Что такое кадастровая стоимость

Что такое кадастровая стоимость

Цель введения реестровой стоимости недвижимости

Многих домовладельцев часто интересует вопрос, что такое кадастровая стоимость? Если ответить коротко, то это своеобразная финансовая характеристика, выраженная в денежном эквиваленте, установленном государством.

На что влияет кадастровая стоимость? Основная цель установки кадастровой стоимости недвижимого имущества — это упорядочение налогообложения. Цифры, полученные в процессе проведённой инвентаризации, дают представление о материальных средствах, которые были вложены при возведении конкретного дома, квартиры.

Посчитанная сумма намного меньше настоящей цены данного объекта на рынке недвижимости. Чтобы размер налогов соответствовал реальной цене недвижимости, было принято решение об определении адекватной стоимости имущества, облагаемого налогом.

Где используются данные и для чего нужна кадастровая стоимость объекта:

  1. При уплате налогов.
  2. Во время сделок (продажа, покупка, дарение и пр.).
  3. При платежах по социальному найму.
  4. Наследовании.
  5. Взятии кредита для различных покупок.

Стоимость по кадастру учитывается в случаях, когда государство может получить доход в виде налогов при операциях, связанных с недвижимостью. В приведённый список вошли не все случаи по использованию данных кадастровой стоимости, предоставляемые оценщиками.

Размер налогов на недвижимость имеет различные значения и рассчитывается при проведении следующих операций:

  • купля/продажа;
  • дарение;
  • наследование;
  • ипотека и пр.

При расчётах налогообложения на недвижимость предпочтение отдаётся именно кадастровой стоимости дома либо квартиры, установленной официально. Это обосновано тем, что при её определении производится контроль государством в лице его специальных органов. Однако, при установлении стоимости рыночного характера на объект недвижимости ответственность за правильность её определения лежит только на частном оценщике.

Существует правило: при сумме покупки, меньшей, чем кадастровая стоимость, налог насчитывается в размере 70% от кадастра, т. е. применяется коэффициент 0,7.

Порядок проведения государственного реестрового оценивания

После получения права на проведение оценивания конкретного объекта недвижимости, организация выполняет свои действия в соответствии с требованиями действующих законов, где прописаны все пункты деятельности оценщиков. При их работе должны учитываться настоящие актуальные расценки на рынке недвижимости. Специалисты изучают следующие факторы:

  1. Месторасположение объекта.
  2. Особенности района.
  3. Размещение прилегающих дорог и их состояние.
  4. Наличие школы, магазина, аптеки, поликлиники и т.п.

Для правильной итоговой оценки также необходима достоверная информация о прямом предназначении недвижимости, строительных и отделочных материалах, из которых изготовлены наружные и несущие стены. Дом разделяется на специальные группы по подробностям. Каждая группа использует свою оценочную формулу, по которой производятся последующие расчёты.

В отдельно взятой группе определяется кадастровая цена одного м2. Впоследствии общая площадь объекта недвижимости умножается на этот коэффициент, чтобы получить окончательный результат.

Определение кадастровой и рыночной стоимостей

Сумма может изменяться и определяться в зависимости от усовершенствований, проведенных владельцами помещения. Сюда не входят затраты на выезд специалиста-оценщика. Реестровая стоимость квартир одинаковой площади, расположенных в одном доме, может складываться из схожих значений, независимо от следующих факторов:

  • как давно был проведен ремонт;
  • какого качества и сколько стоят отделочные материалы;
  • в каком состоянии находятся сантехническое оборудование и приборы;
  • какой вид открывается из окна (например, расположение площадки с мусорными баками прямо под окнами или других неприглядных видов, которые сбивают цену на квартиру).

Учитывая факт, что невозможно в кадастровой цене учесть все индивидуальные обстоятельства, её значение теоретически должно отличаться от рыночной в сторону уменьшения. Невозможно учесть каждый момент, влияющий на рыночную цену в определении итогового кадастра на объект недвижимости — это говорит о несовершенстве реестровой оценки.

Если обсчитывается кадастровая стоимость нежилого помещения, необходимо учитывать следующее:

  1. Насколько востребован данный объект недвижимости в зависимости от функционального назначения.
  2. Престижность района расположения.
  3. Комфортность эксплуатации помещения.
  4. Привлекателен ли данный объект для инвесторов.
  5. Имеется ли возможность его перепрофилирования.

Например, зрелищные, торговые, культурные здания всегда отличаются особой индивидуальностью, стилем оформления, дизайнерскими украшениями. При определении рыночной цены таких объектов пользуются методом массовой оценки. Это значит, проводятся аналогии со схожими помещениями, которые расположены в данном районе. При этом берутся за основу недавние расчёты.

Рыночная цена является более точной, потому что при её определении учитывается степень востребованности и привлекательности конкретного объекта недвижимости. Индивидуальность здесь является рычагом управления ценой.

Если имеется хороший ремонт, узаконенная перепланировка, которая добавила квартире и или помещению комфортность, то в результате цена на это жильё резко возрастает, в сравнении со стоимостью схожего объекта, находящегося в запущенном, неухоженном состоянии. Это справедливо и логично.

Как пересматриваются результаты определения кадастров

Федеральный закон «Об оценочной деятельности», вступивший в силу в 1998 году, предусматривает возможность пересмотра результатов кадастровой цены в специальной комиссии по спорам или в суде. Определение стоимости пересматривается при ущемлении прав и обязанностей юридических или физических лиц.

В соответствии с данным законом, физическим лицам необязательно предварительно обращаться в комиссию, чтобы результат кадастровой стоимости был пересмотрен в суде. Юридическим лицам и представителям различных органов власти пересмотр осуществляется после отклонения комиссией их заявления в течение одного месяца.

Зачем пересматриваются результаты определения кадастра и что является основанием для пересмотра результатов в комиссии?

  • недостоверные сведения, используемые при определении реестровой стоимости;
  • совпадение даты установления рыночной цены с кадастровой.

Чтобы результаты были пересмотрены, заявитель подаёт заявление. Заявителем могут выступать как юридические, физические лица, так и представители органов местной или государственной власти. Срок рассмотрения поданного заявления равен одной неделе. После прохождения данного срока заявитель должен получить соответствующие сведения в официальной форме.

При подаче заявления прикладываются дополнительные документы:

  1. Выписка из ЕГРН, где содержатся оспариваемые значения кадастровой стоимости.
  2. Копия документа, удостоверяющего право собственника на дом или квартиру, заверенная в нотариальной конторе.
  3. Документ, который подтверждает недостоверность имеющихся оценочных сведений.

Если у заявителя имеются дополнительные документы, они также принимаются к сведению. В случае отсутствия перечисленных бумаг заявление не принимается к рассмотрению.

В ходе рассмотрения заявления председатель комиссии направляет запрос на имя исполнителя, выполнявшего функции по определению кадастровой стоимости спорного объекта. По результатам работы комиссии принимается одно из двух решений:

  • отклонить заявление;
  • пересмотреть результаты.

Если принято решение о необходимости пересмотра кадастровой стоимости, составляются следующие документы:

  1. Отчет о рыночной цене на объект.
  2. Сведения о его кадастровой стоимости.

Где хранятся данные по кадастровой стоимости недвижимости

Кадастровая стоимость дома или квартиры не является закрытой информацией. Данные о её размере доступны всем желающим. Чтобы получить нужные сведения о кадастровой стоимости, заказчики составляют соответствующие запросы в местное отделение Государственного реестра, которое обслуживает конкретную территорию, где расположены жилые объекты.

Готовый ответ содержится в документе под названием «Выписка из Единого государственного реестра недвижимости ЕГРН».

Для пользователей необязательно брать информацию лично, запрос можно отправить через интернет или другие доступные технические средства связи.

Для объективного учета всей недвижимости на территории России предусмотрена кадастровая стоимость для каждой категории. Таким образом, если у вас есть земельный надел, квартира, коттеджный дом, садовый участок или гараж, все они имеют свою цену, которую определяет государство. Ранее существовало понятие инвентаризационная стоимость, которая имела необъективные данные по недвижимости. С появлением расчёта рыночной цены потребовалось государству определить собственную цену, которая в большинстве случаев отличается от неофициальных данных.

Как определяется цена

По своей сути, рыночная цена не имеет чётких схем расчёта, и все данные оценщиками берутся практически «с потолка». Однако, даже для того, чтобы иметь более-менее точные расчёты, вам для сравнения нужно получить выписку о кадастровой стоимости. Государство определяет цену недвижимости по своим параметрам, где используется официально утверждённая методика расчёта. В настоящее время эта методика, утверждённая Мнэкономразвития в 2014 году.

Основные факторы, определяющие цену на объект права, это:

  • Назначение недвижимости, учитывается характер – земля, объект для проживания и т.д.
  • Удельный параметр стоимости относительно инвентаризационной цены.
  • Общая площадь территории, а также жилая и нежилая для ОКС.

В большинстве случаев, рыночная цена не совпадает с параметрами кадастровой оценки. Объективная причина разночтений цены, это методика, где учитываются важнейшие факторы. В большинстве случаев, рыночная цена может отличаться от государственной цены, но не более чем на 30% в ту или иную сторону. Если у вас достаточно большой разброс в цене, значит, есть признаки неверного расчёта оценки со стороны государственных оценщиков. В данном случае вы можете оспорить стоимость, обратившись в Росреестр.

Стоимость на землю

Наибольший вопрос по цене вызывает земельный участок. Каждый год, собственник земли получает квитанции из ФНС об обязательной уплате государственного сбора на недвижимость. Стандартная налоговая ставка составляет 0,3%, но может применяться также 1,5%, но не более. В исключительных случаях местные органы власти вправе самостоятельно указывать налоговую ставку, но не более 1,5%, при этом допускается введение ставки по налогу в размере 0%.

На цену земли по государственной методике расчёта влияют:

  1. Точная площадь конкретного участка по кадастровому номеру в базе Росреестра.
  2. Определяемая категория земельного надела.
  3. Наличие инфраструктуры, которая улучшает или ухудшает показатели ценности земельного надела.
  4. Ближайшее расстояние до экономически развитого центра.
  5. Место, где расположен ЗУ (для регионов РФ вводится коэффициент для каждого субъекта федерации).
  6. Категория и статус населённого пункта.

Экономический показатель развития региона также определяет точный параметр и коэффициент расчёта недвижимости. На всей территории государства действует единая методика расчёта, но допускается введение регионального коэффициента учета по некоторым параметрам.

Кто рассчитывает стоимость недвижимости

До 2015 года, точнее до введения ФЗ-218, был предусмотрен общий порядок определения стоимости, где в работе принимали участие, как частные оценщики, так и специалисты, имеющие на то право. После введения ФЗ-218 было оговорено, что кадастровая стоимость должна рассчитываться только государственными оценщиками. Чуть позже был принят закон, который вводит институт государственных оценщиков, и, начиная с 2018 года, в ряде регионов заработают государственные БУ (бюджетные учреждения), которые в 2020 году будут иметь полное право проводить оценку.

Частные оценщики теперь не имеют право проводить оценку, но при спорных ситуациях допускается учитывать субъективную оценку независимых специалистов. Окончательное решение по корректировке стоимости будет за ГБУ кадастровых оценщиков. В дальнейшем ГБУ будет пересматривать стоимость в обязательном порядке каждые 3-5 лет. Таким образом, всем собственникам недвижимости рекомендуется периодически обновлять данные по стоимости, как это рекомендует закон, не реже 1 раза в 5 лет, для некоторых регионов же норма 1 раз в 3 года.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *