней имущество и оборудование, указанное в Приложении № 3 к Договору, не позднее _________ дней с момента прекращения Договора.

3. Права и Обязанности Арендатора

3.1. Арендатор обязан использовать Квартиру только для проживания, обеспечивать сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии Квартиру и находящееся в ней имущество и оборудование, указанное в Приложении № 3 к Договору.
3.2. Своевременно вносить арендную плату за Квартиру Арендодателю в сроки и в порядке, установленном настоящим Договором и оплачивать счета за потребление электроэнергии, междугородные и международные телефонные переговоры.
3.3. Арендатор не имеет права сдавать Квартиру в субаренду.
3.4. Информировать Арендодателя по всем вопросам и обстоятельствам, имеющим отношение к Квартире. Сообщения должны быть своевременными и полными.
3.5. Заводить домашних животных в Квартире только с письменного на то разрешения со стороны Арендодателя.
3.6. Проводить ремонтные работы или осуществлять какие-либо изменения в Квартире с письменного на то разрешения Арендодателя.
3.7. Передать Арендодателю Квартиру, имущество и оборудование, указанные в Приложении № 3 к Договору, полученные им в соответствии с Актом приема-передачи Квартиры, в исправном состоянии с учетом естественного износа, в срок не позднее _________ дней с момента прекращения Договора.
3.8.Соблюдать тишину в ночное время, не проводить ремонтные работы в ночные, утренние и вечерние часы, а также в выходные дни.

4. Условия Оплаты

4.1. Ежемесячная арендная плата устанавливается в размере __________________________
_____________________________________________________________________________ .
4.2. Первый платеж будет осуществлен Арендатором Арендодателю в размере ___________________________________ ( _________________________________________)
за первые ______ месяц(а) срока аренды и страховой депозит в размере ________________
_________________________ (____________________________________________________)
в течение ______ банковских дней со дня подписания Договора.
4.3. Далее выплаты будут осуществляться авансом ежемесячно/поквартально до ______ дня оплачиваемого периода.

5. Ответственность Сторон

5.1. Арендатор несет ответственность за ущерб Квартире, имуществу и оборудованию, а также прилегающим помещениям, нанесенный по вине или по грубой неосторожности Арендатора и/или членов его семьи, его гостей, а также домашних животных. При определении ущерба естественный износ не учитывается.
5.2 Арендодатель отвечает за недостатки сданных в аренду Квартиры, мебели и оборудования, полностью или частично препятствующие пользованию ими, даже если во время заключения Договора он не знал об этих недостатках, за исключением недостатков, которые были им оговорены при заключении Договора и отражены в Приложении № 2 к Договору.
5.3. В случае задержки оплаты за Квартиру более чем на _______ банковских дней Арендатор выплачивает пеню в размере _______ % от своевременно невыплаченной суммы за каждый день просрочки.
5.4. Уплата неустойки не освобождает от исполнения своих обязательств по Договору.

6. Основания досрочного расторжения Договора

6.1. Договор может быть расторгнут по требованию любой из Сторон, если другая Сторона не соблюдает условия Договора. При этом Сторона, по инициативе которой происходит расторжение Договора, обязана уведомить другую Сторону в письменной форме за _______ дней до момента прекращения Договора.
6.2. Арендатор имеет право расторгнуть Договор в любое время, письменно уведомив Арендодателя за ______ месяц(а) до момента прекращения Договора.
6.3. Арендодатель не имеет права расторгнуть Договор в одностороннем порядке до окончания срока аренды, если Арендатор соблюдает все условия Договора за исключением случая, указанного в пункте 6.4 Договора.
6.4. В случае нарушения Арендатором своих обязательств по Договору, Арендодатель имеет право на досрочное расторжение Договора на основаниях и в порядке, предусмотренным Гражданским Кодексом РФ.
6.5. В случае прекращения Договора суммы предоплаты за Квартиру и страховой депозит за вычетом согласованных сумм ущерба Квартире, мебели и оборудованию, если таковой ущерб был нанесен по вине или грубой неосторожности Нанимателя и/или членов его семьи, а также гостей и домашних животных, подлежит возврату Нанимателю не позднее 7 (семи) дней с момента прекращения Договора. При определении ущерба естественный износ не учитывается.

7. Срок действия Договора

7.1. Срок аренды составляет ______________ дня.
7.2. Течение срока аренды начинается с момента передачи Квартиры Арендодателем Арендатору.
7.3. Договор может быть пролонгирован по соглашению Сторон, а также в случаях, предусмотренных Гражданским Кодексом РФ.

8. Форс-мажор

8.1. Стороны освобождаются от частичного или полного исполнения обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате событий чрезвычайного характера, которые Стороны не могли ни предвидеть, ни предотвратить разумными мерами.

9. Дополнительные условия

9.1. Вместе с Арендатором в Квартире будут проживать следующие лица:
1. __________________________________________________________________________
2. __________________________________________________________________________
3. __________________________________________________________________________

9.2. Ущерб Квартире, мебели и оборудованию, нанесенный по вине или грубой неосторожности Арендатора и/или членов его семьи, его гостей или домашних животных, не являющийся следствием естественного износа, фиксируется Сторонами в письменном виде.
9.3. Все споры и разногласия, не урегулированные Сторонами путем переговоров, передаются на рассмотрение суда. Стороны пришли к соглашению, что возникшие между ними из Договора судебные споры будут рассматриваться в суде по месту нахождения Арендодателя.
9.4. Все изменения и дополнения к Договору оформляются письменно и являются неотъемлемой частью Договора.
9.5. Настоящий Договор подписан в двух экземплярах по одному для каждой из Сторон, имеющих одинаковую юридическую силу.
9.6. Договор вступает в силу с момента его подписания обеими Сторонами.

10. Адреса для уведомлений и банковские реквизиты Сторон

Арендодатель
Г-н/Г-жа ____________________________________________________________________
Паспорт
Адрес:
Факс:
Тел.:
Моб.:
Банковские реквизиты:

Арендатор
Г-н/Г-жа: ___________________________________________________________________
Паспорт
Адрес:
Факс:
Тел.:
Моб.:
Банковские реквизиты:

11. Подписи Сторон

Арендатор _____________________ Арендодатель _______________________

ПРИЛОЖЕНИЕ № 2

К Договору Аренды № ______ от _____ _______________ 20___ г.

АКТ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ

«____» ____________________ 20____ г.

Настоящий акт составлен и подписан в двух экземплярах между
________________________________________________________________ (Арендатор) и

_______________________________________________________________ (Арендодатель) на основании вышеупомянутого Договора Аренды.

Арендодатель настоящим передал, а Арендатор принял Квартиру, расположенную по адресу:
Москва, ___________________________________________, дом № ___, кв. ___ (Квартира).

Квартира передана Арендодателем и принята Арендатором в состоянии, соответствующем условиям Договора Аренды и Приложениям № 1 и № 3 к нему.

Арендодатель передал, а Арендатор принял ______ комплектов ключей от Квартиры.

Осмотр Квартиры не выявил явных недостатков, кроме тех, которые могут быть указаны в прилагаемом перечне:

АРЕНДОДАТЕЛЬ _________________________

АРЕНДАТОР _________________________

ПРИЛОЖЕНИЕ №3

к Договору аренды № _____, от _____________ 20____ г.

Спальня

Занавеси

Двуспальная кровать

Прикроватная тумба

Гардероб

Люстра

Лампа настольная

Телевизор

Комод

Гостиная

Кресло

Софа / диван

Телевизионная тумба с полками

Люстра

Журнальный столик

Телевизор

Занавеси

кондиционер

Ковер

Кухня

Кухонная плита

Обеденный стол

Стул

Холодильник

Посудомоечная машина

Микроволновая печь

Прихожая

Гардероб

Кресло

Журнальный столик

Гостевая комната

Письменный стол

кондиционер

Занавеси

Двуспальная кровать

Прикроватная тумба

Ванная комната

Стиральная машина

Сушильная машина
АРЕНДАТОР _________________________

АРЕНДОДАТЕЛЬ _______________________

Понятие

Само слово «депозит» пришло из банковской сферы, означает некую ценность, временно размещенную в банк. Применимо к найму жилья, депозит – это тоже ценность, как правило, деньги, временно отданные арендодателю. А добавочное слово «страховая» означает, для чего именно нужен этот взнос – для «страховки».

Итак, страховой депозит при аренде квартиры – это гарантия сохранности имущества в виде определенной суммы. Временно дается нанимателем как страховка от возможных неприятностей: порванной мебели, разбитой техники, неуплаты коммунальных услуг или арендной платы.

Страховой депозит при сдаче квартиры в аренду — это гарант сохранности имущества

Депозит или залог. В чем отличие

Следует отличать страховой депозит от такого юридического понятия, как «залог». Залог – это некая сумма, которую берет арендодатель, подтверждая сделку найма. Залоговая сумма при аренде квартиры обычно уравнивается стоимости месячной аренды и идет в счет первой оплаты жилья.

Смысл депозита – в «подстраховке» от возможного, то есть вероятного, но никак не обязательного ущерба. Депозит – временная передача денег на тот случай, если произошла порча имущества. Но если такого не случилось, вся сумма возвращается владельцу (арендатору).

Нельзя считать страховой взнос оплатой за аренду жилья (ни за первый, ни за последний месяц). Собственник жилого помещения может забрать денежные средства на подобные цели только в случае, если квартиросъемщик не оплатил аренду.

Плюсы и минусы

Договор об аренде жилья включает две стороны. Зачастую то, что является плюсом для одной, является минусом для другой. Один думает, как бы ему снять приемлемое по цене и качеству жилье у адекватного хозяина. Другой переживает, как бы жилец ни испортил имеющееся имущество. Поэтому рассматривать преимущества и недостатки страхового взноса стоит отдельно для собственника жилья, а также для временного жильца.

Арендодатель

Плюсы:

  • защита имущества от порчи;
  • гарантия, что временный жилец не «повесит» на собственника долги по коммунальным платежам;
  • психологическое спокойствие (депозит за квартиру дает ощущение уверенности, что при неблагополучном исходе с квартирантами, их не придется искать и взыскивать деньги за ущерб квартиры).

Минус один, как правило, сумма депозита не превышает ежемесячной платы, тогда как ущерб может быть куда выше этой суммы.

Арендатор

Плюсы:

  • высокие шансы на наем жилья;
  • преимущество перед тем, кто не хочет платить депозит (человек как бы подтверждает свою благонадежность).

Минус заключается в дополнительных финансовых затратах.

Сумма депозита зависит от состояния сдаваемой жилплощади

Размер депозита

Страховой депозит за квартиру определяется собственником жилья. Сумма «страховки», как и арендная плата, зависит от статуса жилого помещения. Чем выше статус квартиры (район, год постройки, жилая площадь, обстановка, интерьер), тем больше депозит. Чаще всего, размер депозита равен месячной плате за аренду.

В отдельных случаях депозит может быть больше или меньше оплаты, что фиксируется договором найма. Иногда арендодатель не берет страховку. А именно:

  • пустая квартира (когда нет имущества, то нет и ущерба);
  • жилье имеет очень плачевное состояние и нуждается в ремонте;
  • оплата за жилье производится не раз в месяц, а два или четыре (раз в неделю). Это позволяет лучше контролировать сохранность вещей;
  • временный жилец арендует не всю квартиру, а лишь часть ее (например, комнату). При этом совместно с ним проживает сам арендодатель;
  • негативное или нейтральное отношение к депозиту самого арендодателя (считает его незаконным, не пугает возможный ущерб).

Возможен такой вариант, когда арендодатель «идет навстречу» клиенту: страховой депозит разбивается на несколько частей (2 или 3), вносится постепенно, поскольку для квартиросъемщика сумма страховки плюс месячная оплата может стать неподъемной.

Все нюансы по страховке обсуждаются на начальном этапе оформления арендного соглашения.

Сумму депозита и сроки возврата нужно прописать в договоре найма

Правила оформления

Поскольку законодательством не предусмотрено неукоснительное включение страхового взноса в договор о найме жилья, каждое агентство разрабатывает свой образец страхового депозита при аренде квартиры. Фиксируют факт получения денежной страховки двумя способами:

  • пункт в договоре аренды,
  • отдельное соглашение (идет дополнением к главному договору).

Любой из вариантов должен включать:

  • кто кому передал деньги (ФИО и паспортные данные);
  • цель передачи денег (страховой депозит за квартиру);
  • сумма (прописывается цифрами и прописью);
  • способ передачи (наличные деньги или безнал);
  • две даты: получения денег и их возврат (эта дата условная, поскольку договор аренды можно продлить);
  • условие возврата страховых денежных средств.

В случае передачи страхового депозита наличными, арендодатель пишет расписку от руки (или вписывает отдельным пунктом в общий договор об аренде жилья). Если деньги были перечислены по безналу, то к договору прилагаются банковские чеки (выписки). Все перечисленное может стать доказательством, если возникнет судебное разбирательство.

Чтобы избежать недоразумений впоследствии, юристы советуют составить акт передачи или опись имущества в квартире. Сюда вписывают:

  • перечень всех вещей, находящихся в жилом помещении (мебель, техника);
  • состояние вещей (отличное, хорошее, удовлетворительное);
  • наличие дефектов или поломок имущества (чтобы при окончании срока аренды собственник не смог обвинить в порче имущества арендатора);
  • отсутствие задолженностей по коммунальным платежам, оплате за интернет и телевидение;
  • показания счетчиков учета (воды, электричества, газа, тепла) на момент въезда нанимателя.

Документ обязательно подписывают обе стороны. Если сделка предполагает участие риелтора или другого представителя агентства, то он также закрепляет все листы арендного договора своей подписью. Нотариальное подтверждение арендному договору не требуется.

Такое подробное составление документа по страховому депозиту нужно для того, чтобы в случае возникновения спорных ситуаций (по ущербу имущества и возврату страховки) сторону могли доказать свою правоту.

По окончании срока договора депозит возвращается арендатору. если не выявлен факт нанесения ущерба имуществу

Возврат депозита

Депозит за квартиру находится у собственника жилья до момента окончания договора об аренде. После завершения срока действующего соглашения, договор либо продляется, либо временные жильцы покидают арендованное жилье и им возвращается депозит.

Формально возврат происходит по той же схеме, что и передача:

  • осмотр квартиры и всего имущества на предмет причинения ущерба;
  • составление акта или описи, где прописывается состояние вещей;
  • возвращение денежных средств наличным или безналичным способом.

Описанная схема применима, если у арендодателя нет никаких претензий к квартиросъемщику. Если какие-либо претензии имеются, то обе стороны арендного соглашения договариваются о стоимости ущерба, а после вычитают эту сумму из страховки. Здесь важно, чтобы у сторон было одно и то же видение, что именно считать «возмещением ущерба»: покупку новой техники (мебели), взамен сломанной, или ее ремонт.

Возможно, удержание денежных средств и в других случаях:

  • отсутствие всех или части коммунальных платежей (свет, электричество, интернет, телевидение);
  • досрочный разрыв договора об аренде. Если разрыв происходит в одностороннем порядке, без уведомления арендодателя.

Все эти моменты прописываются арендным соглашением в пункте «условия возврата».

Страховой депозит при аренде квартиры – это один из элементов современного договора о найме жилья. Несмотря на то, что законодательно он необязателен, большинство собственников включают его одним из пунктов арендного соглашения. По факту, означает временную передачу денег, как «страховку» на случай порчи имущества. Это выгодно как для арендодателя, так и для квартиросъемщика.

Как правильно оформить страховой депозит при аренде квартиры?

Начать, наверное, стоит с того, что гражданское законодательство не знает понятия «страховой депозит». Это определение выведено практикой и понимать под ним стоит внесение нанимателем некой суммы (на практике, чаще всего, равной одной месячной оплате за квартиру), которая в случае порчи арендованного имущества, неоплаты коммунальных счетов и т.д. будет удержана наймодателем для покрытия возможных убытков. В случае отсутствия подобных убытков, претензий у сторон друг к другу по поводу исполнения обязательств по договору найма «страховой депозит» должен быть возвращен нанимателю.

«Страховой депозит» и залог

При этом не стоит путать и смешивать понятия «страховой депозит» и «залог». И хотя на практике эти понятия зачастую признаются тождественными, это далеко не одно и то же. Залог является одним из способов исполнения обязательств. Согласно ст. 329, 334 ГК РФ, кредитор (залогодержатель) имеет преимущественное право перед третьими лицами получить исполнение обязательства должника (залогодателя) за счет заложенного имущества, если должник не смог исполнить принятое на себя ранее обязательство. То есть залог может быть внесен нанимателем (залогодателем) наймодателю (кредитору) в счет обеспечения исполнения принятого на себя обязательства.
Самый очевидный пример: наниматель берет на себя обязательство своевременно оплачивать арендную плату за квартиру и при этом передает некую сумму в залог наймодателю с тем, чтобы в случае невнесения арендной платы его обязанность по оплате была исполнена на счет суммы, переданной в залог. Таким образом, при подписании договора найма жилого помещения может быть предусмотрено внесение залога (например, в размере месячной оплаты) с тем, чтобы гарантировать оплату последнего месяца проживания нанимателя.
Что может быть обеспечено страховым депозитом?
«Страховой депозит», в свою очередь, это не залог, направленный на обеспечение исполнения обязательства. Это способ гарантировать возмещение ущерба в случае его причинения. Как уже отмечалось, такого понятия в ГК РФ нет, но при заключении соглашения о внесении «страхового депозита» (как отдельным документом, так и внесение такого пункта в договор найма жилого помещения) исходить нужно из положений ст. 329 ГК РФ, согласно которой исполнение обязательств по договору (в том числе договору найма) может быть обеспечено следующими способами – залогом, задатком, неустойкой, имуществом должника, банковскими гарантиями, поручительством и другими предусмотренными законодательством или договором способами.
С залогом мы уже разобрались – за счет него обеспечиваем исполнение обязанности по внесению арендной платы. А вот исполнение обязательства, возникшего вследствие причинения вреда, может быть обеспечено как раз «страховым депозитом». То есть, если наниматель за период проживания в квартире причинил ущерб, испортил мебель и бытовую технику, он обязан возместить ущерб согласно ст. 1064 ГК РФ. Если он добропорядочен – может сделать это добровольно, определив совместно с наймодателем сумму ущерба. Но если возникают разногласия по сумме или иные недопонимания, разрешать ситуацию придется не иначе, как через суд. Оформление и внесение «страхового депозита», как некой суммы, которая будет удержана наймодателем в случае причинение нанимателем ущерба, позволяет избежать указанных неприятностей.
Основные спорные моменты и способы их разрешения, связанные со страховым депозитом
Подведем итог. На практике при заключении договора найма жилого помещения зачастую путают понятия залог, страховой депозит и взнос арендной платы на последний месяц проживания (надо отметить, что и такого понятия в юриспруденции нет – это не что иное, как предоплата). Наиболее юридически грамотно предусмотреть в договоре несколько самостоятельных пунктов: о залоге – с его помощью гарантируется оплата последнего месяца проживания нанимателя (если последний месяц оплачивается в обычном порядке – он возвращается); о страховом депозите – в случае отсутствия ущерба имуществу наймодателя или третьих лиц он подлежит возврату нанимателю в полном объеме; предоплата за последний месяц – единовременное внесение суммы, равной сумме арендной платы за несколько месяцев.
Чаще всего, если внесен залог, то последний месяц не оплачивают, жертвуя залогом. При этом не происходит нарушение прав сторон по договору.
Но если в договоре предусмотрен только залог, которым пожертвовали в счет оплаты последнего месяца, то за счет каких денежных средств возмещать причиненный ущерб, неоплаченные коммунальные счета, интернет, телефон и т.д.? Соответственно, разумнее всего предусматривать оба этих правовых института в договоре найма. Но очевидно, что внесение сразу нескольких сумм, да с учетом риэлтерской комиссии, может быть просто неподъемным для многих наймодателей, и в этих вопросах необходимо искать компромисс.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *