Акт разграничения эксплуатационной ответственности

Акт разграничения эксплуатационной ответственности

Подключение современных объектов к сетям энергоснабжения – процесс сложный и ответственный. Последовательность его выполнения четко регулируется специальными законодательными актами. Присоединение объекта к электрическим сетям – это процесс, требующий проведения целого комплекса электромонтажных работ, по результатам которых составляются документы, предусмотренные действующим законодательством. Акт разграничения балансовой принадлежности является одним из таких документов. На основании этого акта с новым абонентом электрических сетей заключается договор об электроснабжении присоединенного объекта.

В договоре электроснабжения прописываются те обязательства, которые принимают на себя подписавшие его стороны. В частности, представители электросетевой компании и новый абонент электрических сетей обязуются:

  • содержать в исправном состоянии электрические сети и действующее электрооборудование;
  • своевременно вносить оплату за потребленную электроэнергию;
  • осуществлять качественное электроснабжение присоединенного объекта в соответствии с принятыми стандартами и нормативами.

Вроде бы, все выглядит проще простого. Однако возникает вполне резонный вопрос: как правильно разделить бремя ответственности между сторонами-участниками договора? Предупредить возникновение спорных ситуаций как раз и помогает акт разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности.

Основные функции документа

В соответствии с представленными документами в обязанности потребителя входит осуществление ТО, а также ремонт электрических сетей и электрооборудования, находящихся на территории присоединенного объекта. Перечисленные мероприятия абонент может выполнять самостоятельно или же, привлекая к помощи сторонних подрядчиков.

Электрическое оборудование, а также подводящие электрические сети, которые находятся в собственности электросетевой компании, обязаны ремонтировать и обслуживать представители этой же организации. Энергораспределительное оборудование, принадлежащее сетевой компании, должно быть расположено на территории, которая в соответствии с АРБП относится к зоне ее ответственности.

Установление корректных и обоснованных границ ответственности имеет огромное значение для всех абонентов, которые осуществляют присоединение к централизованной системе электроснабжения. Ведь от того, насколько правильно будут определены границы, напрямую зависят объемы финансовых обязательств потребителя. Следовательно, границы балансовой принадлежности электрических сетей во многом определяют уровень затрат, которые будет нести собственник присоединенного объекта на содержание принадлежащей ему электроустановки.

Особенности оформления актов разграничения

К сожалению, современные акты разграничения не имеют постоянной общепринятой формы. Требования к их оформлению постоянно меняются по инициативе районных представительств электросетевых компаний. Поэтому получение акта разграничения балансовой принадлежности для нового абонента, так или иначе, связано с посещением местного представительства электросетевой организации.

Для того чтобы акт мог иметь законную силу, в него обязательно должны быть внесены следующие данные и графические материалы:

  • полные наименования сторон-участников договора о присоединении;
  • полное наименование подключенного объекта;
  • основание, являющееся причиной для присоединения к электрическим сетям;
  • электрические схемы, в соответствии с которыми был выполнено подключение электричества и т. д.

Как показывает практика, заботы о выполнении технологического присоединения, а также о составлении согласовании и подписании необходимых документов целесообразно изначально возлагать на представителей специализированных профильных организаций. Они оказывают комплексное содействие в сфере присоединения объектов к электрическим сетям, значительно ускоряя последовательность выполнения данной процедуры.

5. Перечисляются основные технические характеристики электроустановок абонента;
6. Указываются границы балансовой принадлежности и обозначается эксплуатационная ответственность (кому и что принадлежит, и кто за что отвечает);
7. Заполняется таблица, в которую вводят следующие данные:
· Мощность установленного силового трансформатора;
· Класс напряжения в точке присоединения;
· Номер расчетного счетчика электроэнергии;
· Номер и коэффициент трансформации трансформаторов тока;
· Расчет потер, в случае если расчетный узел учета установлен не в точке присоединения (например присоединение абонента осуществлено к ВЛ-10 кВ, а узел учета установлен в РУ-0,4 кВ трансформаторной подстанции);
· Прописывается ответственность и порядок взаимоотношений между эксплуатирующим персоналом Абонента и Электросетевой организации;
· Как приложение, к АРБПиЭО составляется однолинейная схема электроустановок Абонента с указанием точки присоединения к Электросетевой компании;
· При наличии Субабонента составляется приложение в котором указываются все основные технические характеристики электроустановок Субабонента, указываются границы балансовой принадлежности и обозначается эксплуатационная ответственность (кому и что принадлежит, и кто за что отвечает).
8. АРБПиЭО в обязательном порядке утверждается Энергосетевой компанией, Энергосбытовой компанией, Абонентом и Субабонентом (при наличии Субабонента).

  • граница балансовой принадлежности (обозначается на акте красной линией) эта граница указывает какой участок сети находится в собственности Заявителя, а какой в собственности Сетевой организации
  • граница эксплуатационной ответственности (обозначается на акте синей линией) эта граница разделяет участки электросети, которые за свой счет обязаны эксплуатировать Заявитель и Сетевая организация.


Сетевые организации стараются отодвинуть эти обе границы подальше от Заявителя с целью отдать под его ответственность как можно больший участок сетей с электрооборудованием. В случае неисправности, на участке линии Заявителя, восстановительные работы производит заявитель.>
Разграничение ответственности РСО и ТСЖ

Разграничение ответственности сторон.

Нормативно-правовые акты.

1. Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 09.09.2017) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»

8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома. а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

Постановление Правительства РФ от 29.07.2013 N 644 (ред. от 29.06.2017) «Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации»

«граница эксплуатационной ответственности» — линия раздела объектов централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей, по признаку обязанностей (ответственности) по эксплуатации этих систем или сетей, устанавливаемая в договоре холодного водоснабжения, договоре водоотведения или едином договоре холодного водоснабжения и водоотведения, договоре по транспортировке холодной воды, договоре по транспортировке сточных вод.

Ключевые понятия и проблемы

Разграничение эксплуатационной ответственности для ТСЖ и ЖК/ЖСК часто становится актуальным и болезненным вопросом при возникновении аварий на инженерных сетях вне дома. То есть на сетях, не имеющих отношения к общему имуществу собственников в МКД. Когда в силу ранее подписанного договора (по форме, утвержденной в одностороннем поряке), обязанность ремонта указанных сетей возлагается на управляющую организацию. По опрометчиво подписанным договорам дополнительные метры инженерных коммуникаций возлагают на ТСЖ и ЖК/ЖСК (то есть на собственников помещений многоквартирного дома). А это дополнительное финансирование на их содержание и ремонт, которое ТСЖ не под силу.

Несмотря на то, что в разных правовых актах понятие границы ответственности различаются, их суть все же сводится к следующему:

Точка поставки – место исполнения обязательств РСО, которое располагается в месте установки общедомового прибора учета, а при его отсутствии – на границе балансовой принадлежности.

Граница балансовой принадлежности – граница раздела сетей по признаку собственности.

Граница эксплуатационной ответственности – граница раздела сетей по признаку возложения бремени содержания, которая проходит по границе балансовой принадлежности, если стороны договора не согласовали иное.

Граница балансовой принадлежности одновременно является границей эксплуатационной ответственности, если собственники помещений не установили иную границу. Следовательно, изменить границы эксплуатационной ответственности РСО может только по соглашению с собственниками помещений в МКД. Акты разграничения эксплуатационной ответственности с границами, выходящими за пределы балансовой принадлежности, должны быть подписаны с собственниками помещений, а не с управляющей организацией.

Судебная практика.

В п.8 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2016)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016, указано, что «Управляющая компания не вправе по собственному усмотрению устанавливать состав общедомового имущества. Точка поставки тепловой энергии в многоквартирный дом по общему правилу должна находиться на внешней стене многоквартирного дома в месте соединения внутридомовой системы отопления с внешними тепловыми сетями. Иное возможно при подтверждении прав собственников помещений в многоквартирном доме на тепловые сети, находящиеся за пределами внешней стены этого дома. Вынесение точки поставки за пределы внешней стены без волеизъявления собственников означает незаконное возложение бремени содержания имущества на лиц, которым это имущество не принадлежит.»

Как поступить?

Что же делать, если всё-таки РСО настаивает на положениях договора поставки КР и не прислушивается к решению высшей судебной инстанции? Ведь в действиях ресурсоснабжающей организации тоже есть логика: этот участок сетей не находится на их балансе. В этом случае Вам нужно обратиться в орган местного самоуправления с заявлением о существовании бесхозяйного имущества на территории данного муниципального образования. Ведь этого имущества нет ни на балансе ТСЖ, ни на балансе РСО. Администрация обязана принять меры по принятию бесхозяйного имущества и передаче его на баланс РСО.

Согласование границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности (Шоломова Е.В.)

Быстрая навигация: Каталог статей Иные вопросы Согласование границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности (Шоломова Е.В.)

Дата размещения статьи: 19.07.2014

Заключая договор ресурсоснабжения МКД, управляющие организации, ТСЖ, ЖСК не всегда уделяют должное внимание вопросу согласования границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности подводящих к дому инженерных сетей. Они просто подписывают соответствующий акт разграничения в редакции, предлагаемой РСО. В результате этого упущения впоследствии они вынуждены нести затраты по содержанию и ремонту внешних коммуникаций (например, это гидравлические испытания участков теплотрасс, прочистка канализационных засоров, ремонт трубопроводов), а также нередко сталкиваются с настойчивыми требованиями РСО о компенсации теплопотерь (электропотерь), возникающих на внешних отрезках инженерных сетей. Какие нормы действующего законодательства необходимо учитывать при согласовании границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности и как управляющему соблюсти свои интересы?
Нормы права
Договор на поставку коммунального ресурса в МКД в силу п. 1 ст. 426 ГК РФ обладает признаками публичного договора, условия которого, в том числе условия по определению границы балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, на основании п. 4 ст. 426 и п. 1 ст. 422 ГК РФ должны соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), регулирующим данные правоотношения.
В соответствии с п. 2 Правил холодного водоснабжения и водоотведения <1>:
— граница балансовой принадлежности — линия раздела объектов централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей, между владельцами по признаку собственности или владения, на ином законном основании;
— граница эксплуатационной ответственности — линия раздела объектов централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе водопроводных и (или) канализационных сетей, по признаку обязанностей (ответственности) по эксплуатации этих систем или сетей, устанавливаемая в договоре холодного водоснабжения, договоре водоотведения или едином договоре холодного водоснабжения и водоотведения, договоре по транспортировке холодной воды, договоре по транспортировке сточных вод.
———————————
<1> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 29.07.2013 N 644.
Ранее схожие понятия были приведены в Правилах пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в РФ <2>.
———————————
<2> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 12.02.1999 N 167.
Согласно п. п. 31, 32 Правил холодного водоснабжения и водоотведения к договору холодного водоснабжения, договору водоотведения, единому договору холодного водоснабжения и водоотведения прилагаются акты разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности абонента и организации водопроводно-канализационного хозяйства либо другого абонента по объектам централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе по водопроводным и (или) канализационным сетям и сооружениям на них. При отсутствии акта разграничения эксплуатационной ответственности граница эксплуатационной ответственности по объектам централизованных систем холодного водоснабжения и (или) водоотведения, в том числе по водопроводным и (или) канализационным сетям и сооружениям на них, устанавливается по границе балансовой принадлежности абонента и организации водопроводно-канализационного хозяйства либо другого абонента. В случае если подача воды абоненту осуществляется по бесхозяйным сетям, переданным в эксплуатацию организации водопроводно-канализационного хозяйства, граница эксплуатационной ответственности последней устанавливается по границе бесхозяйных сетей, переданных в ее эксплуатацию.
В соответствии с п. 1.9 Типовой инструкции по технической эксплуатации тепловых сетей систем коммунального теплоснабжения <3>:
— граница балансовой принадлежности — линия раздела элементов систем теплоснабжения по признаку собственности или иному законному основанию;
— граница эксплуатационной ответственности — линия раздела элементов системы теплоснабжения по признаку обязанностей (ответственности) по эксплуатации тех или иных элементов систем теплоснабжения, устанавливаемая соглашением сторон, при отсутствии такого соглашения граница эксплуатационной ответственности устанавливается по границе балансовой принадлежности.
———————————
<3> Утверждена Приказом Госстроя России от 13.12.2000 N 285.
Аналогичные положения содержатся в п. 14 Организационно-методических рекомендаций по пользованию системами коммунального теплоснабжения в городах и других населенных пунктах Российской Федерации МДС 41-3.2000 <4>: при отсутствии соглашения границей эксплуатационной ответственности признается граница балансовой принадлежности <5>.
———————————
<4> Утверждены Приказом Госстроя России от 21.04.2000 N 92.
<5> Решение Арбитражного суда Хабаровского края от 16.01.2014 N А73-10137/2013.
Границы балансовой принадлежности
При определении границ балансовой принадлежности необходимо руководствоваться нормами ЖК РФ и Правилами содержания общего имущества <6>.
———————————
<6> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
В силу п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, в том числе:
— земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого дома и расположенные на указанном земельном участке объекты;
— помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, например межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в этом доме оборудование (технические подвалы);
— механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Правилами содержания общего имущества конкретизирован состав общего имущества в МКД. Согласно п. п. 5, 6, 7 Правил в него входят:
— внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также из механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
— внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также из другого оборудования, расположенного в этой системе;
— внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета (далее — ОПУ) тепловой энергии, а также из другого оборудования, расположенного на этих сетях;
— внутридомовая система электроснабжения, которая состоит из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, ОПУ электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов МКД, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с п. 8 Правил содержания общего имущества, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также из другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.
Согласно абз. 2 п. 2 новых Правил предоставления коммунальных услуг <7> внутридомовые инженерные системы (далее — ВИС), являющиеся общим имуществом собственников помещений в МКД, — это инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, предназначенные для подачи коммунальных ресурсов от централизованных сетей инженерно-технического обеспечения до внутриквартирного оборудования, а также для производства и предоставления исполнителем коммунальных услуг по отоплению и (или) горячему водоснабжению (при отсутствии централизованных теплоснабжения и (или) горячего водоснабжения).
———————————
<7> Утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354.
На основании абз. 3 п. 2 новых Правил предоставления коммунальных услуг ВИС в жилом доме включают расположенные в пределах земельного участка, на котором расположен жилой дом, а также находящиеся в жилом доме инженерные коммуникации (сети), механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, с использованием которых осуществляется потребление коммунальных услуг.
Очевидны различия: ВИС МКД не включают инженерные сети, расположенные в границах земельного участка, на котором он расположен, в то время как ВИС жилого дома (домовладения) — включают.
Пункт 8 Правил содержания общего имущества предусматривает, что внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены МКД.
Исходя из системного толкования п. п. 5, 6, 8 Правил содержания общего имущества тепловые, водопроводные, канализационные сети, обеспечивающие не только внутридомовую систему отопления (водоснабжения, водоотведения), но и систему за ее пределами, не могут включаться в состав общего имущества граждан, проживающих в МКД <8>.
———————————
<8> Постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2013 N А52-1836/2013, от 12.02.2013 N А05-8688/2012, ФАС УО от 13.06.2013 N Ф09-3558/13, Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2013 N А57-19897/12, Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013 N 17АП-1804/2013-ГК, Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.02.2013 N А33-8615/2012, Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.03.2013 N А68-4905/2012.
В отношении транзитных сетей отметим, что внешняя граница стены МКД не может являться границей таких сетей, поскольку в силу п. 8 Правил содержания общего имущества она является границей только тех сетей, которые входят в состав общего имущества в МКД. Очевидно, что сети, обслуживающие более одного дома и проходящие транзитом по подвалу МКД, не могут быть отнесены к общему имуществу собственников (Постановления ФАС ПО от 22.04.2013 N А65-19356/2012, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2013 N А65-21090/2012).
Ключевой вывод. Граница балансовой принадлежности инженерных сетей предопределена признаком собственности или иным законным основанием для владения сетями <9>. В МКД границей балансовой принадлежности является внешняя граница стены дома, изменить ее можно только законодательно.
———————————
<9> Определение ВАС РФ от 21.11.2013 N ВАС-15836/13.
Границы эксплуатационной ответственности
В соответствии с п. 8 Правил содержания общего имущества границей эксплуатационной ответственности сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения при наличии ОПУ соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или РСО, является место соединения ОПУ с соответствующей инженерной сетью, входящей в МКД.
Таким образом, по общему правилу границей эксплуатационной ответственности инженерных сетей является место соединения ОПУ с централизованной сетью. При этом собственники вправе заключить с РСО (очевидно, в том случае, когда договор ресурсоснабжения заключается напрямую между собственниками и РСО и последняя выступает в данных договорных отношениях в роли исполнителя коммунальных услуг) или исполнителем коммунальных услуг (ТСЖ, ЖСК, УК) соглашение об установлении границы эксплуатационной ответственности иным образом.
Если соответствующего соглашения не заключалось, а ОПУ коммунального ресурса не установлен, граница эксплуатационной ответственности определяется по границе балансовой принадлежности.
Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда ОПУ не расположен на границе балансовой принадлежности (внешней стене МКД), а смещен в ту или иную сторону.
Если ОПУ находится на внутридомовых инженерных сетях на некотором удалении от стены МКД, границей эксплуатационной ответственности РСО не может стать место соединения общедомового прибора учета с соответствующей сетью, входящей в МКД (как это предусмотрено п. 8 Правил содержания общего имущества), поскольку возложение на РСО ответственности за содержание ВИС неправомерно, единогласно заявляют арбитры <10>. При таком положении вещей граница эксплуатационной ответственности должна быть определена по границе балансовой принадлежности сетей.
———————————
<10> Постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2013 N 17АП-3656/2013-ГК, Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2013 N 06АП-437/2013, Восьмого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2013 N А75-2743/2013, Решение Арбитражного суда Республики Коми от 24.12.2013 N А29-3639/2013.
В зеркальной ситуации, когда ОПУ оборудован на внешних сетях, за пределами МКД, также нет оснований для определения границы эксплуатационной ответственности по месту соединения прибора с соответствующей инженерной сетью, ведь в п. 8 Правил содержания общего имущества сказано: …с сетью, входящей в МКД. Кроме того, как отмечено в Постановлении ФАС ВСО от 10.12.2013 N А33-2842/2013, ОПУ подлежит установке на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД. Приборы учета, расположенные на внешних сетях (в тепловой камере колодца, в трансформаторной подстанции, в теплопункте), к общему имуществу собственников помещений не относятся. Поэтому в рассматриваемой ситуации граница эксплуатационной ответственности определяется так же, как и в предыдущем случае, — по внешней границе стены МКД.
Заметим, что РСО, пытаясь переложить на абонента затраты по содержанию внешних инженерных сетей, порой предлагает весьма изобретательные решения — например, заключение договора аренды наружных сетей (в роли арендатора выступает ТСЖ). Оплата ТСЖ затрат по содержанию сетей, ему не принадлежащих, не находящихся в зоне его балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, сверх установленных тарифов на коммунальный ресурс противоречит действующему законодательству (Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2013 N 17АП-4317/2013-АК). Суд указал, что РСО не вправе требовать от ТСЖ внесения арендной платы за пользование тепловой трассой, а также самостоятельно определять стоимость услуг по транспортировке тепловой энергии. Арбитры пришли к выводу, что договор аренды в отношении тепловой сети является ничтожной сделкой, поскольку не соответствует требованиям Закона о теплоснабжении <11>.
———————————
<11> Федеральный закон от 27.07.2010 N 190-ФЗ.
Позиция РСО
В процессе согласования границ балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности в соответствии с п. 8 Правил содержания общего имущества УК (ТСЖ, ЖСК) сталкиваются с определенным противодействием РСО и рядом приводимых ею контраргументов, которым мы уделим некоторое внимание.
Аргументы и факты
Бесхозяйные сети. В первую очередь остановимся на доводе о том, что наружные сети (например, от границы дома до колодца тепловой камеры) не передавались РСО в обслуживание ОМСУ, не передавались РСО на правах аренды, не числятся в хозяйственном ведении. Здесь необходимо исходить из следующего: нахождение спорного участка сетей не в собственности обеих сторон спора не накладывает обязательств по его эксплуатации на абонента. Напротив, как отмечено в Определении ВАС РФ от 13.02.2014 N ВАС-562/14, законодательство (в данном случае — о водоснабжении) предоставляет организации водопроводно-канализационного хозяйства возможность урегулировать правоотношения по транспортировке воды и (или) сточных вод с владельцем сетей или использовать их как бесхозяйные (п. 5 ст. 8 Закона о водоснабжении и водоотведении <12>).
———————————
<12> Федеральный закон от 07.12.2011 N 416-ФЗ.
Затраты на обслуживание сетей не включены в тариф РСО. Данное обстоятельство, по мнению судей, не может служить основанием для возложения обязанностей по содержанию спорных участков сетей на ТСЖ (ЖСК, УК) (Постановление ФАС УО от 02.09.2013 N Ф09-8700/13). Кроме того, РСО имеет возможность обратиться к регулятору с тем, чтобы экономически обоснованные расходы расчетного периода, не учтенные органом регулирования при установлении тарифов, были учтены в полном объеме в периоде, следующем за периодом документального подтверждения указанных расходов <13> (Постановление ФАС СКО от 07.06.2013 N А53-20255/2012).
———————————
<13> Пункт 13 Основ ценообразования в сфере теплоснабжения, утв. Постановлением Правительства РФ от 22.10.2012 N 1075.
ВИС в границах земельного участка. Нередко суды принимают во внимание п. 2 Правил содержания общего имущества, в котором сказано, что в состав общего имущества включаются в том числе объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен дом. Они делают вывод, что принципиально важно выяснить место расположения спорных сетей — на землях общего пользования или в границах земельного участка, отведенного для МКД <14>.
———————————
<14> Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2013 N А66-5117/2012.
Однако, повторим, границы земельного участка определяют границу ВИС только в отношении жилого дома (домовладения), границы эксплуатационной ответственности МКД определяются согласно п. 8 Правил содержания общего имущества. Так, в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2013 N А53-8638/2013 по ходатайству РСО было приобщено землеустроительное дело по межеванию земельного участка, принадлежащего собственникам помещений в МКД. Вместе с тем, как указал суд, границы эксплуатируемого и принадлежащего ТСЖ земельного участка не имеют правового значения при определении границ эксплуатационной ответственности за содержание водопроводных сетей. В материалы дела не представлено надлежащих доказательств принадлежности товариществу на праве собственности сетей, расположенных за пределами МКД.
Соглашения о разграничении эксплуатационной ответственности. Обзор судебно-арбитражной практики свидетельствует о том, что редко, но все же встречается и такая позиция. Пункт 8 Правил содержания общего имущества является диспозитивной нормой и предусматривает возможность заключения соглашения о разграничении эксплуатационной ответственности на иных условиях, нежели установленные по общему правилу. Договор ресурсоснабжения с приложениями (актами разграничения балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности), по сути, приравнивается арбитрами к такому соглашению (Постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2013 N А46-33291/2012, от 07.03.2013 N А46-27740/2012, Решения Арбитражных судов г. Москвы от 17.01.2014 N А40-7322/13102-79, Саратовской области от 06.02.2014 N А57-14606/2013). При этом суды учитывают факты подписания договоров ресурсоснабжения без замечаний и возражений со стороны управляющих организаций, игнорируя то, что соглашения между собственниками помещений и РСО либо между собственниками и исполнителем коммунальных услуг о переносе границы ответственности не заключалось. Бесполезными оказываются и доводы о том, что председатель правления ТСЖ не был уполномочен собственниками помещений на подписание акта о границе раздела на внешних сетях, они отвергаются со ссылкой на ст. 53 ГК РФ, п. 2 ст. 149 ЖК РФ о правомочиях председателя правления ТСЖ (Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2013 N А46-31876/2012). При этом арбитры не придают значения вопросу о принадлежности спорных сетей (относятся ли они к общему имуществу МКД либо являются бесхозяйными), признавая приоритет за актом о границах, в силу которого сеть находится в эксплуатационной ответственности ТСЖ (ЖСК, УК) и предназначена для обеспечения ресурсом только одного МКД (Постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013 N А46-31030/2012, от 22.05.2013 N А46-31876/2012). В результате арбитры приходят к выводу, что ремонт и содержание внешних коммуникаций должны обеспечиваться управляющими организациями. Так, в Постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2013 N А72-10055/2012 затраты по ремонту наружных кабельных линий до трансформаторной подстанции были возложены на управляющую организацию. Суд указал: акт и условия договора энергоснабжения о согласовании границ эксплуатационной ответственности на наконечниках кабельных линий в трансформаторной подстанции не противоречат п. 8 Правил содержания общего имущества, в связи с чем оснований считать их недействительными не имеется.
Переписка с ОМСУ. Еще раз повторим, что внешняя граница сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, входящих в состав общего имущества, в п. 8 Правил содержания общего имущества определена императивно (в отличие от границы эксплуатационной ответственности) — это внешняя граница стены МКД. Иное может быть установлено только законодательством РФ (а не договором ресурсоснабжения и даже не соглашением между собственниками и РСО). Тем не менее в отдельных судебных актах делаются выводы о нахождении наружных сетей на балансе ТСЖ (ЖСК). Как правило, предпосылками таких выводов арбитров становится ведение переписки с ОМСУ, в которой ТСЖ (ЖСК) обозначают, что внешние отрезки инженерных сетей по завершении строительства и государственной приемки объекта были переданы застройщиком на баланс ТСЖ, и просят о передаче этих участков сетей на баланс муниципальных коммунальных служб. Эта переписка впоследствии может быть использована как подтверждение того, что имущество числится на балансе ТСЖ (Постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 07.06.2013 N А46-31030/2012, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.05.2013 N А72-10055/2012). Аналогичным образом в Постановлении ФАС ЗСО от 12.02.2013 N А46-7342/2012 суд принял во внимание переписку ТСЖ с администрацией города и справку БТИ, из которых следовало, что ТСЖ осуществляло содержание спорной тепловой сети и оформило на нее соответствующую документацию (технический и кадастровый паспорта, справки о принадлежности и отсутствии обременении). В связи с этим рекомендуем управляющим организациям, намеревающимся добиться принятия внешних коммуникаций в муниципальную собственность, в письменных запросах в ОМСУ и БТИ придерживаться осторожных формулировок, не называя себя балансодержателями внешних сетей и тем более не оформляя документацию на эти сети. Лучше всего, на наш взгляд, обратиться в ОМСУ в качестве заинтересованного лица с просьбой о проведении технической инвентаризации и постановке на учет инженерных сетей в качестве бесхозяйного имущества по указанному в обращении адресу (акцентируем внимание: следует просить именно проинвентаризировать и поставить на учет бесхозяйные сети, а не принять эти сети от ТСЖ (ЖСК, УК), поскольку нельзя передать то, чем не владеешь).
Ключевой вывод. Распространенная ошибка управляющих при обращении в ОМСУ с целью признания муниципальной собственностью внешних инженерных сетей — называть себя балансодержателем, указывать, что сети числятся на балансе ТСЖ (ЖСК) с момента передачи их застройщиком, просить принять эти сети у ТСЖ (ЖСК). Правильно — обратиться с запросом о проведении технической инвентаризации и постановке на учет бесхозяйного имущества.
Между тем есть и такие прецеденты, когда наружные сети признаются общим имуществом собственников помещений в МКД на том основании, что стоимость спорных сетей включалась застройщиком в сметы строительства МКД и, соответственно, в стоимость квартир и оплачена дольщиками. Такую аргументацию приводит, например, Арбитражный суд Вологодской области в Решении от 24.01.2014 N А13-5922/2013. В итоге он делает вывод: тепловые сети от тепловой камеры колодца до стены дома относятся к общему имуществу собственников квартир и, как следствие, к балансовой и эксплуатационной ответственности ТСЖ.
* * *
Инженерные сети, входящие в состав общего имущества собственников помещений, ограничиваются внешней стеной МКД. Граница эксплуатационной ответственности сетей может быть установлена соглашением между собственниками помещений и РСО (исполнителем коммунальных услуг). При отсутствии соглашения и наличии ОПУ граница эксплуатационной ответственности — это место соединения прибора учета и инженерной сети, входящей в дом. В тех случаях, когда узел учета не оборудован на внешней стене МКД, а смещен в ту или иную сторону, граница эксплуатационной ответственности определяется по границе балансовой принадлежности (по внешней стене МКД). Таким же образом определяется граница ответственности при отсутствии соглашения и отсутствии ОПУ. В отдельных судебных актах встречается мнение о том, что граница эксплуатационной ответственности может быть изменена условиями договора ресурсоснабжения между управляющим и РСО (с приложениями к нему в виде актов разграничения ответственности), однако слабость этой позиции — фактическая подмена соглашения собственников с РСО (исполнителем коммунальных услуг), о котором идет речь в п. 8 Правил содержания общего имущества, договором ресурсоснабжения.


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *